租賃合同未登記備案，承租人能否以“買賣不破租賃”，要求繼續(xù)承租？
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時間： 2023-04-29 18:03:37
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在保護(hù)承租人權(quán)利的同時，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護(hù)居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，以后一些國家也將“買賣不破租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應(yīng)該說，租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性，“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護(hù)承租人利益的同時，如何保護(hù)買受人的利益成為值得思考的問題。我們認(rèn)為，《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。
同時，出賣人未向買受人告知租賃事實，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
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買賣不破租賃承租人是能放棄該權(quán)利的，買賣不破租賃是對承租人合法權(quán)益的保障，如果是承租人真實的意思表示自己愿意放棄權(quán)利也是可以的。但是出租人和買受人不能代承租人放棄此項權(quán)利。買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。一、租房期間房東賣房是否屬于違約租房期間房東賣房是否屬于違約取決于：1、如果房東賣房要求提前搬家，租房人可以以房東違約為由，要求房東支付相當(dāng)于一個月租金的錢作為違約金，給你足夠的時間找房子搬家；2、如果房東和買家不要求租客提前搬家，可以繼續(xù)租房到合同期滿，只要改變出租人的名字，把房租交給新房東。買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，也不會對租賃關(guān)系產(chǎn)生任何影響。買受人不得以已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，并2023-03-11307人看過 -
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合同終止1、租賃關(guān)系繼續(xù)存在。出租人將租賃物讓與第三人，租賃合同對于買受人繼續(xù)存在，承租人與買受人之間，無須另外成立租賃合同，買受人取得租賃物的所有權(quán)時與承租人產(chǎn)生租賃合同關(guān)系，成為新的出租人。租賃合同的其他約定，買受人要一并遵守。2、所有權(quán)變動以該房屋所有權(quán)變更登記的時間為準(zhǔn)，買賣房屋雙方對此另有約定的依約定。審判實踐中，法律關(guān)系交替的時間點很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生租賃合同的主體變更，主體變更的時間點為所有權(quán)發(fā)生變動的時間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時間。根據(jù)《民法典》第二百一十四條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”之規(guī)定，該時間點為房屋權(quán)利變更登記記載于不動產(chǎn)登記簿之時。3、移轉(zhuǎn)于買受人的權(quán)利。轉(zhuǎn)移權(quán)利的范圍為租金請求權(quán)；承租人提供的擔(dān)保，如定金、抵押金、保證金等；合同終止權(quán)。但出租人的損害賠償請求權(quán)不因出租人地位的移轉(zhuǎn)而受影響，獨立2023-04-01171人看過
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合同終止租賃權(quán)是具有專屬性的，只能由租賃合同的承租人所有，而租賃人死亡的，租賃權(quán)就會消失不能繼承，但租賃房屋的同住人可以繼續(xù)租賃房屋。一、租賃合同的特征1、租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同。在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)；租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。2、租賃合同是雙務(wù)、有償合同。在租賃合同中，交付租金和轉(zhuǎn)移租賃物的使用收益權(quán)之間存在著對價關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用收益權(quán)的對價，而獲取租金是出租人出租財產(chǎn)的目的。3、租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當(dāng)事人只要依法達(dá)成協(xié)議合同即告成立。二、租賃合同的注意事項租賃是日常生活中常見的一項法律活動，為了盡可能避免在租用過程中產(chǎn)生不必要爭議，所以在簽訂合同時一定要注意相關(guān)事項。（一）承租方需要了解出租人和出租物2023-02-28332人看過 -
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繼續(xù)履行?未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實的除外。在保護(hù)承租人權(quán)利的同時，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。一、提前解除租賃合同違約金如何計算？法律沒有規(guī)定一個明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)。在民法典中對于違約金數(shù)額的確定主要就是一個原則“有約定從約定，無約定以實際損失計”。因此，對于違約金應(yīng)該如何計算，應(yīng)當(dāng)由合同雙方當(dāng)事人具體約定，并且在合同中寫明，可以參考下列方式：(一)如果承租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔(dān)上述違約責(zé)任。(二)如果出租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時能在出租房2023-06-25255人看過 -
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買賣不破租賃租賃的租賃合同可以適用買賣不破租賃嗎浙江在線咨詢 2022-03-12可以的。只要具備以下兩種情形之一就可以適用買賣不破租賃原則： 1、經(jīng)過登記的租賃合同可以適用買賣不破租賃原則，原租賃合同繼續(xù)有效。 2、租賃合同雖然未經(jīng)過登記，但該合同約定有買賣不破租賃條款并且該條款的內(nèi)容已由出租人（租賃物原所有權(quán)人）以適當(dāng)方式告知租賃物的買受人（新所有權(quán)人）的，原租賃合同繼續(xù)有效。 -
買賣不破租賃中承租人可以要求合同解除嗎一湖北在線咨詢 2022-07-20買賣不破租賃中承租人不可以要求合同解除。承租人可以要求解除合同的情形一般是： (1)出租人未按時交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。 (2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的。 (3)出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。 (4)出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同 -
房租租賃能否要求承租人承擔(dān)稅金重慶在線咨詢 2022-07-24房租租賃稅金一般由出租人承擔(dān)，承租人不必承擔(dān)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第三條的規(guī)定，任何部門、單位和個人作出的與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定一律無效，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得執(zhí)行，并應(yīng)當(dāng)向上級稅務(wù)機(jī)關(guān)報告。納稅人應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效。根據(jù)《民法典》第七百零四條的規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù) -
預(yù)售合同登記備案買賣不破租賃適用嗎貴州在線咨詢 2023-10-01未合同登記備案買賣不破租賃原則是不能采用的，沒有登記備案，之后房屋買賣的話，承租人就無法繼續(xù)要求租用房屋，其租賃權(quán)喪失。當(dāng)然，如果承租人能夠舉證說明新房東知悉房屋租賃情況的，就可以提出按照買賣不破租賃的規(guī)定繼續(xù)使用房屋。
