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一、無證房屋買賣風(fēng)險

因為根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定，沒有取得房地產(chǎn)證書的不得轉(zhuǎn)讓，因此購買沒有產(chǎn)權(quán)的房屋具有很大的風(fēng)險。實踐中主要采取以下兩種做法：

做法一，簽訂二手房買賣預(yù)合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預(yù)合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不愿簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責(zé)任。

做法二，簽訂二手房買賣合同，并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風(fēng)險。

二、無證商品房合法嗎

5證證件不全，不能出售，肯定是違法的行為。

五證：

（一）國有土地使用證：國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。

（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建筑也是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

（三）建筑工程用地規(guī)劃許可證：建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序。

（四）建設(shè)工程施工許可證：建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。建委負(fù)責(zé)開工審批等項工作。

（五）商品房預(yù)售許可證：商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是城市綜合開發(fā)管理辦公室，證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書?！拔遄C”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。

商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

三、無產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同

（一）、無產(chǎn)權(quán)房屋的概念和界定

無產(chǎn)權(quán)房是指沒有房產(chǎn)證的房子或者不能辦理房產(chǎn)證的房子，這種房子法律是禁止公開交易的。我們平時所講的小產(chǎn)權(quán)房其實就是無產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房不具備兩證。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體所有土地上所建的房屋，一般情況下是開發(fā)商和村里面的集體經(jīng)濟(jì)組織或者和村民委員會，或者和基層的一些政府比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂一個合同或者協(xié)議，然后在上面進(jìn)行開發(fā)蓋出來的房子，把這個房子進(jìn)行銷售，這樣的房子我們一般叫小產(chǎn)權(quán)房。

對于小產(chǎn)權(quán)房我們可能要有一個準(zhǔn)確的界定，小產(chǎn)權(quán)房它實際上是一個無產(chǎn)權(quán)房。之所以說它是無產(chǎn)權(quán)的，因為我們知道我們平時買的商品房是有兩證的，一個是房屋所有權(quán)證，還有一個是土地使用權(quán)證。而對現(xiàn)在所說的小產(chǎn)權(quán)房，這兩個證都沒有，沒有進(jìn)行土地的登記也沒有進(jìn)行房屋的登記。所以實際上這樣的房屋是沒有任何產(chǎn)權(quán)的。所以準(zhǔn)確地說，要從有無產(chǎn)權(quán)上，而不是從產(chǎn)權(quán)大小上面界定，產(chǎn)權(quán)對房屋和土地而言沒有大小之分。

（二）、無產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文

無產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同

合同雙方當(dāng)事人：

售房人（以下簡稱為甲方）：

姓名：姓名：

身份證號碼：身份證號碼：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

買房人（以下簡稱為乙方）：

姓名：姓名：

身份證號碼：身份證號碼：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國民法典》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，售房人和買房人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣農(nóng)民安居房達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方同意將自己因拆遷所分得的農(nóng)民安居房（80平方米指標(biāo)房）及相應(yīng)的儲藏室等賣給乙方。房屋、儲藏室等總價為人民幣（大寫）。

二、甲、乙雙方達(dá)成一致后，并在本協(xié)議簽章時，乙方應(yīng)支付給甲方定金人民幣（大寫）元整。乙方得到該房屋一切手續(xù)后天內(nèi)一次性付清甲方余款。

三、此房以后辦理房產(chǎn)證手續(xù)費(fèi)用由乙方自己承擔(dān)，但甲方有義務(wù)提供相應(yīng)手續(xù)及幫助乙方辦下該證及其它證件。

四、簽定合同即日起，中途甲方終止合同不愿出售此房，需退還乙方購房定金人民幣（大寫）元整，并賠償乙方違約金人民幣（大寫）元整，如乙方終止合同不愿購房，甲方有權(quán)不退還定金。

五、甲乙雙方交易后，甲方?jīng)]有任何權(quán)利任何理由收回該房及手續(xù)費(fèi)等，今后該房拆遷還房等一切均歸乙方所有。

六、甲乙如要收回該房需經(jīng)乙方同意并按收回時市場均價的叁倍款一次性付給乙方，否則乙方可以拒絕甲方。

本協(xié)議一式三份。甲乙雙方各一份，公證人一份。本合同以簽名日期起生效，如有一方違約（違反合同），應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，并按合同協(xié)議執(zhí)行。

甲方簽名：乙方簽名：

公證人簽名：

年月日

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》：第六條 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：\n(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；\n(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；\n(三)依法收回土地使用權(quán)的；\n(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；\n(五)權(quán)屬有爭議的；\n(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；\n(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。