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1、房屋與土地分開(kāi)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效。

2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合同無(wú)效。

3、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋的無(wú)效。

4、商品房預(yù)售違法的無(wú)效。

5、過(guò)程中涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的無(wú)效。

6、違法法律的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的無(wú)效?？梢酝ㄟ^(guò)法律途徑解決。

一、什么情況下房屋銷售合同無(wú)效

通常有兩種形式導(dǎo)致房屋銷售合同無(wú)效：

1、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法，不履行法律程序，不具備完整的法律文件，違反法律禁止或者社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無(wú)效；

2、開(kāi)發(fā)商采取欺詐手段，誘使買方與其簽訂房屋銷售合同，合同無(wú)效。

開(kāi)發(fā)商與買受人約定終止合同時(shí)，買受人可以按照約定終止合同。如果沒(méi)有約定，買受人也可以要求退房。

二、房屋買賣合同無(wú)效的事由有哪些

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。這是很典型的房屋買賣合同無(wú)效的事由。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。這也是比較常見(jiàn)的房屋買賣合同無(wú)效的事由。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

5、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則,不得非法轉(zhuǎn)讓，否則合同無(wú)效。

三、導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)效的情形有什么

一、房、地分別轉(zhuǎn)讓的，合同無(wú)效。

我國(guó)實(shí)行房地一體原則，房屋是建在土地上的，與土地是不可分離的。所以房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候也必須轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。如果在買賣房屋時(shí)，只轉(zhuǎn)讓了房屋而沒(méi)有轉(zhuǎn)讓土地的，那么該合同是無(wú)效的。

二、出賣人與第三人惡意串通，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋的房屋買賣合同無(wú)效。

三、違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范及公序良俗的房屋買賣合同無(wú)效。

四、無(wú)民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

五、限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同，未經(jīng)法定代理人同意或者追認(rèn)，房屋買賣合同無(wú)效。

六、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

如果在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定為有效。

七、買受人與出賣人惡意串通，損害他人合法權(quán)益簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

實(shí)踐中，出賣人與買受人之間簽訂房屋買賣合同的目的可能并不單純，可能處于逃避債務(wù)、侵占財(cái)產(chǎn)等不法目的，惡意串通通過(guò)簽訂房屋買賣合同來(lái)謀取不法利益，損害他人的合法權(quán)益。若此種情形下訂立的房屋買賣合同有效，則是漠視他人合法權(quán)益受損，損害我國(guó)司法公正。因此《民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。