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第一步：交首付款，簽買(mǎi)賣(mài)合同

1、注意仔細(xì)查看購(gòu)房合同內(nèi)容

在選好房子，交付定金后。開(kāi)發(fā)商會(huì)通知簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間。在簽訂合同時(shí)，首先要明確和開(kāi)發(fā)商簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本》是由國(guó)土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本，并且一定要查明代表開(kāi)發(fā)商簽字的人是否是其法人，如不是，則其是否持有授權(quán)委托書(shū)”，同時(shí)還應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商在合同上加蓋公章。在簽訂合同的同時(shí)一定要認(rèn)真閱讀合同文本，確認(rèn)雙方所簽訂的內(nèi)容，如果您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒(méi)有體現(xiàn)的，那么就要與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者特別約定。

2、簽訂購(gòu)房合同時(shí)別忘了查驗(yàn)兩書(shū)

在簽訂合同的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便于在交房時(shí)能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開(kāi)發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書(shū)在手，就說(shuō)明您購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)還是比較可信的。

3、交完首付款還應(yīng)交印花稅

在簽訂了購(gòu)房合同后，別忘了在交納首付款的同時(shí)，還需交納印花稅：按照總房?jī)r(jià)的0.5‰交納。

第二步：辦理購(gòu)房貸款，交納相關(guān)費(fèi)用

1、選擇適合自己的貸款方式

在簽訂好購(gòu)房合同后，緊接著就是辦理購(gòu)房貸款了，選擇適合自己的貸款方式。下面就將公積金貸款與商業(yè)貸款以及組合貸款做介紹，供大家選擇合適的貸款方式。

①公積金貸款利率低于商業(yè)利率。兩者相比，5年期內(nèi)(含5年)的住房貸款，住房公積金貸款年利率要比商業(yè)貸款低1.17%，5年期以上的住房貸款，貸款年利率要低0.99%，如果按上限貸款的話(目前住房公積金貸款的上限為30萬(wàn)元)，這個(gè)利息差額還是挺大的，一年下來(lái)，大約相差2000多元;貸15年，就差三四萬(wàn)元左右。

②公積金貸款首付款比商業(yè)貸款的首付款低10%。商業(yè)貸款目前最高的成數(shù)是八成，即購(gòu)房者至少要支付總房款的20%作為首付款，而住房公積金貸款最高可達(dá)到九成，即購(gòu)房者可以申請(qǐng)房款90%的貸款，首付10%即可。

③貸款保險(xiǎn)不同。商業(yè)貸款只需辦理住房保險(xiǎn)，而住房公積金貸款如果不選擇擔(dān)保中心做擔(dān)保的話，按規(guī)定要辦理壽險(xiǎn)，而住房保險(xiǎn)則自愿購(gòu)買(mǎi)。而由于辦理了壽險(xiǎn)，根據(jù)與保險(xiǎn)公司簽訂的合同，一旦貸款人因病或遭受意外傷害事故所致身故或全殘時(shí)，貸款將由保險(xiǎn)公司償還;此外，貸款人如失業(yè)一年以上，無(wú)法償還貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司將為其償還領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金期間須償還的貸款本息。在做完房產(chǎn)抵押登記后，還可以解除壽險(xiǎn)合同，去保險(xiǎn)公司退回保險(xiǎn)費(fèi)。

④公積金貸款的手續(xù)相對(duì)于商業(yè)貸款，其手續(xù)要繁雜一些。

⑤此外還有組合貸款的方式，當(dāng)購(gòu)房人需要申請(qǐng)的貸款額度比較大時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)貸款和公積金貸款。因此，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)它都具備。

2、辦理貸款要交的費(fèi)用

在選擇好貸款方式后，購(gòu)房者就可以到相關(guān)部門(mén)辦理貸款手續(xù)，在辦理貸款手續(xù)的同時(shí)，還需要交納以下費(fèi)用：

①律師費(fèi)：為申請(qǐng)貸款額的3‰。不足100元的，按100元收取;辦理住房公積金貸款的，不收取律師費(fèi);但如果是組合貸款，商業(yè)貸款部分則按3‰收取。

②公證費(fèi)：如果購(gòu)房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為200元至400元，或按公證處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

③保險(xiǎn)費(fèi)：分為兩種形式，目前一般多采用抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保的形式。

a.抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保的：保險(xiǎn)費(fèi)=房款X年保險(xiǎn)費(fèi)率X換算現(xiàn)值系數(shù)

b.抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)擔(dān)保的，由房屋險(xiǎn)和人身險(xiǎn)兩部分構(gòu)成：房屋險(xiǎn)=貸款金額X年保險(xiǎn)費(fèi)率X換算現(xiàn)值系數(shù);人身險(xiǎn)=貸款金額X(主險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率X失業(yè)保險(xiǎn))。

在這里需要說(shuō)明的是，律師費(fèi)和公證費(fèi)不是必須發(fā)生的費(fèi)用，但由于辦理上述手續(xù)時(shí)，程序比較復(fù)雜，所以大多數(shù)買(mǎi)方都委托開(kāi)發(fā)商、律師所或其他中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理。如果不需要委托代理辦理或者公證的，就不需要交納這兩項(xiàng)費(fèi)用。

第三步：辦理入住，簽訂物業(yè)管理公約

1、帶好資料準(zhǔn)備收收房

接到開(kāi)發(fā)商的入住通知單，就標(biāo)志著業(yè)主收樓的開(kāi)始。入住通知單，一般會(huì)將收樓的時(shí)間、地點(diǎn)、需要帶的資料以及該交的費(fèi)用一一說(shuō)明。您如果身在外地，沒(méi)有足夠的時(shí)間親自辦理入住手續(xù)，那么您必須指定一位信得過(guò)的委托人來(lái)幫您簽訂各種入住相關(guān)文件，當(dāng)然這位委托人必須持有您的委托書(shū)。

2、簽訂《物業(yè)管理公約》

《物業(yè)管理公約》是您在未來(lái)的居住生活中將享有什么樣的權(quán)利與義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)提供什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，您應(yīng)該一清二楚。以后要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說(shuō)得清清楚楚、明明白白，防人之心不可無(wú)嘛。還有，您對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)，別在今后的管理中造成不必要的麻煩。

3、算好公攤面積，簽收《房屋驗(yàn)收單》

您所買(mǎi)的物業(yè)分?jǐn)偯娣e多少，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商出具該市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，看看您都分?jǐn)偭苏麠潣怯畹哪男┟娣e。

4、交納采暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)

當(dāng)然，您在辦理入住的同時(shí)，還要交納一些費(fèi)用，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)與入住通知單一并寄給業(yè)主一份《繳費(fèi)通知單》，其中詳細(xì)列明了應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用。

①0001物業(yè)管理費(fèi)：一般物業(yè)管理公司會(huì)收取一年的物業(yè)管理費(fèi)用。

②供暖費(fèi)：小區(qū)供暖的方式不同，所交納的供暖費(fèi)用是不同的。

第四步：辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

1、辦房屋產(chǎn)權(quán)證前交哪些費(fèi)用

等到一切手續(xù)都辦妥后，開(kāi)發(fā)商會(huì)通知您房屋的公共維修基金也是您應(yīng)該繳納的費(fèi)用。您在未來(lái)的居住生活中可能會(huì)遇到房屋的大型維修，如果不繳納這筆費(fèi)用，您正當(dāng)?shù)臋?quán)益將得不到維護(hù)。即使您信不過(guò)開(kāi)發(fā)商，也千萬(wàn)要認(rèn)識(shí)到，這筆占到總房款2%的公共維修基金只是開(kāi)發(fā)商替政府代收的，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)權(quán)動(dòng)用。

最后，該辦理房屋產(chǎn)權(quán)證了，購(gòu)房者在這個(gè)階段需要交納的費(fèi)用有：

①契稅：2002年7月1日以后，購(gòu)買(mǎi)建筑面積在120平方米以下的房屋，按照總房?jī)r(jià)的1.5%交納;購(gòu)買(mǎi)建筑面積在120平方米以上的房屋，在交納契稅時(shí)，120平方米以上部分按照3%的比例交納，120平方米以下部分仍按照1.5%的比例交納。

②共用部位共用設(shè)施維修基金：按照總房?jī)r(jià)的2%交納，等到成立了業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)管理。

③房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：按照每套房屋80元的價(jià)格交納。

④房屋所有權(quán)證：所有權(quán)證每件4元。

⑤印花貼稅：每件5元。