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（1）土地使用權(quán)出讓金已繳清，取得土地使用權(quán)證；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）根據(jù)提供預(yù)售的商品房，開發(fā)建設(shè)投資達(dá)到項目建設(shè)總投資的25%以上，已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，并取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記。商品房預(yù)售所得必須用于相關(guān)項目建設(shè)?？梢姡挥袧M足上述四個條件的開發(fā)商才能進(jìn)行商品房預(yù)售。隨著房地產(chǎn)市場越來越大，開發(fā)商越來越多，購房者的選擇也越來越多。前期購房者應(yīng)選擇資質(zhì)可靠、信譽良好的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。他們不應(yīng)該盲目地聽廣告，他們不應(yīng)該急于簽訂合同和被騙，因為賣家說，他們將提高價格，如果他們不買。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第八條規(guī)定，辦理商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（一）驗收。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法第七條的規(guī)定報送有關(guān)材料。

1、新項目的準(zhǔn)入現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司喜歡先認(rèn)購，即先交一定的錢，再安排一個號。開盤時間到了，可以直接選房，選房成功后可以享受一定的優(yōu)惠。實際上，這是開發(fā)商的一種營銷手段，其目的在于融資。開發(fā)商會根據(jù)認(rèn)購情況判斷樓盤的關(guān)注度，然后確定開盤價格。多數(shù)情況下，認(rèn)購數(shù)量大于推出的房源數(shù)量。此時，彩票將出現(xiàn)在開獎現(xiàn)場。當(dāng)然，有些是根據(jù)資金的順序來選擇的。注意事項：一般情況下，房屋還在施工時，沒有預(yù)售證。不要盲目跟風(fēng)。大多數(shù)時候，這是由開發(fā)人員自己創(chuàng)造的現(xiàn)象。根據(jù)自己的需要，買房產(chǎn)是有風(fēng)險的。如果第二張和第五張證書不完整，它們將被出售。也有一些開發(fā)商在第五證未辦妥的情況下出售房屋，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。多數(shù)人可能不注意，往往交了定金卻發(fā)現(xiàn)遲交。當(dāng)你簽合同時，你會對這五份證書提出質(zhì)疑，而且常常會得到這樣的借口：它們正在處理中，將在下個月完成。注意：如果開發(fā)商五證不全，建議不要購買，這也是為了避免后期出現(xiàn)一些麻煩。

1、未按規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；2、未按規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；3、返本銷售或者變相返本銷售商品房的；4、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工的商品房的；5、分割拆零銷售商品房住宅的；6、不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的；7、未按規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房管理辦法》的；8、委托沒有資格的機構(gòu)代理銷售商品房的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售的實質(zhì)是房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)以其房屋所有權(quán)交換房屋買受人一定數(shù)額貨幣(購房款)和一定年限(返本期限)內(nèi)的使用權(quán)。售后包租實際包含兩層法律關(guān)系：一是買賣合同關(guān)系，二是租賃合同關(guān)系。返本銷售和售后包租，對房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)來講，其目的是可以迅速回籠建設(shè)資金;對購房者而言，返本銷售的有利之處是可以獲得比銀行利潤更高的回報，售后包租則可以保證自己一定期限內(nèi)的租金收益。在目前的法制狀況下，沒有強大的監(jiān)管手段來保證房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)返本和保證租金收益。從實際情況看，大多數(shù)房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)確定的返本年限和包租期限與回報率都是不合理的，而且銷售價格都偏高，返本、包租只是促銷手段，且往往帶有一定欺騙性，因此法律全面禁止返本銷售和售后包租。

商品房成為了危房的，除非有證據(jù)證明該質(zhì)量問題在商品房交付之前就已經(jīng)存在，且該質(zhì)量問題嚴(yán)重影響了居民的居住使用，否則開發(fā)商一般不承擔(dān)責(zé)任。如果商品房出現(xiàn)的是地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的問題，可能由開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任。但其他地方出現(xiàn)的問題，除在保修期內(nèi)由保修單位維修外，其余由居民自己維修。因此，明確商品房成為危房的原因，才能進(jìn)一步明確責(zé)任人。但明確原因一般需要正規(guī)專門的機構(gòu)進(jìn)行鑒定，責(zé)任人拒絕承擔(dān)責(zé)任的，當(dāng)事人可以向法院起訴。商品房變危房怎么辦1、先做房屋安全鑒定。委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)進(jìn)行鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)果與開發(fā)商協(xié)商補償。2、如果協(xié)商不成，業(yè)主可以通過民事訴訟途徑解決，根據(jù)實際情況要求開發(fā)商承擔(dān)維修、加固、拆除、改建等費用。3、舉證開發(fā)商工程建筑標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，存在安全隱患，導(dǎo)致房屋變成危房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。商品房成為危房國家會管嗎商品房成為危房國家會管，住宅的土地使用年限為70年，

有下列責(zé)任：逾期交房的違約責(zé)任；在保修期內(nèi)的保修責(zé)任；對房地產(chǎn)廣告和宣傳資料的真實性保證的責(zé)任；對房產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)保責(zé)任。一、工程質(zhì)量保證金退還規(guī)定是怎樣的工程質(zhì)量保證金（保修金）是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。工程質(zhì)保金應(yīng)在接到申請后14日內(nèi)核實無異議后再返還施工單位。二、精裝房的房屋配置保修時限一般是多久根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條第一款的規(guī)定，購買精裝房的房屋配置中的供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期保修時限為2個采暖期、供冷期。裝修工程則為2年、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十條第一款、第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督

三包商品的銷售者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)五項責(zé)任的具體內(nèi)容。依據(jù)規(guī)定，銷售者對于三包商品應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（1）不能保證實施三包規(guī)定的，不得銷售國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行三包的產(chǎn)品。（2）保護銷售產(chǎn)品的質(zhì)量。（3）執(zhí)行進(jìn)貨檢查驗收制度，不符合法定標(biāo)識要求的，一律不準(zhǔn)銷售。所謂法定標(biāo)識，是指法律、法規(guī)、規(guī)章以及強制性標(biāo)準(zhǔn)對產(chǎn)品標(biāo)識的要求。（4）產(chǎn)品出售時，應(yīng)當(dāng)開箱檢查，正確調(diào)試，介紹使用維護事項、三包方式及修理單位，提供有效＊＊＊＊和三包憑證。所謂有效＊＊＊＊，是指財政、稅務(wù)部門統(tǒng)一監(jiān)制的發(fā)貨票，是產(chǎn)品售出的有效憑證。一般發(fā)貨票上應(yīng)當(dāng)載明銷售者印章、銷售時間、銷售產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號、金額等項內(nèi)容。三包憑證，是指產(chǎn)品售出時，銷售者提供給消費者的，可以對所購產(chǎn)品進(jìn)行修理、更換、退貨的單據(jù)或證明。一般情況下，三包憑證上應(yīng)當(dāng)載明修理者名稱、地址、聯(lián)系電話、產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號及三包有效期，修理記錄及更換、退貨條件等。修理記

那我們該怎么辦？今天的購房指南將介紹開發(fā)商賣房的慣例，以及購房者可以運用的談判技巧。開發(fā)商賣房的套路廣告中的套路為了吸引購房者，一些開發(fā)商用虛假內(nèi)容作為噱頭。在廣告中，他們對社區(qū)綠化、景觀、學(xué)校、健身房等進(jìn)行了各種美麗的描述，但卻沒有寫在購房合同中。當(dāng)買方要求閱讀書面文件和材料時，銷售人員謊稱尚未打印，并推諉?？斩吹某兄Z給買家埋下了隱患。免費空間也是一種常規(guī)購買陽臺、三房兩房、半免費書房、免費停車位這些常見的購房折扣真的很癢，看似省了幾十萬，但贈送這么大面積真的可以嗎？當(dāng)然，有個問題！無論是免費的面積是你的，例如，開放陽臺只有一半的面積。而車位大概只有使用權(quán)，不能寫進(jìn)購房合同和房產(chǎn)證，當(dāng)開發(fā)商心情不好時，說要拿走。定金的計算公式更為深入如今，許多房地產(chǎn)開發(fā)商會提前向購房者收取定金。盡管有關(guān)部門一再強調(diào)開盤前收取定金是違法行為，但開發(fā)商仍以“意向金”的概念扮演著邊緣角色。最初，買家在簽訂認(rèn)購

條件：（1）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；（4）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（5）有施工單位簽署的工程保修書。交付商品房的法律責(zé)任有：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條。商品房售出條件具體有哪些商品房出售條件如下：1、企業(yè)主體資格合法。2、用地合法，取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。3、規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。4、符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，已通過竣工驗收。5、保障被拆遷人的利益：拆遷安置已經(jīng)落實。6、達(dá)到基本使用條件：供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。《城市房地產(chǎn)管理法》

在購置房產(chǎn)過程中遇到開發(fā)商卷款逃跑事件時，銷售團隊雖無法律責(zé)任，然而他們必須全力以赴配合當(dāng)?shù)毓膊块T進(jìn)行追逃事宜。根據(jù)中華人民共和國最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)第二條款的明確規(guī)定，當(dāng)消費者已全額或大比例支付購房款項之后，承包方對該商品房所享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)將無法對抗已支付全部或大部分購房款項的消費者。盡管工程價款的償還優(yōu)先于抵押債權(quán)，但其效力仍無法超越已向消費者支付全部或大部分購房款項的情況?！吨腥A人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

關(guān)于開發(fā)商無證銷售行為的處罰規(guī)定如下：若房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的情況下，擅自進(jìn)行商品房銷售，將被勒令終止所有銷售活動，并面臨高達(dá)五萬元至十萬元人民幣之間的罰款處罰。如果情節(jié)嚴(yán)重，甚至可能構(gòu)成犯罪，依照法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。《商品房銷售管理辦法》第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

房地產(chǎn)業(yè)者對此類商品房負(fù)有法定的保修義務(wù)。所謂房產(chǎn)保修期，即是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)在其所承接的物業(yè)項目完成交付并正式投入使用之后，對于購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起的相應(yīng)保修服務(wù)責(zé)任的時限。根據(jù)我國于2013年施行的《關(guān)于推行商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度建設(shè)的規(guī)定》之明文規(guī)定，其中涉及到的最低保修期設(shè)定為三年。因此，若沒有特殊情況，此項保修期則應(yīng)被認(rèn)定為三年之久。若已購買商品房的買家有意就此進(jìn)行延期或者額外擴展保修期限的調(diào)整，他們有權(quán)與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，然而，開發(fā)商方面并無權(quán)提出縮短保修期的請求或主張?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等。保修期自交付之日起計算。商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包商向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書約定的保修期；保修期少于規(guī)定的最低保修期的，保修期不得低于規(guī)定的最低保修期。非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包商向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保證書約定的保修期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，對保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不可抗力或使用不當(dāng)造成的損害不承擔(dān)責(zé)任。開發(fā)商延期交房應(yīng)該承擔(dān)什么責(zé)任開發(fā)商延期交房應(yīng)該承擔(dān)下列責(zé)任：一、賠償違約金。違約金的數(shù)額根據(jù)購房合同的約定確定，如果沒有約定或者約定不明確的，則根據(jù)實際情況確定。二、如果開發(fā)商經(jīng)過購房者催告在合理期限內(nèi)仍未交房的，則購房者有權(quán)要求與開發(fā)商解除購房合同退房，而且如果購房者要求的，開發(fā)商需要賠償購房者的相應(yīng)損失?！渡唐贩夸N售管理辦法》第

在涉及到商品房買賣糾紛時，我們可選擇采取和解或者調(diào)解方式來維護自身權(quán)益。若當(dāng)事人無意于和解、調(diào)解或者經(jīng)協(xié)商與調(diào)解均無法達(dá)成一致意見，那么他們便有權(quán)根據(jù)房地產(chǎn)交易糾紛所涉及的具體內(nèi)容，選擇向相關(guān)仲裁機構(gòu)提出仲裁申請，亦或直接訴諸于人民法院等待公正裁決。無論是何種方式，其結(jié)果都必須得到嚴(yán)格遵守執(zhí)行，否則將可能面臨法律責(zé)任追究。對于已經(jīng)產(chǎn)生法律效力的判決、仲裁裁決以及調(diào)解書，當(dāng)事人有義務(wù)予以履行，如有拒絕履行之行為，則可依法請求人民法院強制執(zhí)行。《仲裁法》第二條平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。《民事訴訟法》第一百二十二條當(dāng)事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調(diào)解的，先行調(diào)解，但當(dāng)事人拒絕調(diào)解的除外。