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一鋪養(yǎng)三代，社區(qū)商鋪已經(jīng)成為人們住宅、股票、基金證券外的一種新的投資方式。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)8月份統(tǒng)計(jì)，在新盤銷售排行中，半數(shù)以上為商業(yè)地產(chǎn)。截至今年8月，上海商鋪供應(yīng)量已達(dá)3240萬平方米，按1800萬的常住人口來計(jì)算，人均商鋪擁有量達(dá)到1.8平方米，超過了一般發(fā)達(dá)國家人均1.2平方米的水平。國內(nèi)著名商業(yè)研究專家姜新國表示，盡管社區(qū)商業(yè)在迅速成長，投資者還得掌握城市商業(yè)的脈理，謹(jǐn)慎入市。

社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹕蠐P(yáng)

據(jù)上?；膷u房產(chǎn)工作室發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，去年上海社區(qū)商鋪的增量約在410萬-440萬平方米之間，是2004年近215萬平方米供應(yīng)量的一倍左右，較2003年更是翻了兩番。

上海市目前已形成114個(gè)大型居住區(qū)?；膷u工作室馮偉說，上海新建居住區(qū)的社區(qū)商鋪面積迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預(yù)計(jì)將達(dá)250萬平方米。

2006年1季度上海商業(yè)收益提升10-15%，很大一部分歸功于社區(qū)商業(yè)。上海世聯(lián)地產(chǎn)研究二部總監(jiān)沈健認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)作為居住區(qū)的重要商業(yè)支撐，今后的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

姜新國早在上海商業(yè)地產(chǎn)萌芽期便撰文一鋪養(yǎng)三代，預(yù)言商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。1999年中小企業(yè)改制，中央六部委發(fā)的通知，誰投資，誰得益，商業(yè)地產(chǎn)萌芽。姜新國說：從2002年市場上是一鋪難求。溫州、浙江等地投資者的大膽介入，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)火爆，而泡沫也伴隨產(chǎn)生。

2003年下半年商鋪出現(xiàn)滯銷跡象，市場開始盤整。2006年住宅市場的全面調(diào)整，讓商鋪熱再度升溫。姜新國說。

最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海中心城區(qū)社區(qū)商鋪的租賃價(jià)格最高達(dá)到25.8元/平方米/月，以田林、徐匯地區(qū)為主。中心城區(qū)平均租金7.5元/平方米/月。

社區(qū)商鋪價(jià)格是住宅的1-1.5倍，其租金回報(bào)應(yīng)該6-8%左右。上海策源商辦事業(yè)部商業(yè)營運(yùn)總監(jiān)沈朝暉說，社區(qū)商鋪的大前景被看好。

在租金被看好的同時(shí)，社區(qū)商鋪的銷售也一直比較火爆。四川北路、曹安路等地段的社區(qū)商鋪一開盤就熱銷。主要原因是這些商鋪價(jià)格低廉，面積較小，投資門檻低。上?；膷u房產(chǎn)工作室閔益飛指出。

國家的調(diào)控政策使人們看淡住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值恢復(fù)。姜新國說，社區(qū)商鋪好，但沒有外面公認(rèn)的好。記者了解到，投資者進(jìn)場尚存諸多不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)。投資社區(qū)商鋪風(fēng)險(xiǎn)不低

好的商鋪只租不賣。策源沈朝暉說，社區(qū)商鋪?zhàn)畲蟮膯栴}在于經(jīng)營，很多商鋪出現(xiàn)經(jīng)營不下去的情況。

國外的商鋪都是開發(fā)商長期持有經(jīng)營，但上海講究現(xiàn)實(shí)回報(bào)，大多只管銷售。上海世聯(lián)沈健指出，商鋪和住宅不一樣，住宅可以保值，商鋪如果沒有整體經(jīng)營，則可能無法提升價(jià)值。

開發(fā)商會(huì)一味地強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)，但是6-8%的回報(bào)其實(shí)讓很多商家都無法接受。沈朝暉說，租金要根據(jù)市場來定，商鋪也需要整體經(jīng)營2-3年才能成氣候，無人統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪是可怕的。

姜新國也認(rèn)為，很多商鋪銷售前期都以當(dāng)?shù)貢?huì)增加多少人氣為噱頭，但是上海人口的自然增長很慢，機(jī)械增長的可能性也不大。商業(yè)地產(chǎn)靠消費(fèi)，人氣卻又很重要。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的放量加大也增加了市場去化壓力，并導(dǎo)致供過于求。如果支撐商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)無法保證，品牌商家進(jìn)駐、高端商業(yè)氛圍以及人氣都無法保障。業(yè)內(nèi)人士分析。

投資社區(qū)商鋪有玄機(jī)選擇成熟的社區(qū)商鋪就賺不到錢了。姜新國認(rèn)為，能否預(yù)見未來的熱點(diǎn)區(qū)域很重要，我就覺得青浦新城的商業(yè)不錯(cuò)，曹安路的也起來了。道路是金錢的河流，掌握城市的規(guī)劃，以及規(guī)劃的可執(zhí)行程度也很重要。姜新國說。

在選擇社區(qū)商鋪種類上，策源沈朝暉說：分割式商鋪幾乎沒有成功的。同質(zhì)化競爭和沒有特色統(tǒng)一經(jīng)營都導(dǎo)致失敗。沈朝暉建議，選擇社區(qū)商鋪?zhàn)詈眠x擇單體結(jié)構(gòu)，如果是一樓臨街就最好。

沈朝暉也認(rèn)為，投資者最好選擇有品牌經(jīng)營公司管理的商鋪。而世聯(lián)地產(chǎn)沈健則認(rèn)為，社區(qū)商鋪有很深刻的歷史沿革痕跡，經(jīng)營品牌應(yīng)該和地區(qū)風(fēng)格相復(fù)合。如四川北路經(jīng)營小商品服飾已經(jīng)有很多年的歷史。

對(duì)于社區(qū)商鋪的投資，姜新國認(rèn)為，投資者要從區(qū)域內(nèi)找機(jī)會(huì)，從頭開始研究，對(duì)個(gè)案進(jìn)行研究，找到現(xiàn)實(shí)價(jià)值和未來價(jià)值的比率，以獲得長期穩(wěn)定的收益。