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陳亞菁無(wú)錫市房管局產(chǎn)監(jiān)處

對(duì)于房產(chǎn)而言，物權(quán)的變更與轉(zhuǎn)讓涉及到變更登記與轉(zhuǎn)移登記，由于涉及的收件要求、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，所以準(zhǔn)確認(rèn)定登記類型是做好登記工作的基礎(chǔ)，也是分析市場(chǎng)交易行情的需要。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，只要權(quán)利主體發(fā)生變化就應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)人就應(yīng)提供契稅完稅證明，轉(zhuǎn)移登記區(qū)別于變更登記通常以是否需繳納契稅等為外部特征。但這種判斷的科學(xué)性值得商榷。這種簡(jiǎn)單的判斷已不適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，我們需要重新認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)移登記的實(shí)質(zhì)。除最普遍的買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記外，轉(zhuǎn)移登記還存在一些特殊情形，如共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有、共同共有轉(zhuǎn)為各自獨(dú)有、按份共有轉(zhuǎn)為各自獨(dú)有等。事實(shí)上，權(quán)利主體變化并非都需要繳納契稅，也并非都應(yīng)辦理轉(zhuǎn)移登記。特殊的轉(zhuǎn)移登記有著特別的內(nèi)涵，實(shí)際操作有不同于常見(jiàn)轉(zhuǎn)移登記的獨(dú)特之處，我們必須把握這些轉(zhuǎn)移類型的法律實(shí)質(zhì)，才能依法正確地辦理相應(yīng)的登記，以下就工作中遇見(jiàn)的一些特殊類型作簡(jiǎn)要分析。

一、共同共有與按份共有之間的轉(zhuǎn)化

共同共有與按份共有是兩種不同的共有形式，盡管兩種共有關(guān)系的變化未涉及權(quán)利主體的變化，但是處分權(quán)能發(fā)生根本性變化。處分共同共有房屋時(shí)，需要各個(gè)權(quán)利主體的同意，未經(jīng)共同共有人同意，任何一方的處分行為均是無(wú)效的、非法的；而按份共有的各個(gè)共有人可以就自有的份額進(jìn)行處分，無(wú)須征得其他共有人的同意，只是其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。從以上兩者的法律性質(zhì)而言，盡管共有關(guān)系轉(zhuǎn)換時(shí)主體未發(fā)生變化，但每個(gè)權(quán)利主體的權(quán)能即物權(quán)內(nèi)容發(fā)生了變化。由于共同共有是各權(quán)利主體不分份額地共享所有權(quán)，在實(shí)際操作時(shí)可視為等額按份共有。因此，當(dāng)共同共有轉(zhuǎn)化為等額按份共有時(shí)，權(quán)能在數(shù)量上未發(fā)生變化，申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)作為變更登記，只需收取共有人之間的約定及其他登記材料。當(dāng)共同共有和不等額按份共有互相轉(zhuǎn)化時(shí)，共有人之間權(quán)能發(fā)生了部分轉(zhuǎn)移，因此對(duì)于整個(gè)房屋而言，權(quán)利主體數(shù)量未發(fā)生變化，但各個(gè)權(quán)利主體的權(quán)能數(shù)量發(fā)生了變化，發(fā)生變化的份額應(yīng)當(dāng)視為轉(zhuǎn)移登記，增加該份額的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)繳納契稅，減少該份額的主體其如果是有價(jià)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方的則應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，登記機(jī)構(gòu)按轉(zhuǎn)移登記辦理。

二、共同共有轉(zhuǎn)為各自獨(dú)有

對(duì)于可以分割的房屋，共有權(quán)人在喪失共有的基礎(chǔ)或需要重新約定的情況下，可以從共同共有轉(zhuǎn)化為各自所有。例如，兒子未成年時(shí)，父親購(gòu)置兩套房屋，登記為父與子共同共有，兒子年滿十八周歲后，雙方商量約定各人獨(dú)有一套房屋。對(duì)于這種情形應(yīng)如何操作呢?由于原來(lái)兩套是共同共有，即父子兩人不分份額共有這兩套房屋，當(dāng)分割為各自所有一套房屋時(shí)，相當(dāng)于父子雙方所得一套房屋中各有一半是從對(duì)方份額轉(zhuǎn)移而來(lái)，這種類型可按交換轉(zhuǎn)移登記辦理，如果交換的份額有差價(jià)，則差價(jià)部分要依法繳納契稅等稅費(fèi)。值得一提的是，對(duì)于不可分割的房屋，即使喪失共有的基礎(chǔ)，也不能轉(zhuǎn)化為各自獨(dú)有，這是遵循房屋登記基本單元規(guī)則的結(jié)果。因此實(shí)踐中對(duì)于一些由法院對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分割的判決，或家庭內(nèi)部達(dá)成的協(xié)議分割，按部位進(jìn)行析產(chǎn)，申請(qǐng)登記時(shí)就不能以各部位登記為各自所有，只能登記為按份共有，各自按部位所占份額領(lǐng)取共有產(chǎn)房產(chǎn)證。

三、按份共有轉(zhuǎn)為各自獨(dú)有

能夠按部位分割的共有房屋以共有人各自份額為限(按部位份額共有)，從按份共有關(guān)系轉(zhuǎn)為各自獨(dú)有關(guān)系，分割后的房屋權(quán)利主體從兩個(gè)以上變?yōu)橐粋€(gè)。各個(gè)權(quán)利主體所得房屋部位、份額都沒(méi)變，即共同體轉(zhuǎn)化為兩個(gè)獨(dú)立主體后，并未從這一轉(zhuǎn)移行為中獲得交易金額或增加房產(chǎn)份額，只是失去了共有關(guān)系，對(duì)于原共有人處分已轉(zhuǎn)化為獨(dú)有的房屋不再享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即權(quán)能性質(zhì)發(fā)生變化，但權(quán)能數(shù)量沒(méi)有增減。在實(shí)際操作中，不應(yīng)要求當(dāng)事人提供契稅完稅證明，因?yàn)槔U稅的基數(shù)是發(fā)生轉(zhuǎn)移標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓金額或評(píng)估價(jià)，就這種行為引起的權(quán)利主體變化，當(dāng)事人沒(méi)有繳稅的基礎(chǔ)。所以，因這種民事行為申請(qǐng)的登記納入變更登記更為妥當(dāng)。

四、夫妻婚姻期間的房屋所有權(quán)變化

從婚姻關(guān)系的內(nèi)在法律特征看，夫妻是兩個(gè)具有獨(dú)立人格的平等主體，只有在他們的意思表示一致基礎(chǔ)上才能夠組成具有特殊身份關(guān)系的聯(lián)合體，他們?cè)趯?duì)外的財(cái)產(chǎn)體系中是一個(gè)責(zé)任共同體。但是，雙方并不因?yàn)榛橐鲫P(guān)系的建立而喪失獨(dú)立的人格，當(dāng)事人雙方獨(dú)立的民事主體地位是夫妻關(guān)系存續(xù)的前提。在房產(chǎn)登記中，經(jīng)常碰到這樣的情形：夫妻會(huì)將一方房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楣餐慨a(chǎn)或者將共同房產(chǎn)轉(zhuǎn)為一方房產(chǎn)，這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)換當(dāng)屬轉(zhuǎn)移登記范疇。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》(國(guó)稅函[1999]391號(hào))規(guī)定：“因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅”。這是考慮到夫妻特定身份關(guān)系而作出的稅收優(yōu)惠規(guī)定，因?yàn)殡x婚是婚姻關(guān)系從無(wú)到有再到無(wú)的過(guò)程中的一種情形，由此我們可以合理地推定：夫妻之間財(cái)產(chǎn)的共有關(guān)系變化或個(gè)人所有與共有關(guān)系的轉(zhuǎn)換也應(yīng)適用此條規(guī)定。因此，在辦理這種轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)須收取契稅完稅證和銷(xiāo)售發(fā)票。當(dāng)然夫妻間還可以約定共有方式的轉(zhuǎn)化，共同共有與等額按份共有之間轉(zhuǎn)化的，應(yīng)辦理變更登記，共同共有與不等額按份共有之間轉(zhuǎn)化的，則辦理轉(zhuǎn)移登記，不等額部分是發(fā)生轉(zhuǎn)移的標(biāo)的，同樣適用上述規(guī)定。

五、權(quán)利主體在一人公司與股東之間轉(zhuǎn)換

一人有限責(zé)任公司是指只有一名自然人股東或者一個(gè)法人股東的有限責(zé)任公司，由股東投資設(shè)立，根據(jù)法律規(guī)定股東以投資額為限承擔(dān)有限責(zé)任，公司以公司所有的財(cái)產(chǎn)為限承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《公司法》第三條，公司的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東的財(cái)產(chǎn)，公司與股東是各自獨(dú)立的主體，公司具有獨(dú)立的法律人格。當(dāng)股東以自有的房產(chǎn)入股于公司時(shí)，房產(chǎn)權(quán)利從股東轉(zhuǎn)為公司或公司將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到股東名下時(shí)，權(quán)利主體發(fā)生變化，房屋登記類型為轉(zhuǎn)移。

六、房屋權(quán)利主體在獨(dú)資企業(yè)與投資主體之間轉(zhuǎn)換

獨(dú)資企業(yè)由一個(gè)自然人投資，投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，根據(jù)《個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第十七條規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資人對(duì)本企業(yè)的財(cái)產(chǎn)依法享有所有權(quán)，其有關(guān)權(quán)利可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或繼承，因此，企業(yè)財(cái)產(chǎn)為投資人個(gè)人所有。筆者曾就個(gè)人獨(dú)資企業(yè)房產(chǎn)登記作過(guò)專門(mén)分析，并得出結(jié)論：獨(dú)資企業(yè)與投資者雖然形式上是兩個(gè)權(quán)利主體，但在法律屬性上兩者具有不可分割性，在財(cái)產(chǎn)歸屬上可以視為同一權(quán)利主體，投資者是企業(yè)房產(chǎn)的所有權(quán)人，對(duì)企業(yè)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。因此，當(dāng)企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資者所有時(shí)，作變更登記更為妥當(dāng)，反之亦然。