農村私有房屋買賣糾紛合同效力怎么確定？
來源：法律編輯整理
時間： 2023-04-18 19:32:09
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首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證?！?/p>
國家土地管理局國土函字《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。
其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。
第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。
第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。
再解決問題時，首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經翻建擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償;再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。
但是，如買賣雙方都是同一集體經濟組織成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。
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