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原告上海某某有限公司與被告阮某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員秦忠獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人高某、被告委托代理人陳某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原告和案外人盧某某、盧某程于2001年11月27日簽訂《續(xù)租營(yíng)業(yè)房協(xié)議書》一份，約定原告因組建南翔某某市場(chǎng)之需，由案外人盧某某、盧某程將其所有的位于本區(qū)南翔鎮(zhèn)某某街某某號(hào)、建筑面積為317.50平方米的房屋繼續(xù)出租給原告，作小商品市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房。續(xù)租期限為5年，自2001年11月1日起至2006年10月31日止。因原告租賃上述房屋的目的是組建管理南翔某某市場(chǎng)，故將承租的房屋分割成21個(gè)經(jīng)營(yíng)鋪位和公共通道，并以組建成立的上海某某市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司名義將21個(gè)鋪位以簽訂《進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》的形式再行出租給被告阮某某等人用于經(jīng)營(yíng)。該《進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》約定被告阮某某經(jīng)營(yíng)使用49號(hào)鋪位，租期于2006年10月30日到期。租賃費(fèi)用為每年3524.52元，管理費(fèi)為每年4497.48元。因被告阮某某在協(xié)議到期后不肯遷出，致原告未能將租賃房屋返還案外人盧某某、盧某程，盧某某、盧某程遂訴訟來(lái)院，要求原告返還租賃房屋并支付房屋使用費(fèi)。法院以(2006)嘉民一(民)初字第4749號(hào)民事判決書判決被告遷出租賃房屋，原告向盧某某、盧某程按雙方原約定租金的130%支付房屋使用費(fèi)。后原告已于2008年2月19日按判決書要求向盧某某、盧某程支付了至2007年12月12日的房屋使用費(fèi)。被告在租賃期滿后繼續(xù)使用租賃房屋至2007年12月12日，但未向原告支付相應(yīng)費(fèi)用。故原告起訴來(lái)院，要求被告支付2006年11月1日至2007年12月12日的商鋪使用費(fèi)5109.10元(按原約定的130%)、管理費(fèi)5014.99元。

被告辯稱，原、被告雙方簽訂《進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》屬實(shí)。但該《進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》至2006年10月31日到期后雙方未續(xù)簽合同，雙方之間已無(wú)租賃關(guān)系，故原告無(wú)權(quán)向被告主張租金。原告所述被告在協(xié)議到期后不肯搬出商鋪，導(dǎo)致原告無(wú)法向案外人交還房屋的情況與事實(shí)不符。實(shí)際上，原告在協(xié)議到期后希望繼續(xù)與案外人續(xù)約并進(jìn)而與被告續(xù)簽合同以獲取更多利益。由于原告與案外人協(xié)商不成，案外人遂向法院起訴。該案經(jīng)法院以(2006)嘉民一(民)初字第4749號(hào)民事判決書審理結(jié)束后，被告和案外人盧某某、盧某程于2007年12月12日簽訂了租賃協(xié)議，并且被告向案外人支付了2006年11月1日至2007年12月12日的租金。至于原告將租金分成使用費(fèi)和管理費(fèi)則沒(méi)有相應(yīng)依據(jù)。而原告收取被告的保證金應(yīng)予返還。另外，原告的訴請(qǐng)已逾訴訟時(shí)效。故被告不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，原告和案外人盧某某、盧某程于2001年11月27日簽訂《續(xù)租營(yíng)業(yè)房協(xié)議書》一份，約定原告因組建南翔某某市場(chǎng)之需，由案外人盧某某、盧某程將其所有的位于本區(qū)南翔鎮(zhèn)某某街某某號(hào)、建筑面積為317.50平方米的房屋繼續(xù)出租給原告，作小商品市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房。續(xù)租期限為5年，自2001年11月1日起至2006年10月31日止;租賃期限內(nèi)租金不變，每年為136800元，房租稅金由原告另行承擔(dān);原告應(yīng)在每年起租日起30日內(nèi)一次性付清當(dāng)年全部租金等。因原告租賃上述房屋的目的是組建管理南翔某某市場(chǎng)，故其將承租的房屋分割成21個(gè)經(jīng)營(yíng)鋪位和公共通道，并以組建成立的上海某某市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司名義將21個(gè)鋪位以簽訂《進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》的形式再行出租給被告阮某某等人用于經(jīng)營(yíng)。該《進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》約定被告阮某某經(jīng)營(yíng)使用49號(hào)攤位，租賃期限為1年，自2005年10月31日起至2006年10月30日止;被告使用攤位費(fèi)用暫定每1年7740元;攤位費(fèi)采取先交后用的辦法，每年必須在10月31日前交清;被告進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)繳納保證金500元;協(xié)議還對(duì)水電費(fèi)用的承擔(dān)等作了約定。簽約后，被告依約使用租賃房屋，并能依約支付租金。2006年8月，案外人盧某某、盧某程致函原告告知：雙方的租賃合同即將到期，如原告需續(xù)訂合同的，應(yīng)在同年10月1日前續(xù)簽合同，且租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每天每平方米2.50元。因原告對(duì)案外人的上述信函未及時(shí)作出答復(fù)，案外人于同年10月18日再次致函原告，告知原告其經(jīng)通知后，未能在合理期間與案外人續(xù)簽合同，視為放棄續(xù)簽，要求其在原協(xié)議到期后返還租賃物;如遲延歸還，應(yīng)按原通知確定的價(jià)格支付費(fèi)用。次日，原告向案外人回函，表示：案外人要求調(diào)整租金的幅度太大，難以接受，故同意在原協(xié)議到期后返還房屋。但原告在雙方原租賃協(xié)議到期后未能將租賃房屋返還案外人，案外人遂訴訟來(lái)院。該案經(jīng)法院審理以(2006)嘉民一(民)初字第4749號(hào)民事判決書判決如下：一、被告阮某某等人應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)自嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)某某街某某號(hào)房屋內(nèi)遷出;二、原告上海某某有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)某某街某某號(hào)房屋返還盧某某、盧某程;三、原告上海某某有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付盧某某、盧某程2006年11月1日至2007年4月6日期間的房屋實(shí)際使用費(fèi)76266.68元;四、原告上海某某有限公司應(yīng)按每天347元的標(biāo)準(zhǔn)(即原約定租金的130%)支付盧某某、盧某程自2007年4月7日起至本判決生效時(shí)止的房屋實(shí)際使用費(fèi)，該款上海某某有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付盧某某、盧某程。