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在銀行辦理貸款買房有哪些潛規(guī)則

來源：法律編輯整理時間： 2023-05-04 21:01:22 313 人看過

最近一個朋友買房，她個人的公積金明明可以貸款到50萬，但卻選擇貸款利息較高的商業(yè)貸款，這是為什么呢?最后商業(yè)貸款又拖了很長時間，且找了售樓部置業(yè)顧問幫忙，才順利地辦理下來。而和她幾乎同時申請貸款的人，不僅貸款早早地就批下來，而且還享受到了一定的利率優(yōu)惠。這都是為什么呢?其實，銀行貸款有很多潛規(guī)則。

一、貸款利率高者得房貸

即便銀行承諾了按照約定予以一定的折扣和優(yōu)惠，但很多貸款人仍然在“無期限”地等待。在貸款額度變稀缺時，如果仍然按照原有的優(yōu)惠折扣發(fā)放貸款，則銀行的利潤空間會大幅壓縮，銀行只能選擇上浮利率來牟利。在貸款發(fā)放時，有限的額度往往優(yōu)先保證貸款利率高的項目，其他的只能排隊等待。

二、條件相同，接受的附加條件越多越好貸

銀行每個階段都會有自己的業(yè)務指標，為多拉客戶應付利潤考核的壓力，部分銀行在房貸銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)收費、承諾優(yōu)惠、捆綁銷售其他產(chǎn)品或者攬存等行為。想要8.5折優(yōu)惠?可以，但是必須購買銀行推出的理財產(chǎn)品或者基金產(chǎn)品等，少則幾萬，多則十幾萬。誰愿意接受購買一些理財產(chǎn)品等條件，就會優(yōu)先放款;也有的客戶不愿意搭配產(chǎn)品，就會被要求上浮利率。

三、不同樓盤利率差別化

貸款買房利率打幾折，不僅要看您買的是第幾套房，還要看您是買的哪個開發(fā)商的房子。同是貸款買第一套房，選擇不同樓盤，利率也可能相差15%。

四、當心空白合同

空白合同已經(jīng)是銀行近年來形成的行業(yè)“潛規(guī)則”，銀行客戶經(jīng)理向貸款人口頭承諾折扣利率，并且與貸款人簽訂空白的“同貸書”，上面只標明銀行同意向貸款人放款，但并沒有標明具體的利率和放款時間。一旦銀行政策發(fā)生變化，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影?？瞻缀贤瑳]有法律效力，貸款人也無從追溯。在簽貸款合同的時候，如果是空白的，要讓銀行方面寫下貸款利率的承諾，保留證據(jù)。

五、公積金貸款受歧視

公積金貸款，目前全國沒有對開發(fā)商有強制性要求。公積金貸款受歧視，有下面這些原因：

1、開發(fā)商資質(zhì)問題樓盤能否使用住房公積金貸款取決于開發(fā)商是否資質(zhì)齊全，還取決于是否與市公積金管理部簽訂了申請合作的協(xié)議。

2、開發(fā)商去公積金中心前合作協(xié)議流程較復雜開發(fā)商在辦理諸多手續(xù)之后，如果想讓自己開發(fā)的商品房項目享受公積金貸款，還需要準備若干材料，向公積金管理部門申報。之后還要經(jīng)過項目受理、審核，調(diào)查、認證，上報、審批等多個環(huán)節(jié)，才能由管理中心(分中心、管理部)與開發(fā)單位、受托銀行簽訂協(xié)議，并在審批通過后當日將項目相關信息錄入管理中心公積金貸款信息系統(tǒng)。

3、公積金貸款回籠資金慢公積金貸款審批時間較長、手續(xù)相對復雜、回籠資金相對較慢，開發(fā)商更愿意購房者付全款或使用商業(yè)貸款。

4、樓市狀況相對較好，銀行和開發(fā)商互惠互利即使拒絕公積金貸款，開發(fā)商也不愁房子賣不出去。房地產(chǎn)開發(fā)和交易需要大量資金，很多銀行同意放貸的重要條件，就是讓開發(fā)商幫銀行爭取房貸客戶，售樓人員也有“任務指標”。因為“壓力”和“動力”的存在，開發(fā)商、房產(chǎn)中介和售樓人員都積極向購房者推銷商業(yè)貸款。

六、銀行“嫌棄”組合貸款

辦理組合貸款涉及到銀行、公積金管理中心兩個機構，辦理起來程序復雜，加上公積金貸款的申請周期比較長，銀行要長時間耗費時間、人力、物力來應對組合貸款。組合貸款本身能帶給銀行的利潤有限，銀行不能因為這一單交易耽誤了其他更能帶來收益的交易。但并不是完全不能貸，如果在A銀行辦理公積金貸款，同時又在A銀行辦理商業(yè)貸款，這樣的組合貸款，A銀行通常是會接受的。

七、房貸提前還款要交“罰金”

提前還款之所以要交違約金，原因很簡單，因為申請房貸的頭一年是利息最多的時候，銀行為了這筆貸款投入了人力物力，能撈回本的正是這頭一年，所以銀行想要設法制止借款人在此期限提前還貸，從而盡可能多地收取利息。如果購房者堅持提前還款，銀行只能另想辦法“回本”順便賺錢。一年以上可以自由選擇還款金額，且不需要繳納違約金。

在我們買房辦理貸款的時候，可以挑選出那些能夠使用公積金貸款的樓盤，在這些樓盤中選擇符合自己要求的房子。同時，也注意問下售樓部，與其合作的貸款銀行的貸款利率優(yōu)惠。開發(fā)商與銀行有合作，一般商業(yè)貸款都會批下來的，畢竟雙方是建立者互惠互利的合作基礎上的。

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