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我國(guó)正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的農(nóng)村集體土地被征用為國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來(lái)源與收入來(lái)源。但由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國(guó)內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評(píng)估技術(shù)水平以及內(nèi)部評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評(píng)估過(guò)程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1．1估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：

一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問(wèn)題。物資準(zhǔn)備不足。例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測(cè)量器材的數(shù)量、類(lèi)型以及其測(cè)量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測(cè)量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。

二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來(lái)一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

三是拆遷現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見(jiàn)的有以下情況：房屋面積測(cè)量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與清點(diǎn)不合理嘲；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫(xiě)不規(guī)范、不清楚。

四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆迂評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆迂評(píng)估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問(wèn)題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

1．2管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。

一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問(wèn)題。

二是拆遷評(píng)估過(guò)程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問(wèn)題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長(zhǎng)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

2．1來(lái)源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T(mén)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過(guò)委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2．2來(lái)源于拆遷樸償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過(guò)程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢(xún)問(wèn)了解，并且現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過(guò)程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)入對(duì)估價(jià)人員正常估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)．其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3、拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過(guò)以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國(guó)已有發(fā)生。

3．1內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3．1．1加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。

首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測(cè)量?jī)x器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈?guó)許多集體土地上的房屋一般情況下都沒(méi)有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng)；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范及填寫(xiě)時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核．在確定無(wú)誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫(xiě)。

3．1．2估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多入共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度．具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫(xiě)調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫(xiě)調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表

人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫(xiě)內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫(xiě)相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問(wèn)題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫(xiě)、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫(xiě)相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理。

3．2外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來(lái)源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國(guó)，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門(mén)的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大。委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過(guò)對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類(lèi)外部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類(lèi)不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津。

4、結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果對(duì)于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則。清醒地認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

合同履行階段和合同終止后的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范對(duì)策

1、合同履行階段的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范對(duì)策：

（1）在特許經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，特許人授予受許人的經(jīng)營(yíng)權(quán)中一般都包含商標(biāo)使用權(quán)，根據(jù)《商標(biāo)法》規(guī)定，商標(biāo)使用許可合同應(yīng)當(dāng)報(bào)商標(biāo)局備案，雖然備案并非商標(biāo)許可合同的生效要件，但是未備案的商標(biāo)許可使用合同不得對(duì)抗善意的第三人。因此，為防止商標(biāo)權(quán)遭第三人侵犯而無(wú)法要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，特許人在簽定特許經(jīng)營(yíng)合同和商標(biāo)使用許可合同后，應(yīng)及時(shí)將商標(biāo)使用許可合同進(jìn)行備案以維護(hù)自己的合法權(quán)益，雖然這需要花費(fèi)一定的費(fèi)用和時(shí)間。

（2）關(guān)于商品供應(yīng)和銷(xiāo)售的問(wèn)題在特許經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，特許經(jīng)營(yíng)人為保證特許專(zhuān)賣(mài)商品質(zhì)量或保證特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)一般只允許受許人接受由特許人或者特許人指定的供應(yīng)商提供的產(chǎn)品，但是過(guò)于硬性的規(guī)定往往對(duì)特許經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的展開(kāi)造成不利局面，因此特許人一般不必強(qiáng)行要求受許人接受特許人提供的產(chǎn)品，但可以在合同中規(guī)定加盟店產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)達(dá)到的數(shù)量、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者由受許人提出若干供應(yīng)商，經(jīng)特許人批準(zhǔn)后方可使用其產(chǎn)品。這方面問(wèn)題是特許經(jīng)營(yíng)雙方比較容易引起爭(zhēng)議的問(wèn)題，因此應(yīng)根據(jù)不同情況采取合理的防范對(duì)策。

2、特許合同終止后的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范對(duì)策

（1）有關(guān)費(fèi)用清繳的問(wèn)題

合同到期或解除后，特許雙方往往對(duì)費(fèi)用的清償問(wèn)題糾紛最多。為了防止受許人不清繳相應(yīng)費(fèi)用后即撤離加盟店，特許人一般應(yīng)通過(guò)合同中的保證金條款來(lái)約束對(duì)方，即合同應(yīng)約定加盟商只有付清所有款項(xiàng)、拆除所有專(zhuān)業(yè)標(biāo)識(shí)以及妥善處理剩余產(chǎn)品后的某個(gè)時(shí)間內(nèi)才將保證金返還。

（2）無(wú)形資產(chǎn)的回收問(wèn)題。特許經(jīng)營(yíng)合同終止后，為防范原受許人未經(jīng)特許人同意繼續(xù)使用特許人的注冊(cè)商標(biāo)、商號(hào)或者其他標(biāo)志，或?qū)⑻卦S人的注冊(cè)商標(biāo)申請(qǐng)注冊(cè)為相似類(lèi)別的商品或者服務(wù)商標(biāo)，或與特許人注冊(cè)商標(biāo)相同或近似的文字申請(qǐng)登記為企業(yè)名稱(chēng)中的商號(hào)，或?qū)⑴c特許人的注冊(cè)商標(biāo)、商號(hào)或門(mén)店裝潢相同或近似的標(biāo)志用于相同或類(lèi)似的商品或服務(wù)中，導(dǎo)致特許人的權(quán)利受侵害，特許人應(yīng)在合同中明確約定合同到期或解除后，受許人必須立即停止使用特許人品牌，拆除、返還店鋪招牌等所有專(zhuān)有標(biāo)識(shí)，并且規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任以保護(hù)特許人利益。