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現(xiàn)狀：

樓市低迷，中介拆東墻補(bǔ)西墻

根據(jù)本市部分中介公司提供的數(shù)據(jù)，市場旺盛時大中介公司每天可成交30套以上的，公司一天過手的資金就高達(dá)1000萬元以上，市場低迷時平均每天過手的資金也達(dá)50萬元以上。對于一些中小中介，資金流量多時每天也達(dá)100萬元以上，如此大的資金流量當(dāng)如何確保安全?盡管主管部門曾出臺過相關(guān)文件，要求二手房購房款委托給銀行等第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管，但是一些中介公司執(zhí)行并不到位。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前二手房成交低迷之下，部分?jǐn)U張迅猛的中介公司出現(xiàn)了資金短缺的狀況。富房不動產(chǎn)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱，11月份公司除去所有支出，公司贏利僅有10幾萬元，出現(xiàn)了今年來最低成交記錄。這還算不錯了，部分中小中介公司出現(xiàn)了不同程度的虧損!該負(fù)責(zé)人稱，在這種情況下，部分中介公司只好挪用購房款。某知名中介公司表示，該公司10多個門店，每天僅水電費(fèi)、鋪面租金等費(fèi)用支出便高達(dá)2萬元以上，9月份平均每天還能賺到5000元左右，可進(jìn)入10月以來平均每天虧損達(dá)1萬元以上。為應(yīng)對困難局面，少部分中介公司不得不采取員工裁員、關(guān)閉部分門店等縮小開支，以確保公司經(jīng)營工作的繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。業(yè)界人士認(rèn)為，在這種情況下，如果購房款監(jiān)管不到位，中介公司可能拿今天堵明天，拆東墻補(bǔ)西墻，補(bǔ)不上窟窿就容易引發(fā)資金風(fēng)險。據(jù)知情人士透露，一些中介公司挪用購房款主要有四大用途：一是用來炒房，大宗購買自己代理的，人為造成房源緊張，同時也通過這種方式來肆意抬高房價，從中獲利;二是替客戶贖樓來賺取傭金，按揭之中的二手房要進(jìn)行交易必須先贖樓，中介會利用自己的先天優(yōu)勢，用其他客戶放在中介手里進(jìn)行托管的資金先行墊付這筆房款，從中賺取總房款的2%~3%作為傭金;三是作為自己的經(jīng)營資金;四是放在銀行吃利息，有些大的地產(chǎn)中介一年之內(nèi)從托管的資金中獲得的利息即可達(dá)幾十萬元。

對策：

交易資金須全程監(jiān)管

據(jù)了解，關(guān)于購買二手房資金監(jiān)管方面最近的一份文件是今年1月22日，建設(shè)部和中國人民銀行總部聯(lián)合發(fā)布的名為《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，明確今后客戶交易結(jié)算資金必須設(shè)立專用存款賬戶，運(yùn)行情況要隨時接受監(jiān)督。據(jù)市房管局相關(guān)人士介紹，該局也早已建立了由市房地產(chǎn)交易中心代存的資金賬戶，只是此前未作強(qiáng)制性規(guī)定，一般都采取自愿方式。房地產(chǎn)交易中心代為暫存資金，可以最大限度降低市民資金風(fēng)險，即市民可在辦理買賣登記手續(xù)時，由買方將購房款存入交易中心指定銀行，待辦理過戶后，由交易中心將購房款直接付與賣方。但記者從各大中介公司反饋的情況看，買賣雙方都嫌通過房管局監(jiān)管賬戶比較麻煩，因此目前購買私房的購房款交付主要有兩種方式：一是買賣雙方友好協(xié)商自行交付，一種是直接由中介監(jiān)管并轉(zhuǎn)交給賣方。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然政府有文件規(guī)定，但具體執(zhí)行情況如何，并沒有實(shí)質(zhì)的監(jiān)管政策，在市場行情好的時候中介公司或許還會執(zhí)行，樓市成交低迷，極易引發(fā)資金風(fēng)險。以中天置業(yè)這起卷款事件來說，該公司此前也在銀行開設(shè)了專門賬戶做購房資金監(jiān)管，可老板蔣飛涉嫌帶走的款項(xiàng)中有很多資金是本應(yīng)交給銀行等第三方監(jiān)管的購房款，這說明監(jiān)管上仍有很大漏洞。

21世紀(jì)成都區(qū)域分部市場部經(jīng)理舒某表示,這次發(fā)生在中天置業(yè)的卷款事件對整個行業(yè)帶來了惡劣的影響，當(dāng)前該公司確保資金安全的具體做法是：以總公司名義與銀行簽訂協(xié)議，在銀行開設(shè)固定賬戶，交易款項(xiàng)由銀行直接監(jiān)管，提款人必須經(jīng)過公司、買賣雙方均同時簽字、蓋章認(rèn)可，經(jīng)銀行向有關(guān)責(zé)任人進(jìn)行核實(shí)，最后款項(xiàng)直接打到賣房者的賬戶。在此過程中公司及有關(guān)責(zé)任人均無權(quán)從銀行提款，而銀行的審查也非常嚴(yán)厲，缺了任何一方認(rèn)可，交易都無法進(jìn)行。同榮地產(chǎn)總經(jīng)理馮軍表示，該公司也是在銀行開設(shè)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，房產(chǎn)買方將資金存入或轉(zhuǎn)入客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶下的子賬戶，待交易手續(xù)完成后通過轉(zhuǎn)賬的方式由銀行直接劃入房產(chǎn)賣方的個人銀行結(jié)算賬戶，整個過程不得支取現(xiàn)金。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前成都70%以上的中介公司都通過交易的第三方———銀行，對交易資金進(jìn)行監(jiān)管，然而很多消費(fèi)者卻認(rèn)為實(shí)施資金監(jiān)管后手續(xù)比較復(fù)雜，從而直接將現(xiàn)金交給中介方來完成，隱患極大。記者昨日從成都市房管局獲悉，他們正在制定加強(qiáng)二手房交易資金監(jiān)管的相關(guān)政策。

對于消費(fèi)者而言，要選擇已經(jīng)建立交易資金結(jié)算監(jiān)管方式的經(jīng)紀(jì)公司，同時要明確二手房交易資金監(jiān)管的3個問題：一是，確定監(jiān)管形式———分賬戶管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，不得支取現(xiàn)金;二是，明確資金權(quán)屬———屬于交易當(dāng)事人，明確該資金獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，其所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人;三是明確資金交付條件和具體方式———與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中的約定一致。

他山之石：

廣州二手房交易資金將全程全額監(jiān)管

中天置業(yè)卷款事件發(fā)生后，廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保證資金安全的根本在于制度建設(shè)，中天事件催促廣州進(jìn)一步加快二手房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)的推出。廣州市房管屋交易主管部門已經(jīng)計劃將二手住房的買賣和租賃信息納入該局房屋管理系統(tǒng)，推行二手住房網(wǎng)上交易和網(wǎng)上租賃，參照一手住房預(yù)售款全程全額監(jiān)控的做法，實(shí)行二手住房交易資金全程全額監(jiān)管，真正實(shí)現(xiàn)一、二、三級市場各類信息的全面、公開、規(guī)范公布，進(jìn)一步堵塞監(jiān)管漏洞。