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一、二手房什么情況下需要評估

1、交易兩方為確定合理正常的交易價格，可以委托專業(yè)的評估事務所進行評估，防止了交易兩房由于對房產價值不了解，影響了買賣的正常進行。

2、申請銀行貸款。申請貸款時，銀行為明確肯定抵押物的擔保價值需對抵押人抵押的房地產進行估價。借款一方為了證明其擁有的房地產價值，確定他可能會得到的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。

3、房產保險。房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。

4、繳納房產稅費。交易完成后在申報成交價格的時候，如主管部門認為其低于市場價值，會委托具有專業(yè)評估機構對該房產評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。

5、解決房產糾紛。發(fā)生糾紛時，可委托具有性的專業(yè)房地產評估機構對糾紛案件中涉及有爭議的房地產價值進行科學的鑒定，以協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

二、影響評估結果的因素：

1、房屋位置：房屋位置不同，價格也就不同，房產的位置是影響房產評估的重要因素之一。

2、房屋使用年限：當然是使用年限越短，配套越齊全，物業(yè)管理越到位，評估價格也越高。二手房買賣哪些情況需要評估。

3、房屋的朝向及戶型：同等戶型，朝向好的二手房價格會高。戶型方正合理的房屋與同等條件戶型不太好的房屋相比，價格也高些。

4、房屋裝修：裝修好的房屋比同樣條件但裝修一般的房屋來說，價格就會高一些，畢竟我們在裝修上花費的錢也不少了。

正在進行二手房買賣的朋友一定要注意啦，當你準備將你的房子掛牌的時候，一定要提前預估你的房源價格，可以從周邊小區(qū)價格做對比，也可以評估一下當前的房地產市場，從多個方面對你的房價進行預估，這樣能有利于你的二手房盡快賣出去哦。

三、買二手房過戶要多久

二手房辦理產權過戶，一般在15-30個工作日。

整個辦理流程可以概括為以下五個環(huán)節(jié)：

1、簽約。如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買賣雙方簽訂(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋;

2、核查。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易;

3、交稅。買賣雙方按國家規(guī)定交納相關稅費，稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。目前主要包括：個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅、房屋交易管理費、產權登記費等;

4、登記辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證;

5、對貸款的買房人來說，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后還要買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放;

6、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

四、二手房過戶需要什么手續(xù)?

第一步，買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

第二步，簽訂二手房買賣合同。

第三步，找評估公司做評估。這個過程一般來說要5~7個工作日。

第四步，貸款的房子要辦理相關按揭業(yè)務。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時申請。這是整個二手房自行交易過程中耗時間的階段，通常要40個工作日左右。

第五步，按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項權證。

第六步，將合同交到房管部門產權交易相關辦事窗口，拿受理單。

第七步，憑受理單到農稅繳納相關稅費，拿契稅完稅證。

第八步，憑完稅契證到土管部門辦理國土證。

第九步，憑完稅契證到房管部門辦理房產證。

如果是全額支付房款，則可以省略第三和第四步手續(xù)。走完這些步驟，房產三證算是辦齊了。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間。

辦理二手房過戶需要的當事人親自到場辦理手續(xù)，如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經過公證機關公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權限和時間，可以不辦理公證手續(xù)。

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