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一、選擇房源

選擇二手房房源可以有多種渠道，一是到正規(guī)的房地產(chǎn)中介尋找房源信息。二是通過親戚朋友、熟人同事的介紹。三是查詢房地產(chǎn)網(wǎng)站或者報紙登載的信息如、房天下等。此外，還可以實(shí)地去找房源，比如中意哪個小區(qū)的房子，可以去小區(qū)物業(yè)部門或居民詢問，一般都能問到不少信息。

二、產(chǎn)權(quán)審查

對于二手房來說，購買之前最重要的是把房子的來歷摸“清楚”。第一，要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。有些房主賣房時注明“產(chǎn)權(quán)證在辦理中”，專家建議，這樣的房子即使便宜也不能買，萬一辦不了證，損失就大了。為慎重起見，購房者可向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)相關(guān)證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。第二，選中一套房子，還要了解房子的產(chǎn)權(quán)是否與他人共同擁有。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。第三，二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)等查封。第四，應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵等情況。若有抵應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。第五，要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。此外，還要看所購二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，因?yàn)橛袝r會出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn);看房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系;應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。

三、雙方談價

如果通過以上程序購房者選好了房子，那么下一步就是雙方談價了，看看房子到底值多少錢。但不少購房者發(fā)現(xiàn)，買賣雙方很難談到一塊去，難以達(dá)成一致的價格。專家建議，估算二手房價格是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作。對普通人來說，首先要仔細(xì)了解可能影響房價的房屋質(zhì)量問題。二手房因?yàn)榫幼×艘欢螘r間，購房者應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查以下幾個方面：第一，房子是否改動過內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，因?yàn)橛行┧阶愿膭訒绊懛孔拥膱怨绦陨踔翂勖?。第二，觀察房屋的戶型是否合理。比如房子朝不朝陽，或者有沒有“黑房”。房間里有沒有滲水、開裂等明顯問題。第三，考核房屋的配套設(shè)施。是否開通了管道煤氣，電壓和水壓是否合格。如果房子不存在以上的質(zhì)量問題，購房者可以參考周邊的二手房價對價格有個基本的認(rèn)識。除了根據(jù)以上估價方法，二手房在交易時還需要到專門的評估機(jī)構(gòu)估價。如果是不通過中介進(jìn)行交易，則需雙方到指定的評估公司進(jìn)行評估，評估主要用于核定房屋的價格，便于雙方進(jìn)行交易和買房申請貸款。不過二手房交易手續(xù)相對繁雜，可以委托專業(yè)的機(jī)構(gòu)來代理。

四、簽訂合同

需要提醒的是，簽訂購房合同，雙方一定要使用標(biāo)準(zhǔn)合同———《市存量房買賣合同》，由市房產(chǎn)管理局監(jiān)制，在各區(qū)房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)交易互換中心都有售。簽合同時，需要填寫清楚房屋坐落位、房屋所有權(quán)證編號、土地使用權(quán)證編號、約定的房價、具體付款方式等。專家提醒，在簽訂合同時要注意以下幾點(diǎn)：明確雙方的權(quán)利和義務(wù)及業(yè)主的承諾，簽合同時，應(yīng)在合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使糾紛產(chǎn)生，也有據(jù)可查;明確違約責(zé)任。如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同或協(xié)議中注明。

五、“兩證”過戶

簽訂合同時，買方就需要交付定金，然后購房者和房主到該房屋的房證填發(fā)單位區(qū)房產(chǎn)局辦理過戶，過戶時一般繳納首付款。雙方過戶要準(zhǔn)備以下資料：市房產(chǎn)交易權(quán)屬登記申請表、《市存量房買賣合同》兩份、《評估報告》、調(diào)測繪圖紙兩份、原《房屋所有權(quán)證》原件及《國有土地使用證》復(fù)印件一套、買賣雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證原件及復(fù)印件。辦好《房屋所有權(quán)證》后，購房者要到土地部門辦理土地證。同樣到區(qū)土地管理局辦理，需要以下資料：原房東名下《國有土地使用證》原件;交易雙方身份證復(fù)印件;購房者剛辦下的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件;《市存量房買賣合同》原件一份;土地登記申請書?！秶型恋厥褂米C》也辦理完畢。辦理過戶手續(xù)比較繁瑣，而普通老百姓由于缺乏房地產(chǎn)交易知識，沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，不了解有關(guān)部門的辦事程序，可以委托專業(yè)的中介公司辦理房產(chǎn)過戶。

六、申請貸款

如今，二手房價越來越高，不少購房人需要通過貸款才能圓自己的住房夢。目前銀行都開展了二手房貸款業(yè)務(wù)。購房者申請貸款需要準(zhǔn)備一些資料：身份證、戶口本、經(jīng)濟(jì)收入證明、擬購買房屋的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》、簽署的《市存量房買賣合同》、評估公司出具的《評估報告》。然后向擔(dān)保公司提出貸款申請，經(jīng)過擔(dān)保公司的調(diào)查審批后，購房者要簽署《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《委托書》和《抵登記申請表》等一系列設(shè)定抵所需的資料。

七、辦理房貸

購房者拿著申請貸款時簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請表》，新辦理出來的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《抵評估報告》，到區(qū)房產(chǎn)管理局辦理《他項(xiàng)權(quán)證》。在擔(dān)保公司開具了《放款通知書》后，買賣雙方帶著各自的身份證和新辦理出來的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《他項(xiàng)權(quán)證》來到銀行。雙方用自己的身份證開立賬戶，銀行將購房者申請的貸款劃至房東的賬戶上，購房者自己的賬戶以后就是每個月還款的賬戶了。