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城中村改造所涉法律問題主要圍繞政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和村民三方主體展開。

村民的主要利益訴求是：原有的土地、住房能否得到合理補償，失房失地后如何安排就業(yè)、養(yǎng)老等。

房地產(chǎn)開發(fā)商的主要利益訴求是：該類拆遷涉及利益復雜、變數(shù)多，過高的交易成本會使其在投資改造中的預期收益難以保障。

政府的主要利益訴求是：盡力避免財政壓力，保證市場、社會穩(wěn)定。

這三類相互沖突的利益訴求主要受下列制度化要素的影響：

1、土地資源的非商品性與非市場化征用。我國憲法第10條所規(guī)定的差別化土地所有權(quán)、土地產(chǎn)權(quán)的變更形式，導致了城市擴容土地所有權(quán)的非市場化征用，使得城中村失地農(nóng)民的合理收益被限制乃至低價剝奪。

2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系模煳的村集體經(jīng)濟。城郊農(nóng)村社區(qū)集體經(jīng)濟的突出特征是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，廣大村民雖擁有所有權(quán)，但該收益的具體支配和使用則被壟斷于少數(shù)村干部手中，導致所有權(quán)與使用權(quán)、知情權(quán)脫節(jié)。

3、封閉的村（居）建設(shè)與城鄉(xiāng)分割的管理模式。城市社區(qū)由街道辦事處管理，管理的一切費用由政府財政承擔，前者具有統(tǒng)一規(guī)劃、開放式流動格局，統(tǒng)一建設(shè)與管理；而村社區(qū)則由村民委員會管理，管理的一切費用由村集體承擔，以村為單位，視人口、財力而采取不同程度的封閉建設(shè)，管理上往往各自為政。

三問北京城中村改造

在城市化進程中，城中村問題不能回避。歷史遺留下來的城中村，成為城市角落中的一塊雞肋。其改造的難點在于村民、政府、開發(fā)商之間的利益平衡。村民的希求是在改造中對他們的損失給予補償；開發(fā)商希望在投資改造中至少獲得平均收益；而政府要保證市場、社會的穩(wěn)定。城中村的最終改造方案，將是這三方利益平衡的合約安排。

三問北京城中村改造多方利益制衡鎖鏈求解

80個。這是日前北京市副市長吉林透露的北京市今年擬整治的城中村數(shù)目。

早在2002年，就有專家測算，北京城中村拆遷安置費用和市政設(shè)施加起來，大概需要400多億元資金。而去年北京市發(fā)改委用于城中村改造的專項資金為15億元。

一直以來，如何吸引社會資金以及開發(fā)商參與城中村改造成為人們關(guān)心的焦點。然而，記者在追蹤采訪時發(fā)現(xiàn)，部分城中村改造已經(jīng)有開發(fā)商介入，但這并沒有使問題變得明朗起來。

多方利益的相互制衡，構(gòu)成了城中村改造的巨大屏障。

開發(fā)商的利益點在哪里

政府無疑希望開發(fā)商介入，從朝陽區(qū)建委多次給和平村與開發(fā)商牽線搭橋的舉動就可見一斑。

然而，城中村拆遷難度大、開發(fā)成本高的現(xiàn)實卻令開發(fā)商望而卻步。80％的城中村面積較小，也難以提起開發(fā)商的興趣。

在已有開發(fā)商進入的城中村項目，事情也并非表面上的拿地和開發(fā)那么簡單。

今年1月，朝陽區(qū)牛王廟村村委會主任溫忠立告訴記者，有開發(fā)商在牛王廟村征了93．6畝地，征地報告已經(jīng)被批復，項目開發(fā)預計在五六月份啟動。

但據(jù)他透露，時至現(xiàn)在開發(fā)商還在打著小九九，他們主要是看回報期，只有回報期短，項目才會啟動。言下之意是，一旦開發(fā)商經(jīng)過調(diào)研，認為回報期過長，項目擱置的可能性將很大。

事實上，開發(fā)商在牛王廟村征地已經(jīng)不是首次。1993年，京潤水上花園的開發(fā)商就曾在此展開拿地攻勢。相隔13年，此項目仍未啟動。

其中涉及的問題很復雜。有開發(fā)商資金不到位的原因；也有政府有關(guān)部門要求先綠化后開發(fā)，開發(fā)商不情愿；而牽涉到的農(nóng)轉(zhuǎn)非的問題，也不是開發(fā)商能夠解決的。溫忠立說。

他認為：這屬歷史遺留問題，政府部門也解決不了。

北京市政府2005年宣布用3年時間整治北京奧運場館周邊及四環(huán)路以內(nèi)的171個城中村。目前，整治項目主要由市區(qū)公共財政買單。

其實早有專家建言北京市政府采取措施調(diào)動社會力量改造城中村。北京市社會科學院經(jīng)濟研究所所長陳孟平就曾建議，政府有關(guān)部門應通過酌情減免稅費，或給予拆遷補貼等手段降低開發(fā)成本，吸引開發(fā)商。

首都社會經(jīng)濟發(fā)展研究所副所長辛向陽也表示：政府先投入對城中村進行綠化和市政設(shè)施的改造，環(huán)境美化后附近的房地產(chǎn)項目會因此而升值，政府可以向受益的房地產(chǎn)開發(fā)商征收升值部分的一定比例費用，作為下一個城中村改造的部分資金。

只是，政府部門和開發(fā)商都有自己的考慮，要端平這碗水，并非易事。

拆遷安置房在哪里

拆遷看似是城中村改造最大的頑疾，其實不然。

北京部分城中村改造用于被拆遷居民的回遷，這部分工程往往進展較為順利。顯然，類似工程既使市容改觀，又改善了居民的生活環(huán)境，是一個雙贏的結(jié)果。

而在一些城中村，比如和平村，由于拆遷補償款不高，加上沒有房屋安置，拆遷工程已歷經(jīng)一年有余，卻只進行了一半。

如果現(xiàn)在有價格比較低的現(xiàn)房供居民選購，和平村拆遷不會是現(xiàn)在的局面。主管和平村拆遷的朝陽區(qū)雙井街道辦事處副主任陳瑛感慨道。

而一年有余的拆遷經(jīng)歷顯然使陳瑛想得更多?，F(xiàn)在北京有部分項目尾房很便宜，如果政府有關(guān)部門能出面引導或者盤活，居民能夠購買這些房子，那么住房安置問題將在很大程度上得到解決。

事實上，在記者與開發(fā)商以及中介機構(gòu)的接觸中發(fā)現(xiàn)，他們并不排斥這樣的設(shè)想。但目前雙方溝通的渠道卻不順暢。而應在其中起到橋梁作用的政府有關(guān)部門，尚沒有把工作細化到這一步。

在和平村改造中，公認的一點是，開發(fā)商是最大的受益者。從長遠來說，朝陽區(qū)政府改善了地區(qū)環(huán)境，也是受益方。而有可能做出一定犧牲的，卻是拆遷戶。

這顯然不是城中村改造的初衷。

外來務工人員住哪里

在北京北四環(huán)中路和安翔路之間一個占地面積21．3畝的城中村，據(jù)調(diào)查本地居民有200多人，外地居民則多達2000多人。雖然目前記者無法確知北京市城中村外來人口的數(shù)量，但可以肯定的是，大部分外來務工人員都棲身于此。

而隨著城中村的改造，他們的生存空間則被擠壓到一個更為狹窄的地帶。據(jù)了解，和平村拆遷對于外來居民一律采用解除合同的方式，沒有任何貨幣補償。

而對于這些外來居民而言，此城中村消失了，他們將會轉(zhuǎn)換陣地到彼城中村。但如果所有的城中村都被改造了，那他們又能住到哪里記者曾經(jīng)就這個問題不止一次地問過他們，而他們的眼里，除了茫然，還是茫然。

辛向陽和陳孟平不約而同地表示政府有關(guān)部門應該為大量的北京外來人口修建社會保障用房。

這些流動人口為北京提供了很多服務，活躍了北京的市場，實際上對這些外來人口進行服務和管理，也就是為北京市民提供服務。辛向陽建議，城中村改造要體現(xiàn)對外來人口的人文關(guān)懷，提供有效服務和規(guī)范管理。他認為，外來人口的安置問題解決好了，治安、衛(wèi)生等城中村存在的問題也將迎刃而解。

陳孟平則表示：城中村消失后，這些外來人口居住成本會提高，政府有關(guān)部門應該像為市民修建經(jīng)濟適用房一樣，也為他們搭建交通便利、具備基本生活設(shè)施的廉租房。