一、WHERE,意思是哪個(gè)城市目前上海、北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京等城市實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化管理,廣州還要求開發(fā)商必須提供真實(shí)的房屋銷售價(jià)格信息,因此這些城市都建立有官方網(wǎng)站,用以查詢有關(guān)成交信息。請注意,除上述城市外,其他城市也建立有官網(wǎng),但其信息的
一、WHERE,意思是哪個(gè)城市
目前上海、北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京等城市實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化管理,廣州還要求開發(fā)商必須提供真實(shí)的房屋銷售價(jià)格信息,因此這些城市都建立有官方網(wǎng)站,用以查詢有關(guān)成交信息。
請注意,除上述城市外,其他城市也建立有官網(wǎng),但其信息的統(tǒng)計(jì)口徑不是實(shí)時(shí)的,統(tǒng)計(jì)資料也主要是人工發(fā)表由開發(fā)商主體利益當(dāng)事人填寫,因此真實(shí)性并不可靠。
針對此項(xiàng)情況,所屬城市如果有明確的官網(wǎng)資料,那么,其實(shí)時(shí)行情就可以證明房價(jià)的大概趨勢,你可以省略以下二至五個(gè)步驟,直接將官網(wǎng)數(shù)據(jù)與筆者提供的計(jì)算辦法算出的區(qū)間數(shù)字進(jìn)行對比,如果官網(wǎng)已成交單價(jià)落在這個(gè)區(qū)域,說明該區(qū)域出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性降價(jià),官網(wǎng)單價(jià)與最高值絕對差越大,說明該區(qū)域項(xiàng)目銷售價(jià)格降幅比較大,反之亦然。
在判斷區(qū)域性降價(jià)真實(shí)性后,你依然可以按照以下二至五的步驟來參照確定具體項(xiàng)目降價(jià)幅度是否真實(shí)有效,做為判斷的定性補(bǔ)充。
如果所屬城市非上述七城市,則進(jìn)入以下各步驟。
二、WHICH,意思是哪類項(xiàng)目,哪類開發(fā)商
涉及到與降價(jià)銷售最為相關(guān)的項(xiàng)目分類是規(guī)模、品質(zhì)定位。并且這兩個(gè)判斷指標(biāo)是反向的,即規(guī)模越大的項(xiàng)目,降價(jià)空間越大,因?yàn)槠渚邆涔潭ǔ杀鞠鳒p計(jì)價(jià)基礎(chǔ);相反規(guī)模越小的項(xiàng)目降價(jià)空間越小,道理是一樣的。而品質(zhì)定位則完全反向運(yùn)行,在房價(jià)高漲并且不愁賣的時(shí)期,品質(zhì)定位可以賣出更高的價(jià)格,現(xiàn)在如果有哪家開發(fā)商還標(biāo)榜自己的項(xiàng)目品質(zhì)如何出眾,想多賣點(diǎn)價(jià),則說明這類項(xiàng)目降價(jià)空間越大,緊縮與全面調(diào)整價(jià)格出貨的總體壓力,消除了不同項(xiàng)目間的品質(zhì)差異,除非屬于高端住宅的定位。
從開發(fā)商類型判斷,國有房企、國有監(jiān)控管理單位附屬開發(fā)公司降價(jià)幅度比較小,因?yàn)槠溆唭r(jià)基本遵守低開高走策略。大房企,包括上市公司與品牌房企,降價(jià)彈性次之,但其無論營銷還是宣傳口徑,明示的降價(jià)幅度都不會(huì)很大,但容易有附加贈(zèng)送類型的促銷,即使如此,一般其單價(jià)也會(huì)高于周邊同類項(xiàng)目。
剩余的類型可以歸結(jié)為一種,那就是既有降價(jià)銷售的壓力,又具備快速降價(jià)銷售變現(xiàn)動(dòng)力的廣大中小開發(fā)商持有項(xiàng)目,目前的一種趨勢是,以后樓市的天地更多由大房企支撐,中小開發(fā)商要么進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,要么通過快速出貨,進(jìn)入剩余土地或項(xiàng)目的開發(fā),或直接通過并購,將存量項(xiàng)目或存量地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,這個(gè)時(shí)候,現(xiàn)金對于這類開發(fā)商是最有吸引力的。因此排除掉前述開發(fā)商后,一個(gè)區(qū)域集中的此類開發(fā)商越多,則可說明該區(qū)域房價(jià)下降的彈性越充足,幅度也可能越大,可能性也越高。
三、WHEN,意思是什么時(shí)候的房子,該房子附著的土地出讓時(shí)間、性質(zhì)
這是定性標(biāo)準(zhǔn)參照之一,項(xiàng)目類型與降價(jià)相關(guān)的分類可以包括期房與現(xiàn)房,此前提下再細(xì)分為現(xiàn)房已交付與現(xiàn)房未完全交付,筆者的理解是,期房的降價(jià)彈性在現(xiàn)階段應(yīng)該比現(xiàn)房的降價(jià)彈性小,相應(yīng)地,現(xiàn)房的降價(jià)幅度應(yīng)該比期房大,理由是按照開發(fā)平均周期一年至一年半計(jì)算的。另外,房子成現(xiàn)的時(shí)間越長,說明開發(fā)商承受的無為支出越多,越有壓力快速降價(jià)促銷。
再一個(gè)就是得認(rèn)真查證一下所屬項(xiàng)目的土地出讓時(shí)間與土地性質(zhì),對于非住宅或居住用地,購買時(shí)必須慎重,不僅僅是使用年限相差二十至三十年的問題,還有物業(yè)功能限制與物業(yè)權(quán)證辦理的差異,具備限制性條件的物業(yè)在目前態(tài)勢下應(yīng)該大幅降價(jià)銷售。再一個(gè)就是土地出讓時(shí)間,越是早期的用地,該類項(xiàng)目降價(jià)的真實(shí)性越可靠,因?yàn)槠涞貎r(jià)成本偏低。
四、WHY,意思是開發(fā)商為什么降價(jià),宣傳語調(diào)中所提出的是什么措詞的降價(jià)
開發(fā)商為什么降價(jià)誰也說不清楚,或許根本沒有降,數(shù)字游戲不好摸底。但我們可以從宣傳語調(diào)中看其措詞,筆者準(zhǔn)備專門論述這個(gè)問題,這里提示一下,比如,壓軸多少套,這種措詞,實(shí)際房價(jià)是下調(diào)了的。對于特推戶型或單元,老項(xiàng)目降價(jià)真實(shí),新項(xiàng)目則不然。
五、WHO,意思是誰在主理銷售,誰承擔(dān)本次降價(jià)的利潤減項(xiàng)
兩個(gè)方面的意思,一個(gè)是指項(xiàng)目是否請了代理商,如果有代理商存在,由于代理商利潤主要來源于差價(jià)分成與提傭,所以降價(jià)真實(shí)性非常虛假。但也有開發(fā)商只請中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問,銷售費(fèi)用由開發(fā)商自己承擔(dān),這個(gè)時(shí)候,由于代理商的利潤來自于業(yè)績但是固定值,所以真實(shí)有效。另一個(gè)是開發(fā)商開出的降價(jià)條件是直接的減價(jià)還是調(diào)低起價(jià),推出特價(jià),外加各類銷售促進(jìn)措施,直接減價(jià)銷售,還得結(jié)合第六款的方法進(jìn)行判斷,如果附加的促銷措施過多,由于其利潤點(diǎn)來自于開發(fā)商與合作單位的商洽,所以降價(jià)真實(shí)性會(huì)大打折扣,是開發(fā)商批發(fā)轉(zhuǎn)零售,并將中間環(huán)節(jié)利潤讓利于買房者,而其房子本身并沒有多大幅度的降價(jià)。
六、CENTER,意思是你擬買房所在項(xiàng)目或區(qū)域最好、最差位置,最佳、最差戶型的真實(shí)報(bào)價(jià)
使用辦法,前五個(gè)問題是鋪墊,第六則問題是檢討,即驗(yàn)證最終判斷結(jié)果,一般結(jié)論是,如果第六則開發(fā)商給出的報(bào)價(jià)比較真實(shí),那么用最佳戶型問價(jià)去除1+(一類城市如京滬深杭10-15%,二類城市如成渝漢長5-9%,三類城市如長鄭西沈3-5%),房屋單價(jià)越高,系數(shù)附加越取較大值,反之亦然,如果結(jié)果值小于或等于最差戶型問價(jià),則可證明開發(fā)商所宣傳的降價(jià)促銷是真實(shí)的。
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