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買房時(shí)如何判斷降價(jià)真實(shí)性考慮六大因素
來源:法律編輯整理 時(shí)間: 2023-04-22 16:11:31 176 人看過

一、WHERE,意思是哪個(gè)城市目前上海、北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京等城市實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化管理,廣州還要求開發(fā)商必須提供真實(shí)的房屋銷售價(jià)格信息,因此這些城市都建立有官方網(wǎng)站,用以查詢有關(guān)成交信息。請注意,除上述城市外,其他城市也建立有官網(wǎng),但其信息的

一、WHERE,意思是哪個(gè)城市

目前上海、北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京等城市實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化管理,廣州還要求開發(fā)商必須提供真實(shí)的房屋銷售價(jià)格信息,因此這些城市都建立有官方網(wǎng)站,用以查詢有關(guān)成交信息。

請注意,除上述城市外,其他城市也建立有官網(wǎng),但其信息的統(tǒng)計(jì)口徑不是實(shí)時(shí)的,統(tǒng)計(jì)資料也主要是人工發(fā)表由開發(fā)商主體利益當(dāng)事人填寫,因此真實(shí)性并不可靠。

針對此項(xiàng)情況,所屬城市如果有明確的官網(wǎng)資料,那么,其實(shí)時(shí)行情就可以證明房價(jià)的大概趨勢,你可以省略以下二至五個(gè)步驟,直接將官網(wǎng)數(shù)據(jù)與筆者提供的計(jì)算辦法算出的區(qū)間數(shù)字進(jìn)行對比,如果官網(wǎng)已成交單價(jià)落在這個(gè)區(qū)域,說明該區(qū)域出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性降價(jià),官網(wǎng)單價(jià)與最高值絕對差越大,說明該區(qū)域項(xiàng)目銷售價(jià)格降幅比較大,反之亦然。

在判斷區(qū)域性降價(jià)真實(shí)性后,你依然可以按照以下二至五的步驟來參照確定具體項(xiàng)目降價(jià)幅度是否真實(shí)有效,做為判斷的定性補(bǔ)充。

如果所屬城市非上述七城市,則進(jìn)入以下各步驟。

二、WHICH,意思是哪類項(xiàng)目,哪類開發(fā)商

涉及到與降價(jià)銷售最為相關(guān)的項(xiàng)目分類是規(guī)模、品質(zhì)定位。并且這兩個(gè)判斷指標(biāo)是反向的,即規(guī)模越大的項(xiàng)目,降價(jià)空間越大,因?yàn)槠渚邆涔潭ǔ杀鞠鳒p計(jì)價(jià)基礎(chǔ);相反規(guī)模越小的項(xiàng)目降價(jià)空間越小,道理是一樣的。而品質(zhì)定位則完全反向運(yùn)行,在房價(jià)高漲并且不愁賣的時(shí)期,品質(zhì)定位可以賣出更高的價(jià)格,現(xiàn)在如果有哪家開發(fā)商還標(biāo)榜自己的項(xiàng)目品質(zhì)如何出眾,想多賣點(diǎn)價(jià),則說明這類項(xiàng)目降價(jià)空間越大,緊縮與全面調(diào)整價(jià)格出貨的總體壓力,消除了不同項(xiàng)目間的品質(zhì)差異,除非屬于高端住宅的定位。

從開發(fā)商類型判斷,國有房企、國有監(jiān)控管理單位附屬開發(fā)公司降價(jià)幅度比較小,因?yàn)槠溆唭r(jià)基本遵守低開高走策略。大房企,包括上市公司與品牌房企,降價(jià)彈性次之,但其無論營銷還是宣傳口徑,明示的降價(jià)幅度都不會(huì)很大,但容易有附加贈(zèng)送類型的促銷,即使如此,一般其單價(jià)也會(huì)高于周邊同類項(xiàng)目。

剩余的類型可以歸結(jié)為一種,那就是既有降價(jià)銷售的壓力,又具備快速降價(jià)銷售變現(xiàn)動(dòng)力的廣大中小開發(fā)商持有項(xiàng)目,目前的一種趨勢是,以后樓市的天地更多由大房企支撐,中小開發(fā)商要么進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移,要么通過快速出貨,進(jìn)入剩余土地或項(xiàng)目的開發(fā),或直接通過并購,將存量項(xiàng)目或存量地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,這個(gè)時(shí)候,現(xiàn)金對于這類開發(fā)商是最有吸引力的。因此排除掉前述開發(fā)商后,一個(gè)區(qū)域集中的此類開發(fā)商越多,則可說明該區(qū)域房價(jià)下降的彈性越充足,幅度也可能越大,可能性也越高。

三、WHEN,意思是什么時(shí)候的房子,該房子附著的土地出讓時(shí)間、性質(zhì)

這是定性標(biāo)準(zhǔn)參照之一,項(xiàng)目類型與降價(jià)相關(guān)的分類可以包括期房與現(xiàn)房,此前提下再細(xì)分為現(xiàn)房已交付與現(xiàn)房未完全交付,筆者的理解是,期房的降價(jià)彈性在現(xiàn)階段應(yīng)該比現(xiàn)房的降價(jià)彈性小,相應(yīng)地,現(xiàn)房的降價(jià)幅度應(yīng)該比期房大,理由是按照開發(fā)平均周期一年至一年半計(jì)算的。另外,房子成現(xiàn)的時(shí)間越長,說明開發(fā)商承受的無為支出越多,越有壓力快速降價(jià)促銷。

再一個(gè)就是得認(rèn)真查證一下所屬項(xiàng)目的土地出讓時(shí)間與土地性質(zhì),對于非住宅或居住用地,購買時(shí)必須慎重,不僅僅是使用年限相差二十至三十年的問題,還有物業(yè)功能限制與物業(yè)權(quán)證辦理的差異,具備限制性條件的物業(yè)在目前態(tài)勢下應(yīng)該大幅降價(jià)銷售。再一個(gè)就是土地出讓時(shí)間,越是早期的用地,該類項(xiàng)目降價(jià)的真實(shí)性越可靠,因?yàn)槠涞貎r(jià)成本偏低。

四、WHY,意思是開發(fā)商為什么降價(jià),宣傳語調(diào)中所提出的是什么措詞的降價(jià)

開發(fā)商為什么降價(jià)誰也說不清楚,或許根本沒有降,數(shù)字游戲不好摸底。但我們可以從宣傳語調(diào)中看其措詞,筆者準(zhǔn)備專門論述這個(gè)問題,這里提示一下,比如,壓軸多少套,這種措詞,實(shí)際房價(jià)是下調(diào)了的。對于特推戶型或單元,老項(xiàng)目降價(jià)真實(shí),新項(xiàng)目則不然。

五、WHO,意思是誰在主理銷售,誰承擔(dān)本次降價(jià)的利潤減項(xiàng)

兩個(gè)方面的意思,一個(gè)是指項(xiàng)目是否請了代理商,如果有代理商存在,由于代理商利潤主要來源于差價(jià)分成與提傭,所以降價(jià)真實(shí)性非常虛假。但也有開發(fā)商只請中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行顧問,銷售費(fèi)用由開發(fā)商自己承擔(dān),這個(gè)時(shí)候,由于代理商的利潤來自于業(yè)績但是固定值,所以真實(shí)有效。另一個(gè)是開發(fā)商開出的降價(jià)條件是直接的減價(jià)還是調(diào)低起價(jià),推出特價(jià),外加各類銷售促進(jìn)措施,直接減價(jià)銷售,還得結(jié)合第六款的方法進(jìn)行判斷,如果附加的促銷措施過多,由于其利潤點(diǎn)來自于開發(fā)商與合作單位的商洽,所以降價(jià)真實(shí)性會(huì)大打折扣,是開發(fā)商批發(fā)轉(zhuǎn)零售,并將中間環(huán)節(jié)利潤讓利于買房者,而其房子本身并沒有多大幅度的降價(jià)。

六、CENTER,意思是你擬買房所在項(xiàng)目或區(qū)域最好、最差位置,最佳、最差戶型的真實(shí)報(bào)價(jià)

使用辦法,前五個(gè)問題是鋪墊,第六則問題是檢討,即驗(yàn)證最終判斷結(jié)果,一般結(jié)論是,如果第六則開發(fā)商給出的報(bào)價(jià)比較真實(shí),那么用最佳戶型問價(jià)去除1+(一類城市如京滬深杭10-15%,二類城市如成渝漢長5-9%,三類城市如長鄭西沈3-5%),房屋單價(jià)越高,系數(shù)附加越取較大值,反之亦然,如果結(jié)果值小于或等于最差戶型問價(jià),則可證明開發(fā)商所宣傳的降價(jià)促銷是真實(shí)的。

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    一、近似商標(biāo)判斷考慮的因素有哪些1.商標(biāo)外觀。即對兩個(gè)商標(biāo)的文字、圖形或其組合的視覺形象從普通消費(fèi)者的角度進(jìn)行觀察,看是否能引起誤認(rèn)或混淆。2.商標(biāo)讀音。從人們的聽覺出發(fā),判斷兩商標(biāo)是否因讀音近似而導(dǎo)致混淆。3.商標(biāo)含義。分析兩個(gè)商標(biāo)是否含義相同或近似并導(dǎo)致消費(fèi)者對商品來源產(chǎn)生混淆。二、近似商標(biāo)能注冊成功嗎商標(biāo)注冊相似一般不能通過。1.法律規(guī)定,申請注冊的商標(biāo),應(yīng)當(dāng)有顯著特征,便于識別,并不得與他人在先取得的合法權(quán)利相沖突。2.商標(biāo)注冊人有權(quán)標(biāo)明“注冊商標(biāo)”或者注冊標(biāo)記。3.文字、語言、聲音均可以注冊為商標(biāo),但是申請人申請的商標(biāo)與他人已經(jīng)注冊的商標(biāo)相同或者類似的,商標(biāo)注冊機(jī)構(gòu)不會(huì)給予注冊。三、近似商標(biāo)糾紛怎么處理1.自行協(xié)商。如果雙方能在侵權(quán)行為發(fā)生之后和解,則既可以使商標(biāo)權(quán)人迅速有效地實(shí)現(xiàn)和維護(hù)自己的權(quán)益,也可以使侵權(quán)人避免聲譽(yù)的損害。不愿意協(xié)商或者協(xié)商不成,當(dāng)事人可以直接向法院提起民事
    2023-06-06
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  • 判斷好房子4大因素:實(shí)用性空間面積和健康性
    標(biāo)準(zhǔn)一:實(shí)用安全靈活經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)代房屋好的戶型應(yīng)該具備六個(gè)特性,分別是實(shí)用性、安全性、靈活性與可變性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性。實(shí)用性是指住宅要實(shí)用、大小適宜、功能合理,舒適溫馨,每個(gè)房間都間隔方正,少點(diǎn)“金邊銀角”,謹(jǐn)防多邊角的“鉆石”房,真正成為人們居住的港灣。而安全性是指住宅要具有防盜、防火、抗震和抗御自然災(zāi)害的能力,還要具有一定的秘密性才會(huì)使你有安全感,因此社交、功能、私人空間應(yīng)有效分隔。除此之外,住宅還要具有經(jīng)濟(jì)性,即面積要緊湊,實(shí)用率更高。當(dāng)然住宅也應(yīng)該美觀大方,有一定的藝術(shù)性、個(gè)性、特色、文化品位。標(biāo)準(zhǔn)二:空間有效分離。一般一個(gè)好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)包括6種分離:生理分居、功能分區(qū)、動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居是指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住,15歲以上異性子女應(yīng)該分室居住;功能分區(qū)是指不同的生活功能就要有不同的活動(dòng)空間,會(huì)客要有客廳,烹飪要有廚房,存物要有儲(chǔ)藏室等;動(dòng)靜分開
    2023-06-10
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  •  起訴狀的真實(shí)性如何判斷?
    想要確認(rèn)起訴狀的真實(shí)性,可以撥打人民法院的電話咨詢,或者將文書帶到律師事務(wù)所找律師查看。不僅要有起訴狀,還有開庭傳票,舉證通知書等一系列正規(guī)的法院文書。起訴狀是法院通過合法途徑送達(dá)的,通過知道起訴狀是真的。法院送達(dá)應(yīng)訴材料通常是直接送達(dá),法院的工作人員會(huì)登門送達(dá),如果收取,會(huì)簽一份送達(dá)回證。如果不收取,會(huì)拍照錄像留置,用司法專郵郵寄。想要確認(rèn)起訴狀的真實(shí)性,可以撥打人民法院的電話咨詢,或者將文書帶到律師事務(wù)所找律師查看。不僅要有起訴狀,還有開庭傳票,舉證通知書等一系列正規(guī)的法院文書。起訴狀是法院通過合法途徑送達(dá)的,通過知道起訴狀是真的。法院送達(dá)應(yīng)訴材料通常是直接送達(dá),法院的工作人員會(huì)登門送達(dá),如果收取,會(huì)簽一份送達(dá)回證。如果不收取,會(huì)拍照錄像留置,用司法專郵郵寄。 【 法 院 起 訴 狀 查 詢 】 如 何 確 認(rèn) 真 實(shí) 性 ?在接到法院傳票時(shí),我們應(yīng)該如何辨別其真實(shí)性呢?首先,我們需
    2023-10-02
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  • 買房地段選擇要考慮的因素
    1.買房地段選擇:交通是否方便該地段周圍有高速交通通道,地鐵、輕軌、高架道路,那么,距離市中心位置有一定的距離,所花費(fèi)時(shí)間還是很短,可以說該地段的交通是便利。例如,上海某項(xiàng)目在離市區(qū)很遠(yuǎn)的莘莊地區(qū)項(xiàng)目深受消費(fèi)者歡迎的住宅區(qū),重要原因莘莊有地鐵站口,花費(fèi)時(shí)間很短。2.買房地段選擇:購物和文化娛樂是否方便呢附近各種購買生活必需品的超市、商店和菜場是否完備。目前成片開發(fā)的小區(qū)在這方面是比較成功的,而未形成規(guī)模開發(fā)的小區(qū)在這方面就會(huì)有欠缺。另外,看該地段附近是否有比較大型的商廈和文化娛樂區(qū),或者到這種商業(yè)區(qū)是否方便。3.買房地段選擇:地區(qū)環(huán)境是否安靜住宅要周圍環(huán)境很安靜,不能有太大的噪音。因購房者要孴所選的地段周圍是否有大型的工廠、劇院等,或者是否貼近菜場、學(xué)校或交通要道。4.買房地段選擇:是否有升值的可能不同的地段之間的變遷是不確定,我們應(yīng)用投資的目光選擇一個(gè)有較大升值空間的地段。一個(gè)地段能否升
    2023-06-13
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  • 買二手房從哪幾個(gè)因素考慮
    買二手房考慮的因素1、地理位置一個(gè)城市中,市中心的房價(jià)總是最高的,因?yàn)楦鞣N資源集中于此。從購房的實(shí)際操作而言,每個(gè)城市的配套資源情況都有所不同,更遑論中國一二三四線如此多的城市。因此我們不妨以每個(gè)城市市中心的標(biāo)志性樓盤為作為衡量這個(gè)城市其他樓盤的標(biāo)準(zhǔn)。一般每一個(gè)城市都會(huì)有那么一個(gè)或者幾個(gè)公認(rèn)的最佳/最貴樓盤,找到其中之一,在這個(gè)小區(qū)的周邊轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn),以步行10分鐘范圍為半徑,或者用百度地圖搜一搜半徑1公里,數(shù)一數(shù)銀行、周邊高檔小區(qū)、高檔酒店、公交站點(diǎn)、生活商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)目。再將這一步行動(dòng)在每一個(gè)所要考查的小區(qū)重復(fù)一遍,匯總下來為就可以做橫向的比較了。銀行機(jī)構(gòu):不包括ATM機(jī)。周邊高檔小區(qū):均價(jià)在本地住宅均價(jià)1.5倍以上。高檔酒店:五星級或者四星級。公交站點(diǎn):優(yōu)先考慮地鐵,其次公交車。生活商業(yè)配套:優(yōu)先考慮大型商業(yè)綜合體,其次是大型超市。可能需要額外考慮的是教育地產(chǎn),教育地產(chǎn)是中國人的特例,所
    2023-05-05
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換一批
#房屋買賣
北京
律師推薦
    展開
    #期房
    詞條

    期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止,在這一期間的商品房稱為期房,消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 期房具有產(chǎn)權(quán)年限為70年的性質(zhì),同時(shí)價(jià)格相對較低,但存在無法按期交付的風(fēng)險(xiǎn)。... 更多>

    #期房
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      重慶在線咨詢 2022-02-10
      在加拿大的幾個(gè)大城市中,溫哥華的房價(jià)最貴。所以多數(shù)人都會(huì)考慮在多倫多買房。澳星旗下澳星國際地產(chǎn)顧問公司溫馨提醒您買房前要考慮以下幾個(gè)因素:一、地點(diǎn)(locatio)在選擇買房地點(diǎn)時(shí),交通,購物,上班,上學(xué)是通常要考慮的。一般來說,他們喜歡把地點(diǎn)選在比較好的區(qū)域。好地區(qū)的特點(diǎn)是房屋質(zhì)量好,學(xué)校質(zhì)量好,社會(huì)治安好,居民素質(zhì)較高,交通發(fā)達(dá),購物方便。在多倫多,同類房屋在不同地區(qū)有不同價(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì),中國人
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      對于醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的意見,在判斷真實(shí)性時(shí)要注意以下幾個(gè)方面: 1、營養(yǎng)意見出具的醫(yī)療機(jī)構(gòu)是哪個(gè)等級。一般情況下,二級甲等以上綜合性醫(yī)院及專科醫(yī)院出具的,可信度較高,因?yàn)檫@些醫(yī)院醫(yī)療技術(shù)水平高、比較注重信譽(yù)及形象。 2、營養(yǎng)意見出具的載體是什么。最佳載體是醫(yī)院的傷、病情鑒定表。一般情況下,醫(yī)院對病情鑒定表表管理較嚴(yán),有相對嚴(yán)格的程序和條件規(guī)定,需具備較高資歷和職稱的醫(yī)務(wù)人員(一般是科室主任或主任醫(yī)師)
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    • 購買房產(chǎn)所需考慮的因素
      澳門在線咨詢 2024-11-27
      1. 具有合法固定住所的居民; 2. 在遷入地需要擁有房屋,也就是需要有土地使用證等能夠證明有合法住所的證件; 3. 有相對穩(wěn)定的職業(yè)或生活來源的居民; 4. 屬于工作調(diào)動(dòng)、招工、招干入戶的:工作調(diào)動(dòng)介紹信或錄(聘)用通知(或報(bào)到介紹信);調(diào)動(dòng)人員登記表或錄(聘)用人員審批表;錄(聘)用人員身份證或戶口簿復(fù)印件;為被企業(yè)錄(聘)用人員辦理社會(huì)保險(xiǎn)的相關(guān)憑證; 5. 引進(jìn)人才:組織人事、勞動(dòng)部門相關(guān)