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以目前之史料而觀之，永佃權(quán)制度于西方產(chǎn)生甚早。永佃權(quán)(Emphytesis)概念本來自于希臘語，足證遠在古希臘時期永佃權(quán)已具原始雛形。1延至公元二世紀正式成為一種法律概念，優(yōu)士丁尼時期形成一種完備的制度并為后世所因襲。2有學者認為永佃權(quán)制度萌芽于《漢穆拉比法典》，其時土地歸王室或公社占有，耕地則分配給各家使用，使用者以繳納賦稅或服勞役的方式取得土地使用權(quán)，該種權(quán)利可世襲。3中國永佃權(quán)最早始于何時目前學界尚無定論，但在唐中葉以后，隨著大地產(chǎn)的形成，土地用益物權(quán)本身獲得了歷史性進步。人地資源的嚴重失衡必然帶來新的土地租佃關(guān)系，而遠在三國時期農(nóng)村佃農(nóng)業(yè)已基本脫離人身性依附，取得了自由的人身權(quán)利。4如所周知，唐中葉以前之土地兼并主要是土地占有權(quán)之兼并，土地所有權(quán)屬于國家，租稅合一制度成為該種土地所有權(quán)之內(nèi)在支撐。唐中葉以后，土地私有化已成為普遍的社會趨勢，均田制之瓦解直接衍生了莊園制經(jīng)濟，同時佃農(nóng)對地主之人身依附關(guān)系隨之松弛，現(xiàn)代封建租佃關(guān)系正式成立，而內(nèi)容齊備、權(quán)責明確、人格平等、產(chǎn)權(quán)明晰的土地租佃契約遍及全國。5土地私有化與佃農(nóng)人身自由化為永佃權(quán)制度之產(chǎn)生提供了深厚的社會土壤和廣闊的歷史生存空間。宋代因唐舊制，不抑兼并，6田制不立，7土地買賣、租賃民自以私相貿(mào)易，而官反為之司契券而取其值。8大莊園經(jīng)濟與小農(nóng)經(jīng)濟最終形成中國農(nóng)村經(jīng)濟之歷史主流，永佃權(quán)制度也應運而生，延及明清，終成燎原之勢。

關(guān)于永佃權(quán)之名義，一般稱之為田面權(quán)，地主之所有權(quán)與之相對應稱之為田底權(quán)，田底、田面之稱，江南各地，異名頗眾。計有大買、小買，賣租、頂首，田骨、田皮，民田、客田，小租、大租，田面、田根，上皮、下皮，大業(yè)、小業(yè)，大苗、小苗，糧田、質(zhì)田等數(shù)種。9永佃權(quán)之強大推進力使之在民間經(jīng)濟生活中享有至高無上的地位，迄至民國時期，永佃權(quán)人(佃農(nóng))尚享有極大的土地經(jīng)營權(quán)及該種權(quán)利之自由轉(zhuǎn)讓權(quán)，成文法與習慣法對此形成了雙重保護，最終推動了封建地產(chǎn)市場原始規(guī)模的形成與發(fā)展，也緩解了明清兩代因人口激增所帶來的社會矛盾。