依法管理與依法服務(wù)——談物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化
文/蘇星范國(guó)振郭進(jìn)華
近年來(lái)，隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，一些問(wèn)題（如業(yè)主的合法權(quán)益受到侵犯等）也逐漸暴露出來(lái)，而2003年9月1日起實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）則以立法的形式為這些問(wèn)題的有效解決提供了保障。本文以深圳中航物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)CPM）管理的深圳市“南天一花園”為例，就物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范管理和服務(wù)的問(wèn)題談幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，供同行討論。
南天一花園位于深圳市福田區(qū)白沙嶺地區(qū)，由三棟高層復(fù)式住宅樓組成，總建筑面積11萬(wàn)平方米，小區(qū)業(yè)主1140戶(hù)，于1989年底陸續(xù)入住。90年代初，該小區(qū)曾是深圳市高尚住宅中的代表性物業(yè)。
一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格、充分地履行與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，提供使業(yè)主滿意的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
1、確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)價(jià)格，簽訂責(zé)權(quán)利明確的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。
2002年，南天一花園業(yè)主委員會(huì)經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開(kāi)招聘物業(yè)管理公司，CPM經(jīng)過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研和嚴(yán)格的費(fèi)用測(cè)算，在確保高水平服務(wù)的前提下，控制成本，將投標(biāo)價(jià)格確定為高層住宅管理費(fèi)2.58/月平方米、多層住宅管理費(fèi)0.88/月平方米，低于當(dāng)時(shí)的政府指導(dǎo)價(jià)，并通過(guò)最后的公開(kāi)答辯和評(píng)標(biāo)一舉奪取了該小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，并將該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明確寫(xiě)入了與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，同時(shí)將招標(biāo)書(shū)、投標(biāo)書(shū)作為合同附件，起到了補(bǔ)充與細(xì)化的作用。
《物業(yè)管理服務(wù)合同》是業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)作為平等主體之間訂立的委托管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)的協(xié)議。它是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行合作的基礎(chǔ)，也是物業(yè)管理企業(yè)依法規(guī)范地進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。因此，業(yè)主委員會(huì)與CPM按照《條例》的要求認(rèn)真簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，盡可能詳細(xì)地約定物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)收費(fèi)辦法、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等等。
2、認(rèn)真、充分地履行《物業(yè)管理服務(wù)合同》。
南天一花園是一個(gè)老住宅區(qū)，為使小區(qū)業(yè)主的生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到改善，CPM在與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中明確寫(xiě)入了根據(jù)CPM投標(biāo)時(shí)依據(jù)費(fèi)用測(cè)算所作出的鄭重承諾：在合同期內(nèi)，除完成日常的物業(yè)管理服務(wù)以外，還要完成十余項(xiàng)，總計(jì)幾百萬(wàn)元的工程改造項(xiàng)目。在CPM履行合同承諾時(shí)，出現(xiàn)了諸如市政府統(tǒng)一調(diào)低停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)價(jià)格等不利因素，使得原先一直按照費(fèi)用計(jì)劃進(jìn)行的項(xiàng)目改造出現(xiàn)了一定的困難，但是，CPM通過(guò)采取一系列增收節(jié)支措施，有效保證了工程項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行，贏得了業(yè)主委員會(huì)和廣大業(yè)主的理解和信任。
二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持做到財(cái)務(wù)收支公開(kāi)透明，按《條例》規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金和公共收益。
由于住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用涉及到廣大業(yè)主的切身利益，在全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善的現(xiàn)狀下，物業(yè)管理服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)提供的一種作為交換的“商品”，顯然應(yīng)該本著“明碼實(shí)價(jià)”的原則使廣大業(yè)主明明白白的“消費(fèi)”。
1、按《條例》規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修基金。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿以后，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”。CPM除認(rèn)真執(zhí)行如專(zhuān)項(xiàng)維修基金按標(biāo)準(zhǔn)收取、專(zhuān)項(xiàng)帳戶(hù)保管、按棟單列收支、每次使用須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審批同意等等措施，確保按《條例》規(guī)定貫徹落實(shí)。另外，鑒于在合同期內(nèi)南天一花園內(nèi)有十余項(xiàng)包括動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修基金的工程改造項(xiàng)目，CPM除堅(jiān)持每一個(gè)改造項(xiàng)目都向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)以外，還特別邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)專(zhuān)門(mén)成立了由業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)的，由熟悉財(cái)務(wù)管理和項(xiàng)目管理的業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主代表組成的監(jiān)督工作小組，對(duì)改造項(xiàng)目從招標(biāo)到合同簽訂再到施工驗(yàn)收進(jìn)行全程監(jiān)督，此舉不但使整個(gè)運(yùn)作過(guò)程公開(kāi)、公正、透明，也使CPM和廣大業(yè)主都放心、滿意。
2、按《條例》規(guī)定使用公共收益。
公共收益是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的批準(zhǔn)和授權(quán)后利用物業(yè)項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的公共資源合法經(jīng)營(yíng)所得收益。
過(guò)去，在《條例》未明確以前，有些開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司運(yùn)作并不十分規(guī)范?，F(xiàn)在，《條例》明確了開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主等各方在物業(yè)管理中的法律責(zé)任，以及處罰辦法?！稐l例》規(guī)定：開(kāi)發(fā)商擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
南天大廈1號(hào)樓是南天一花園內(nèi)一棟鄰街的18層高樓，位置十分醒目，樓頂?shù)膹V告資源潛力巨大，CPM經(jīng)與業(yè)主委員會(huì)商議，決定利用該資源發(fā)布戶(hù)外廣告，并將廣告收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金的不足，還聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)公司制作完善方案，最大限度的減輕安放廣告對(duì)南天大廈1號(hào)樓頂層業(yè)主的影響。正是CPM和業(yè)主委員會(huì)依法進(jìn)行的大量工作，使得《條例》的規(guī)定和要求落到了實(shí)處，在贏得業(yè)主的理解和支持的同時(shí)，又使小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金得到了補(bǔ)充。
三、依《條例》辦事、規(guī)范管理、誠(chéng)信服務(wù)是實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙贏的根本保證。
什么是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的雙贏？第一，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方在《條例》的要求和指導(dǎo)下，認(rèn)真履行《物業(yè)管理服務(wù)合同》中的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)后，業(yè)主得到了物業(yè)管理企業(yè)提供的全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)得到了保值和增值，同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理和誠(chéng)信服務(wù)，得到了自己應(yīng)得的酬金。這也就是所謂的“踏踏實(shí)實(shí)的管理，兢兢業(yè)業(yè)的服務(wù)，明明白白的賺錢(qián)”。第二，業(yè)主委員會(huì)在代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的同時(shí)，要接受業(yè)主的監(jiān)督?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中有關(guān)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)選舉的規(guī)定，無(wú)疑是非常先進(jìn)的。如不論職業(yè)、身份、性別，每個(gè)業(yè)主都有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；業(yè)主大會(huì)必須要持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效；大會(huì)做出決定必須有經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)；重大事項(xiàng)必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，這些有關(guān)選舉定量、定性的原則無(wú)疑在社區(qū)基層是首次提出，對(duì)社區(qū)的民主建設(shè)將起到深遠(yuǎn)的影響！對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督也有較具體的規(guī)定，如業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)中沒(méi)有財(cái)務(wù)權(quán)，若做出違反法律、法規(guī)的決定，政府房地產(chǎn)部門(mén)可以責(zé)令限期改正或撤銷(xiāo)其決定，此外還要接受居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。而“僅有1/4以上的業(yè)主投票權(quán)就可罷免有‘問(wèn)題’的委員”這一規(guī)定，無(wú)疑是一種創(chuàng)新的監(jiān)督方式。
CPM管理服務(wù)南天一花園已經(jīng)兩年，在廣大業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的理解和大力支持下，CPM經(jīng)過(guò)自己的規(guī)范管理和誠(chéng)信服務(wù)，使業(yè)主享受到了全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)得到了保值和增值，小區(qū)房?jī)r(jià)比CPM進(jìn)行管理服務(wù)以前平均增值30%--40%，2004年業(yè)主滿意率調(diào)查更是達(dá)到了創(chuàng)記錄的98.8%，初步實(shí)現(xiàn)了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的雙贏。
本文作者分別系：深圳市中航物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理
深圳市南天一花園業(yè)主委員會(huì)主任
深圳市中航物業(yè)管理有限公司南天一花園管理處主任
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業(yè)主1、必須要懂得《維權(quán)》，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益不受到任何侵犯、包括大業(yè)主-開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房的業(yè)主;同時(shí)也要維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益和為物業(yè)提供服務(wù)的員工們的正當(dāng)權(quán)益。2、必須要遵循《宜地制宜》的務(wù)實(shí)方法。針對(duì)具體的矛盾所發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、性質(zhì)、采取適合的措施，俗話講在什么山唱什么歌。3、必須要懂得分辨主要矛盾和次要矛盾的關(guān)系，做工作才能《綱舉目張》，否則就會(huì)撿了芝麻丟了西瓜。4、針對(duì)客戶(hù)服務(wù)而言，必須要及時(shí)解決客戶(hù)心中的疑惑;《心結(jié)》解開(kāi)了，方能坦誠(chéng)相待、相互理解。否則將是《星火燎原》;將要付出更大的代價(jià)來(lái)化解。5、必須要懂得服務(wù)與企業(yè)文化、社區(qū)文化的有機(jī)結(jié)合，才能做到：說(shuō)我所做、做我所寫(xiě)、寫(xiě)我所做。6、求真務(wù)實(shí)、勇于承擔(dān)責(zé)任。無(wú)論在什么崗位、都必須要為自己的工作職責(zé)盡義務(wù)。是功還是過(guò)?自有員工和業(yè)主們?cè)u(píng)說(shuō)，對(duì)自己的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作一定要實(shí)是求是、不要采取《報(bào)喜不報(bào)憂》的錯(cuò)誤方法。否則將會(huì)《得不償失2023-06-04182人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)一、要如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)人的管理行為1．堅(jiān)持物業(yè)管理服務(wù)目的的一致性。2．物業(yè)管理服務(wù)要有透明度。3．要保持物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的持久性、擴(kuò)展性。4．加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范性。二、物業(yè)管理公司的責(zé)任有哪一些1．全面履行物業(yè)管理合同，對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)者委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴(kuò)、清掃保潔以及房產(chǎn)消費(fèi)者日常生活必需的便民服務(wù)。2．接受物業(yè)管理委員會(huì)和居民的監(jiān)督。3．重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì)審議決定。4．接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督。5．發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。三、物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主可以享有哪些權(quán)益1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2．提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；42023-12-07374人看過(guò) -
一般物業(yè)管理的內(nèi)容：物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體的管理服務(wù)內(nèi)容和范圍相當(dāng)廣泛，呈現(xiàn)多層次、全方位、系列化的態(tài)勢(shì)。專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理所提供的就是一種綜合的經(jīng)營(yíng)型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)之中，是新型物業(yè)管理的突出特征。按服務(wù)性質(zhì)和提供服務(wù)的方式，物業(yè)管理的內(nèi)容可作如下分類(lèi)。1.常規(guī)性的公共服務(wù)2.針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)3.委托性的特約服務(wù)4.經(jīng)營(yíng)性服務(wù)5.社會(huì)性管理與服務(wù)物業(yè)管理法我國(guó)先出臺(tái)了關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)要數(shù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下面著重介紹《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)定。第四章物業(yè)管理服務(wù)第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。第三十2023-06-05190人看過(guò) -
物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，對(duì)于從事物業(yè)管理行業(yè)的人來(lái)講，都不陌生，不外乎保安、保潔、綠化、餐飲、車(chē)輛管理、供水供電、供冷供熱、會(huì)所服務(wù)、消防管理、日常維護(hù)以及社區(qū)文化活動(dòng)等。但如果談到科學(xué)管理、優(yōu)質(zhì)管理，或許有些物業(yè)管理企業(yè)就不太熟悉了，特別是物業(yè)管理先進(jìn)知識(shí)、日常管理科學(xué)方法、法律法規(guī)、管理范圍等等。從目前來(lái)看，每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都有不少的管理規(guī)程和服務(wù)規(guī)范守則，地方上也制定了一些條條款款，但是真正能夠做到做好的又有多少呢?所以重在執(zhí)行、贏在細(xì)節(jié)的管理和服務(wù)理念就出現(xiàn)了。細(xì)節(jié)的管理直接關(guān)系著物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展。一、精細(xì)化服務(wù)可以避免矛盾的產(chǎn)生每一家物業(yè)管理企業(yè)介入一個(gè)新的小區(qū)前，要做的第一件事就是經(jīng)過(guò)前期介入后從開(kāi)發(fā)商手中接管物業(yè)，以業(yè)主的眼光和專(zhuān)業(yè)的技術(shù)去驗(yàn)收所接管物業(yè)。按常規(guī)，在驗(yàn)收物業(yè)時(shí)要檢查所接管物業(yè)是否接通水、電，室內(nèi)外墻面、天花板、地面是否有裂紋、滲水，排水管是否通暢，樓道2023-06-10128人看過(guò)
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第四章物業(yè)管理服務(wù)第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。第三十三條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。第三十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。第三十七條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)2023-04-30156人看過(guò) -
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列要求提供物業(yè)管理服務(wù)：(一)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理;(二)在房屋使用前，將住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、使用人;(三)受業(yè)主委員會(huì)的委托，代管維修基金，按照業(yè)主委員會(huì)審定的財(cái)務(wù)預(yù)算使用維修基金;(四)經(jīng)常對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù);(五)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修;(六)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理;(七)做好物業(yè)管理費(fèi)用收支的各項(xiàng)帳目，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè);(八)6個(gè)月公布1次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;(九)定期聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)2023-06-10275人看過(guò) -
配套設(shè)施物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身的特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)管理，進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)，主要方向有中介服務(wù)、增值有償服務(wù)、轉(zhuǎn)向服務(wù)、咨詢(xún)服務(wù)等。只有依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并獲取利潤(rùn)，才能從根本上解決企業(yè)生存和發(fā)展的問(wèn)題，達(dá)到社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，良性發(fā)展的目的。物業(yè)管理在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)是一個(gè)比較成熟的產(chǎn)業(yè)，但在我國(guó)還是一個(gè)新興的行業(yè)，其發(fā)展歷程僅20年。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理也隨之得到了很大的發(fā)展。許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門(mén)類(lèi)齊全、分布合理的能夠相互配合的專(zhuān)業(yè)分工體系。同時(shí)，隨著政策法規(guī)的逐步完善，尤其是2003年6月8日《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和2003年9月1日的正式實(shí)施，物業(yè)管理作為一個(gè)行業(yè)獲得了社會(huì)的廣泛認(rèn)同和關(guān)注。社會(huì)及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的逐漸熟悉和住房消費(fèi)意識(shí)的逐步形成，在一些城市和地區(qū)初步形2023-06-10117人看過(guò) -
作為物業(yè)管理服務(wù)單位，其企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一般來(lái)自于內(nèi)部管理缺陷和外部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在內(nèi)部管理缺陷方面，應(yīng)該是管理制度制訂有瑕疵或者不足。如未建立人力資源職業(yè)道德意識(shí)的監(jiān)控制度。導(dǎo)致企業(yè)員工在操守上執(zhí)行力度不夠，公司利益往往在不自覺(jué)中遭受侵害。由于缺少了有效的制度保障，員工職業(yè)素質(zhì)、道德規(guī)范少了衡量的尺度，員工忠誠(chéng)度和盡職力不能提升到企業(yè)渴望的高度。應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)外部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)擯棄管理服務(wù)項(xiàng)目上人浮于事現(xiàn)象。解決的要津是本著質(zhì)價(jià)相符的原則，以不低于委托合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為前提，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)比對(duì)、仔細(xì)分析，通過(guò)合理的定崗定編、定量定責(zé)、定時(shí)定標(biāo)，進(jìn)一步明確了每位員工的勞動(dòng)定額、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作時(shí)間，也明確了各級(jí)管理崗位的檢查責(zé)任。從而促使各項(xiàng)管理服務(wù)工作更加到位。第四，積極爭(zhēng)取適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)環(huán)境變化導(dǎo)致用工成本的增加，企業(yè)可將增加的勞動(dòng)用工成本、企業(yè)困難等以書(shū)面形式向業(yè)主委員2023-06-10467人看過(guò)
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物業(yè)管理在中國(guó)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，雖然取得了—定成績(jī)，但行業(yè)已逐漸發(fā)展成為競(jìng)爭(zhēng)白熱化的“紅?！?，為奪標(biāo)低價(jià)讓利者比比皆是。更讓人憂慮的是，隨著物業(yè)費(fèi)的不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“不變”的物業(yè)費(fèi)與“一直上漲”的運(yùn)營(yíng)成本面前捉襟見(jiàn)肘。環(huán)境不能改變，只能適應(yīng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在當(dāng)前擺脫“紅海”，尋找一片“藍(lán)海”呢?筆者認(rèn)為，多種經(jīng)營(yíng)是一條破冰通往“藍(lán)?！敝馈Ｎ飿I(yè)管理多種經(jīng)營(yíng)兼顧服務(wù)業(yè)主和企業(yè)贏利，就算本小利微，只要百花齊放，一樣會(huì)有發(fā)展。其實(shí)“保本微利”并不可十白，我們可以從沃爾瑪?shù)某晒χ蝎@取信息和勇氣。沃爾瑪1962年創(chuàng)立，靠那些利潤(rùn)微薄的零售商品，2010年全球銷(xiāo)售額達(dá)到4082．14億美元，在全球多個(gè)國(guó)家被評(píng)為“最受贊賞的企業(yè)”和“最適合工作的企業(yè)”。良好的多種經(jīng)營(yíng)是財(cái)富積累的有效方式，充裕的資金將激活物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力架構(gòu)優(yōu)化、管理技術(shù)革新、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略升級(jí)，同時(shí)改變社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的看法。多種經(jīng)2023-06-10322人看過(guò) -
一、世博軸概況標(biāo)志建筑·世博軸工程是上海世博會(huì)最大的單體工程，是世博園區(qū)最新穎、最精彩的建筑杰作之一，也是上海世博會(huì)的地標(biāo)性建筑。建筑概述·地上二層、地下二層組成，長(zhǎng)1045米、寬130米，總建筑面積25.1萬(wàn)平方米。·方案設(shè)計(jì)：德國(guó)SBA·建筑設(shè)計(jì)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院·結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：上海市政設(shè)計(jì)研究院·園區(qū)內(nèi)最大單體建筑·國(guó)家科技專(zhuān)項(xiàng)研究課題、上海市建筑節(jié)能項(xiàng)目·上萬(wàn)名建設(shè)者歷經(jīng)37個(gè)月建設(shè)，于2010年1月22日竣工生態(tài)設(shè)計(jì)索膜結(jié)構(gòu)整個(gè)屋頂膜面由31個(gè)外桅桿、19個(gè)內(nèi)桅桿及牽引桅桿的各類(lèi)鋼索作為支撐系統(tǒng)，整個(gè)屋頂膜面長(zhǎng)約843米、最寬處約97米，膜面展開(kāi)面積達(dá)7.7萬(wàn)平方米，是世界上最大的索膜結(jié)構(gòu)。陽(yáng)光谷結(jié)構(gòu)世界上首次采用，共6個(gè)陽(yáng)光谷，從地下6.5米延展到地上35米，既滿足了部分地下空間的采光、通風(fēng)需要，提升了地下空間的舒適感，還能節(jié)約大量能源。江水源和地源熱泵系統(tǒng)利用江水源與地源提供全2023-06-10470人看過(guò) -
拙作《從一起案件看物業(yè)保安的管理問(wèn)題》，論及當(dāng)前物業(yè)保安在規(guī)范化管理方面存在的問(wèn)題主要有三個(gè)方面，一是保安流動(dòng)性大；二是保安工資偏低；三是保安的社會(huì)地位不高。除此之外，筆者認(rèn)為，保安稀缺及業(yè)主對(duì)保安認(rèn)同感差以及監(jiān)管保安尚有法律障礙也是當(dāng)前物業(yè)保安在規(guī)范化管理中存在的重要問(wèn)題。保安稀缺，流動(dòng)性太頻繁幾乎制約著每個(gè)物業(yè)管理公司的“手腳”。如廈門(mén)郵政物業(yè)管理公司在短短兩個(gè)月里，就走了50多個(gè)保安。廈門(mén)友朋四方物業(yè)管理有限公司一共有200多名保安，但真正能干滿一年的就算是老保安了。為了能留住他們，公司給出重獎(jiǎng)、放長(zhǎng)假等優(yōu)惠條件，但效果仍不是太明顯。許多保安根本不愿意與物業(yè)管理公司簽合同，許多物業(yè)公司出現(xiàn)公司求保安簽勞動(dòng)合同的現(xiàn)象，沒(méi)有勞動(dòng)合同的保安想走就走。廈門(mén)市勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，廈門(mén)市需求量最大的十大稀缺技術(shù)工種，保安員排在了第一位。保安稀缺，物業(yè)公司留不住保安，不僅困擾著眾多物業(yè)公司，2023-06-10478人看過(guò) -
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，也必然要走專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的道路，目前眾多物業(yè)管理企業(yè)將機(jī)電、綠化、清潔外包，不但在人財(cái)物成本上都得以降低，而且也促進(jìn)了機(jī)電、綠化、清潔公司的市場(chǎng)化發(fā)展。但保安服務(wù)方面，絕大多數(shù)企業(yè)考慮到國(guó)情、形象建設(shè)等因素，由企業(yè)自身來(lái)管理，相反則既消耗了精力，從某種程度上說(shuō)，又阻礙了保安專(zhuān)業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展。除了這些，還有社區(qū)文化、家政服務(wù)、車(chē)場(chǎng)管理、房屋管理等等，物業(yè)管理企業(yè)都可以尋求社會(huì)資源在有效的監(jiān)控之下予以完成。物業(yè)管理企業(yè)不能成為所有服務(wù)的生產(chǎn)者，而要成為服務(wù)的組織者。二、多元化與物業(yè)管理公司能力有限性之間的矛盾三、物業(yè)管理企業(yè)要做好資源搜集與統(tǒng)籌工作四、物業(yè)管理企業(yè)要做好資源組織和管理工作五、實(shí)現(xiàn)綜合服務(wù)的基礎(chǔ)條件2.劉洪玉編著，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》2023-06-10405人看過(guò)
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山西省物價(jià)局山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知晉價(jià)服字[2015]122號(hào)山西省物價(jià)局山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知各市物價(jià)局（發(fā)改委）、住建局、房產(chǎn)局：為保障物業(yè)服務(wù)各方的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)精神，根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格[2014]2755號(hào)），以及國(guó)家、省物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作通知如下：一、本通知所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障2023-06-04418人看過(guò) -
盜竊，是指以非法占有為目的，秘密地竊取公私財(cái)物的行為。盜竊的種類(lèi)很多，按不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分不同的類(lèi)型。根據(jù)物業(yè)安全防范工作中常發(fā)生的盜竊對(duì)象上分為入室盜竊和車(chē)輛盜竊。本人在多年的安全防范管理工作中積累了一些防范經(jīng)驗(yàn)，但由于水平有限，難免有不當(dāng)之處，懇請(qǐng)從事安防工作的朋友們批評(píng)指正和補(bǔ)充。應(yīng)注意的問(wèn)題1、入室盜竊是盜竊分子常用的手段，主要是撬門(mén)破鎖和攀爬撥窗。撬門(mén)破鎖，是指盜竊分子趁單元房?jī)?nèi)無(wú)人的機(jī)會(huì)，利用螺絲刀、廣鉗、撬棍、千斤頂?shù)茸靼腹ぞ咂茐拈T(mén)鎖或撬開(kāi)鐵門(mén)入內(nèi)盜竊。盜竊分子在撬門(mén)破鎖時(shí)，往往采取多種方式或事先踩點(diǎn)，或通過(guò)其它途經(jīng)了解業(yè)主、住戶(hù)、租戶(hù)家中確實(shí)無(wú)人，或先敲敲門(mén)，一旦家中有人，便假稱(chēng)找錯(cuò)人，敲錯(cuò)門(mén)。一旦發(fā)現(xiàn)房?jī)?nèi)無(wú)人便用攜帶的工具破鎖入內(nèi)，洗劫一空。2、攀爬撥窗進(jìn)入室內(nèi)盜竊也是入室盜竊的一種常用手段。進(jìn)入九十年代以來(lái)，住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，物業(yè)性管理服務(wù)公司不斷增加，人們的防范意識(shí)2023-06-10241人看過(guò)
承諾是指受要約人同意接受要約的全部條件以締結(jié)合同的意思表示。承諾應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （1）承諾必須由受要約人作出； （2）承諾須向要約人作出； （3）承諾的內(nèi)容須與要約保持一致； （4）承諾必須在要約的有效期內(nèi)作出。... 更多>
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如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)人的管理行為,有哪些規(guī)定內(nèi)蒙古在線咨詢(xún) 2023-11-11規(guī)范物業(yè)服務(wù)人的管理行為，是可以通過(guò)業(yè)主和物業(yè)之間簽訂物業(yè)合同來(lái)處理的。需要注意的是，在我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)中，業(yè)主等享受物業(yè)服務(wù)的人，是需要交納一定的物業(yè)管理的費(fèi)用的，此時(shí)是可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方之間約定的。 -
物業(yè)管理服務(wù)有償服務(wù)費(fèi)上海在線咨詢(xún) 2022-02-06依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。小李為張先生疏通下水管道是物業(yè)服務(wù)合同約定范圍之外的特約服務(wù)，物業(yè)公司可以對(duì)其提供的特約服務(wù)收取有償服務(wù)費(fèi)。 -
物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)管理服務(wù)條款中物業(yè)管理服務(wù)條款可以約定哪些？西藏在線咨詢(xún) 2022-01-24《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)管理服務(wù)條款作出了示范性規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；（二）公共綠化的維護(hù)；（三）公共區(qū)域的保潔；（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)；（五）車(chē)輛的停放管理；（六）物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施；（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；（八）物業(yè)檔案資料的保管；（九）業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委 -
物業(yè)服務(wù)不規(guī)范的解決方法香港在線咨詢(xún) 2025-02-02小區(qū)物業(yè)公司管理不當(dāng)問(wèn)題很常見(jiàn),但現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主的法律意識(shí)越來(lái)越強(qiáng),會(huì)維護(hù)自己的權(quán)益。那么業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢? 業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì),向物業(yè)服務(wù)公司主張服務(wù)合同項(xiàng)下的權(quán)利,依法解除服務(wù)合同并選擇其他物業(yè)服務(wù)公司。如果業(yè)主管理委員會(huì)沒(méi)有成立,業(yè)主可以團(tuán)結(jié)一致通過(guò)法定程序解決問(wèn)題。也可以考慮委托律師代表自己處理。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司之間有權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。業(yè)主和 -
業(yè)主在物業(yè)管理管理中對(duì)物業(yè)服務(wù)有什么義務(wù)青海在線咨詢(xún) 2021-10-28業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律，法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
