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一、商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同。1.商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買(mǎi)賣(mài)合同又有所不同。2.商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。3.商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二、商品房預(yù)售合同的寫(xiě)作要求商品房預(yù)售合同的寫(xiě)作要求有：1.雙方的名稱(chēng)、國(guó)籍、地址，如果是法人組織的，

根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，待售商品房預(yù)售合同并不具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（即房產(chǎn)證）的條件，此因該合同尚未正式生效，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)時(shí)必須以完整有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為依據(jù)。辦理房產(chǎn)證所需準(zhǔn)備的文件資料如下所示：1．由房屋購(gòu)銷(xiāo)合同原件和相應(yīng)補(bǔ)充合同原件為主；2．全程購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售的統(tǒng)一原件；3．房屋的實(shí)際勘查測(cè)量結(jié)果表（含層級(jí)分戶(hù)平面圖）的原始原件；4．已完成繳納稅費(fèi)的憑據(jù)（契稅繳納書(shū)）；5．若買(mǎi)方已是已婚人士，須將其身份證復(fù)印件與配偶身份證復(fù)印件共同提交，并攜帶相關(guān)婚姻證明文件原件以供審核；6．倘若買(mǎi)家及其配偶之中，有任一方無(wú)法親自出席辦理流程，需額外提供個(gè)人私章；如選擇委托第三方機(jī)構(gòu)代為辦理房產(chǎn)證事宜，則需同時(shí)提供買(mǎi)方夫婦二人的私人印章?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

商品房預(yù)售合同的基本內(nèi)容：1、主體，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注明雙方的名稱(chēng)和地址；2、預(yù)售商品房的基本情況；3、面積，預(yù)售商品房面積按平方米計(jì)算，明確是建筑面積、使用面積還是其他面積；4、價(jià)格，即預(yù)售商品房的價(jià)格，包括單價(jià)和總價(jià)；5、房屋交付方式及期限及逾期交房免責(zé)條件；6、房屋使用性質(zhì)；7、違約責(zé)任；8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)；9、物業(yè)管理?xiàng)l款；10、糾紛解決方法；11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。商品房預(yù)售合同存在的風(fēng)險(xiǎn)有哪些訂立商品房預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)如下：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有合法有效的商品房預(yù)售許可證明；樓盤(pán)商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳；開(kāi)發(fā)商將該房屋抵押給第三人或故意隱瞞預(yù)售房屋已抵押；開(kāi)發(fā)商將預(yù)售房屋出賣(mài)給第三人或故意隱瞞預(yù)售房屋已出賣(mài)；遲延辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證；對(duì)房屋設(shè)施或戶(hù)型結(jié)構(gòu)進(jìn)行單方變更?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品

預(yù)售商品房的條件是：預(yù)售方已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書(shū)；預(yù)售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；預(yù)售方簽訂的預(yù)售合同應(yīng)報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。一、沒(méi)有取得預(yù)售許可證的房屋是否可以銷(xiāo)售沒(méi)有取得預(yù)售許可證的房屋，不可以銷(xiāo)售。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。二、開(kāi)發(fā)商要拿到房產(chǎn)預(yù)售證的條件是什么為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，取得商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十

需要滿(mǎn)足下列條件：一、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。三、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。四、取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售商品房交付要滿(mǎn)足什么條件關(guān)于商品房的交付的法定條件，如上述法律法規(guī)一般規(guī)定為驗(yàn)收合格，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用，但對(duì)驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)是什么，是質(zhì)量驗(yàn)收、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收還是綜合驗(yàn)收，并沒(méi)有明確的規(guī)定。司法實(shí)踐與理論界爭(zhēng)論不休，主要有三種理解。1、商品房的驗(yàn)收合格僅指工程質(zhì)量驗(yàn)收合格。該質(zhì)量驗(yàn)收是指建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收。2、商品房的驗(yàn)收合格應(yīng)指包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、人防等在內(nèi)的驗(yàn)收合格（以下統(tǒng)稱(chēng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收）。雖然國(guó)家規(guī)定一定條件下的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但法律法規(guī)并未作出

簽訂商品房預(yù)售合同后不用簽買(mǎi)賣(mài)合同，預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，買(mǎi)方付清全部房?jī)r(jià)款后可以直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，簽訂商品房預(yù)售合同要注意仔細(xì)審查關(guān)于房屋面積的約定，明確房屋質(zhì)量等。一、簽訂商品房預(yù)售合同后是否還要簽買(mǎi)賣(mài)合同簽訂商品房預(yù)售合同后不用簽買(mǎi)賣(mài)合同，預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買(mǎi)受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售。《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。二、簽訂商品房預(yù)售合同要注意什么簽訂商品房預(yù)售合同要注意：1．不要貿(mào)然交付定金。建議購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同必須是書(shū)面的，并且合同中應(yīng)明確以下主要內(nèi)容：1、當(dāng)事人基本信息；2、商品房基本狀況；3、房屋價(jià)款、付款方式和時(shí)間；4、交付使用條件和日期；5、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；6、違約責(zé)任與解決爭(zhēng)議的方法?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

當(dāng)商品房面積的誤差在3％以?xún)?nèi)，購(gòu)房者是不能要求退房的，可以根據(jù)合同上約定的每平方米的房屋價(jià)格，多退少補(bǔ)。如果面積誤差超過(guò)3％，購(gòu)房者可以選擇退房，也可以選擇不退房。經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購(gòu)房者。在接到通知的15日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書(shū)面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意變更。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)房屋實(shí)際面積增加或減少、商品房實(shí)際面積和預(yù)售面積不同的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)委托法定的房屋測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)算。因?yàn)椤斗慨a(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第6條規(guī)定，有下列情形之一的，房屋權(quán)利申請(qǐng)人、房屋權(quán)利人或者其他利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)委托房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪：（一）申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋；（二）自然狀況發(fā)生變化的房屋；（三）房屋權(quán)利人或者利害關(guān)系人要求測(cè)繪的房屋。然后再全面收集證據(jù)的情況下，向法院提起訴訟。二、商品房驗(yàn)收時(shí)

一、什么是商品房預(yù)售合同根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承購(gòu)人就上述行為所簽訂的合同就是商品房預(yù)售合同。二、購(gòu)房者能單方面解除預(yù)售合同嗎不少購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同之后，因?yàn)榉N種原因想解除合同，但是很難與開(kāi)發(fā)商協(xié)商一致。那么購(gòu)房者能單方面解除預(yù)售合同嗎如果出現(xiàn)了下列的任意情形，購(gòu)房者就可以單方面解除預(yù)售合同：（一）房屋交付時(shí)，房屋的暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)雙方所約定的一定比例，如雙方在合同中約定誤差不超過(guò)3％，但是實(shí)際誤差達(dá)到5％；（二）開(kāi)發(fā)商未征得購(gòu)房人同意擅自變更房屋的建筑設(shè)計(jì)；（三）開(kāi)發(fā)商逾期交房后超過(guò)雙方約定的一定期限；（四）交房條件約定為開(kāi)發(fā)商取得《新建住宅交付使用許可證》，而開(kāi)發(fā)商未能在合同約定的期限內(nèi)取得該證；（五）房屋主體結(jié)

一、什么是商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)出賣(mài)人）或代銷(xiāo)商與買(mǎi)受人簽訂的，由開(kāi)發(fā)商或代銷(xiāo)商承諾向買(mǎi)受人到期交付房屋，買(mǎi)受人支付購(gòu)房款的合同。交付房屋的一方稱(chēng)為出賣(mài)人，支付購(gòu)房款的一方稱(chēng)為買(mǎi)受人。商品房出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方約定，出賣(mài)人在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人向出賣(mài)人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)這一熱門(mén)的話(huà)題，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，在牽涉到老百姓切身利益的情況下，商品房預(yù)售合同在法律性質(zhì)以及法律效力等方面成為了眾人關(guān)注的問(wèn)題。二、商品房預(yù)售合同的特征有哪些（一）預(yù)售主體必須是適格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商品房預(yù)售單位必須具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主管部門(mén)核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)并在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無(wú)效合同

商品房預(yù)售契約所載事宜可由房開(kāi)商予以修繕，然而此舉需經(jīng)與購(gòu)方充分協(xié)商，房開(kāi)商并無(wú)權(quán)擅自更改合同條款。在法律層面，尚未有明確規(guī)定合同簽字確認(rèn)后即不可再行修訂之說(shuō)，只需合同簽署各方達(dá)成共識(shí)，皆可針對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行適度調(diào)整?！睹穹ǖ洹返谖灏偎氖龡l當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

商品房預(yù)售合同共計(jì)分為五份文本，其中一份將由購(gòu)樓方自行妥善保管，另有一份需交付至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行檔案集中管理，此外還需將一份提交至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案登記，再者，還需將一份供銀行機(jī)構(gòu)保存以用于貸款審核之用途，最后一份則必須在繳納契稅之時(shí)進(jìn)行歸檔留存。對(duì)于選擇全額支付房款或者分期付款方式的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們需要簽署四份不同的合同，具體包括一份由購(gòu)樓方自行保留，一份需交付至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行檔案集中管理，一份需提交至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案登記，另外一份則必須在繳納契稅之時(shí)進(jìn)行歸檔留存。在雙方約定的日期和地點(diǎn)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)攜帶齊備所有相關(guān)證明文件，并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者其委托的銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)共同簽署正式的購(gòu)房合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，

在辦理按揭貸款的過(guò)程中，依照嚴(yán)格的程序規(guī)定，通常情況下需要先支付房屋的首期款后，方能進(jìn)行后續(xù)的貸款申請(qǐng)手續(xù)。原因在于，為了確保銀行能夠確信您具備支付首付款的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從而為您順利辦理貸款手續(xù)提供支持。在進(jìn)行面談與簽署文件環(huán)節(jié)時(shí)，銀行通常會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方共同簽署“首付款已實(shí)際收妥證明”等相關(guān)法律文書(shū)。而在此基礎(chǔ)之上，進(jìn)行貸款辦理則需提供完整、正規(guī)的購(gòu)房合同，且該合同須已經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局備案批準(zhǔn)。因此，僅當(dāng)面簽完成，方可前往房地產(chǎn)管理局辦理房產(chǎn)備案，進(jìn)而啟動(dòng)貸款業(yè)務(wù)的辦理進(jìn)程?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百九十五條買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。第五百九十六條買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

在參與預(yù)售房產(chǎn)交易過(guò)程中，務(wù)請(qǐng)您核實(shí)并確認(rèn)相關(guān)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)依法取得預(yù)售許可以及許可證明文件。如此操作原因在于，依據(jù)我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)預(yù)售管理的規(guī)定，所有類(lèi)型的商品房預(yù)售必須嚴(yán)格遵守預(yù)售許可證制度。僅僅當(dāng)開(kāi)發(fā)商持有相應(yīng)的預(yù)售許可證明并且順利得到預(yù)售許可之后，他們與購(gòu)房者所簽署的預(yù)售合同方能夠被視為具備合法法律約束力的合規(guī)性協(xié)議。假如缺失預(yù)售許可證這個(gè)關(guān)鍵要素，那么這份購(gòu)房合同就有可能面臨被法律判定為完全沒(méi)有效力的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦