小產(chǎn)權(quán)房第一案問題復(fù)雜余波難了
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-06-11 01:20:38
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如果不發(fā)生戲劇性的變化，90天內(nèi)，畫家李x蘭就要搬出她在北京東郊通州區(qū)宋莊的那個(gè)小宅院了。五年前，身為城鎮(zhèn)居民的她花了4.5萬元向當(dāng)?shù)卮迕耨Rx濤買下房子，但近日法院裁定他們之間的房屋買賣合同無效，原房主馬x濤只要支付9萬余元的補(bǔ)償，就可以理直氣壯地把她請(qǐng)出門去。
此判決書一下，同在宋莊購房聚居的其余200余名藝術(shù)工作者，接下來很可能就要集體落到被各自的原房主請(qǐng)走的尷尬境地。這應(yīng)該算是國(guó)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的第一案，而且發(fā)生在京城名聲赫赫的畫家村，其轟動(dòng)性影響不用多說。
國(guó)土資源部近日重申，城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，有關(guān)買賣協(xié)議一律不受法律保護(hù)。據(jù)說這就是原房主起訴并打贏官司的決定性原因。
照理說，國(guó)土資源部的一紙明令，理應(yīng)讓爭(zhēng)論多時(shí)的小產(chǎn)權(quán)房問題塵埃落定。但事情似乎并非表面上那么簡(jiǎn)單。在一些支持小產(chǎn)權(quán)房合法化的人士看來，這實(shí)際上跟現(xiàn)行的農(nóng)村建設(shè)用地管理體制的合理變革有莫大關(guān)系，而在一般民眾眼中，此類農(nóng)村的房子售價(jià)低廉，與各大城市中心區(qū)連番上漲的高房?jī)r(jià)形成強(qiáng)烈反差，不由得人不心動(dòng)。
力主小產(chǎn)權(quán)房合法化的獨(dú)立學(xué)者秋風(fēng)認(rèn)為，這將令農(nóng)民從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中獲得合理利益，對(duì)緩和城市化加速發(fā)展帶來的失地農(nóng)民等尖銳矛盾，遏制對(duì)農(nóng)民權(quán)益的過分侵蝕均有積極意義。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需要來說，適當(dāng)放開農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)的口子，有助于土地多渠道增量供應(yīng)，緩解城市緊張的用地指標(biāo)，有效遏制城市地價(jià)、房?jī)r(jià)的過快飆升。
也有更尖銳的批評(píng)稱，一方面是城鎮(zhèn)居民被禁止自行到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，另一方面各地地方政府以各種理由低價(jià)大面積征用農(nóng)村土地，變?yōu)閲?guó)有土地后，再高價(jià)出手，其中利益，不言自明。
知名農(nóng)村問題學(xué)者、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院教授秦暉便一針見血地指出，小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議背后隱含的農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)制度變革困難，根源在于條文易改，利益難調(diào)。
但他又表示，現(xiàn)在的農(nóng)村集體所有制嚴(yán)格來說只是一個(gè)殼，即使農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)松綁，村集體能否承擔(dān)重任還是個(gè)疑問，因?yàn)榛鶎哟骞倮檬种袡?quán)力侵吞村民集體利益的例子早已屢見不鮮。
回過頭來看，這次與馬x濤一同起訴畫家們的宋莊村民一共有13位，理論上說他們本應(yīng)是小產(chǎn)權(quán)房合法化的直接受益者，如今反戈一擊，實(shí)在讓人意外。由此可知，小產(chǎn)權(quán)房及其相關(guān)問題的復(fù)雜性，恐怕不只讓政府部門頭疼，也超出房地產(chǎn)及學(xué)術(shù)界人士的最初預(yù)想。
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小產(chǎn)權(quán)房近日，關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房可能“轉(zhuǎn)正”的消息讓小產(chǎn)權(quán)房再次成為焦點(diǎn)，國(guó)土資源部也再次要求堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房。然而，這種雷聲大雨點(diǎn)小的查處只能將小產(chǎn)權(quán)房拖成歷史難題。按照國(guó)土資源部的說法，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，因此，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。其實(shí)，如果任由小產(chǎn)權(quán)房泛濫，最大的惡果是“18億畝土地紅線”將會(huì)被大幅度突破，進(jìn)而影響到糧食安全。從這個(gè)意義上說，治理小產(chǎn)權(quán)房是一種必須。但是，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理確實(shí)存在相當(dāng)?shù)碾y度。占地形式多樣：有占荒山的，有占河道的，有占農(nóng)田的，有占宅基地的。開發(fā)主體各異：有村開發(fā)的，有鄉(xiāng)開發(fā)的，有聯(lián)合開發(fā)的。使用目的不同：有富人用來休閑度假的，有低收入人群用來遮擋風(fēng)雨解困的等等。多方利益糾結(jié)，多種力量纏斗。在這種情況下要想把小產(chǎn)權(quán)房所有的脈絡(luò)理清并因此找到很好的解決辦法，2023-06-11381人看過 -
一房?jī)少u第一買受人維權(quán)的方式分別有：協(xié)議優(yōu)先；協(xié)商不成的可以申請(qǐng)基層組織進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的可以向法院起訴；當(dāng)事人有簽訂仲裁協(xié)議或仲裁條款的，可以申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁。行為人也可以不申請(qǐng)調(diào)解，直接選擇訴訟或仲裁。一房?jī)少u第一買受人能能如何維權(quán)依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。另外，一房?jī)少u的情形具體有三種。一、兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。二、兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，另一份未作過戶登記。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對(duì)世原理、物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，確認(rèn)已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。三2023-07-29326人看過 -
小產(chǎn)權(quán)房1、在合同里備注清楚房子不能過戶一般只是暫時(shí)情況，在雙方簽訂交易合同時(shí)，可以備注這一條，同樣是受到法律保護(hù)，以后過戶如果有問題，可以用合同作為憑證。2、如果房子不能過戶，那么建議去房管局進(jìn)行抵押登記。3、公證。如果要交易不能過戶的房子，可以去公證處，進(jìn)行公證。4、找中介。雖然找房屋中介的花費(fèi)不小，但不得不承認(rèn)使用中介可以為買賣雙方省去不少的麻煩。5、查清楚不能過戶的原因。這里所說的不能過戶只是暫時(shí)的，盡早去辦理過戶手續(xù)。不能過戶的情況1、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改裝、改型及變更載貨重量、乘員人數(shù)的；2、達(dá)到報(bào)廢年限的（如車況較好，經(jīng)特殊檢驗(yàn)合格后可以過戶，但不準(zhǔn)轉(zhuǎn)籍；3、屬控購車輛無《申報(bào)牌照證明章》的；4、申請(qǐng)車主與原登記車主印章不相符；5、違章、肇事未處理結(jié)案的或公安機(jī)關(guān)對(duì)車輛有質(zhì)疑的；6、未參加定期檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的；7、進(jìn)口汽車屬海關(guān)監(jiān)管期內(nèi)，未解除監(jiān)管的；8、人民法院通知凍結(jié)或抵押未滿的。在2023-07-2291人看過 -
小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明。小產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸款，雖然卻不能在銀行，但是可以在擔(dān)保下公司進(jìn)行。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛怎么處理果小產(chǎn)權(quán)房屋買賣交易中出現(xiàn)糾紛，雙方可以先協(xié)商處理。同時(shí)對(duì)于涉及小產(chǎn)權(quán)房歸屬及內(nèi)容的，根據(jù)最高人民法院第八次全國(guó)法院民事商事審判工作紀(jì)要：對(duì)于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理，屬于國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，應(yīng)避免通過民事審判變相為違法建筑確權(quán)。當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴?！蛾P(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明。小產(chǎn)權(quán)房可以抵押貸2023-07-0668人看過
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小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房不能確權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房能夠過戶嗎小產(chǎn)權(quán)房不能過戶。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。所以，小產(chǎn)權(quán)房是無法過戶的。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第一百三十六條小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。2023-07-03315人看過 -
小產(chǎn)權(quán)房南昌小產(chǎn)權(quán)房買賣合法嗎1、在南昌，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合法性，首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。2、在南昌，根據(jù)相關(guān)規(guī)則規(guī)定，農(nóng)民集體所擁有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所擁有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，南昌的農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。南昌小產(chǎn)權(quán)房買賣有哪些問題要注意1、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得南昌鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品2023-05-10338人看過
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小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理國(guó)家土地使用權(quán)證，無法獲得國(guó)家認(rèn)可的房屋產(chǎn)權(quán)證。 由于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地為農(nóng)村集體土地，因此無法按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行交易，只能在農(nóng)村內(nèi)部進(jìn)行流通。 由于小產(chǎn)權(quán)房無法辦理正式的房屋產(chǎn)權(quán)證，因此存在較大... 更多>
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房屋遺產(chǎn)的復(fù)雜分配問題青海在線咨詢 2024-11-25根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,在貸款中的房屋,由于未取得完整的產(chǎn)權(quán),作為遺產(chǎn)分配時(shí),應(yīng)由繼承人償還余下的貸款,取得完整產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行分配。 根據(jù)《民法典》第一千一百二十三條,如果遺產(chǎn)繼承人之間存在遺囑,則遺產(chǎn)繼承應(yīng)按照遺囑辦理;如果存在遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議,則遺產(chǎn)繼承應(yīng)按照協(xié)議辦理。 根據(jù)《民法典》第一千一百五十三條,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有財(cái)產(chǎn),除非有約定,否則應(yīng)先將共同所有財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有, -
關(guān)于涉外案件復(fù)雜的認(rèn)定問題？海南在線咨詢 2021-10-27疑難、復(fù)雜的民事訴訟案件認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：符合以下情況之一的民事訴訟案件，屬于疑難、復(fù)雜的民事訴訟案件，但適用簡(jiǎn)易手續(xù)審理的案件除外：（1）涉及3起以上法律關(guān)系或3起訴訟請(qǐng)求的案件（2）一方當(dāng)事人提出管轄異議的案件（3）任何一方當(dāng)事人數(shù)在3人以上或民事訴訟法第53條、54條、55條規(guī)定的共同訴訟、集團(tuán)訴訟等案件（4）一方證據(jù)在20件以上或雙方證據(jù)在30件以上的民事案件或者超過1次審判時(shí)間的醫(yī)療案件中，超過 -
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情況比較復(fù)雜的問題！四川在線咨詢 2022-10-21是社保局申請(qǐng)工傷認(rèn)定就可以了等工傷認(rèn)定出來，去申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁，要求單位和包工頭支付相關(guān)費(fèi)用單位和包工頭之間糾紛你不用管。雖然你是包工頭找來的，但是你是給單位工作受傷的《社會(huì)保險(xiǎn)法》第四十一條職工所在用人單位未依法繳納工傷保險(xiǎn)費(fèi)，發(fā)生工傷事故的，由用人單位支付工傷保險(xiǎn)待遇。用人單位不支付的，從工傷保險(xiǎn)基金中先行支付。 -
一個(gè)復(fù)雜的住房問題，請(qǐng)各位多多指導(dǎo)。重慶在線咨詢 2022-10-251.公積金先還公積金貸款，再還商業(yè)貸款，公積金每年可以提取一次，還貸款本金，公積金貸款還完后可以再還商業(yè)貸款，2.你自己的公積金貸款優(yōu)先用你的公積金來還，不夠用現(xiàn)金補(bǔ)，如果夠則是自己轉(zhuǎn)賬，不通過你操作
