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簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后追討定金的房屋買賣糾紛
來(lái)源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-06-04 20:16:13 171 人看過(guò)

〈案情〉：

孫姐妹于2008年10月26日來(lái)到東莞市沁林山莊看房，售樓小姐宣稱該房地利如何優(yōu)勢(shì)，而且購(gòu)房者的子女在山莊內(nèi)的北大學(xué)校讀書(shū)，書(shū)學(xué)費(fèi)可享受七折優(yōu)惠等等。孫姐妹覺(jué)得很滿意，當(dāng)即簽訂了《中惠沁林山莊(住宅)認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并各自支付定金人民幣貳萬(wàn)元，各自購(gòu)買了一套房。

2008年11月19日被告給原告?zhèn)髡媪松唐贩?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/citiao/15999150472852745663.html">買賣合同(以下簡(jiǎn)稱買賣合同)文本，原告閱讀后發(fā)現(xiàn)很多條款均顯失公平，要求被告進(jìn)行修改。被告答復(fù)：公司統(tǒng)一制作的合同不可能修改，你愿簽就盡快，否則就要沒(méi)收定金。孫姐妹傻眼了，打開(kāi)認(rèn)購(gòu)書(shū)一看，上面寫(xiě)著：購(gòu)方已閱讀并認(rèn)可在現(xiàn)場(chǎng)展示的買賣合同文本，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后七日內(nèi)支付首期款并簽訂正式的買賣合同，否則賣方有權(quán)沒(méi)收定金。孫姐妹以后多次找到售樓處，售樓小姐明確表示已沒(méi)收定金。

幾萬(wàn)元是孫姐妹打工賺來(lái)的辛苦錢，自然不甘心就這樣被吞了，找到廣東淳鋒律師事務(wù)所陳貴瓊律師，詢問(wèn)是否有可挽回的余地。陳律師認(rèn)真閱讀了開(kāi)發(fā)商的合同文本，發(fā)現(xiàn)很多條款顯失公平，加重了買方的責(zé)任，減輕了賣方的責(zé)任。根據(jù)最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的相關(guān)規(guī)定，由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的因素導(dǎo)致合同不能簽訂的，賣方應(yīng)該返還定金。于是決定受理此案。

雙方焦點(diǎn)及主要證據(jù)：

1、我方：證據(jù)主要有許多附加條款的房地產(chǎn)買賣合同傳真件、本律師寄出的律師函(要求修改合同文本)、訂購(gòu)書(shū)及收款收據(jù)等。我方主張由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的因素導(dǎo)致合同不能簽訂的，賣方應(yīng)該返還定金。

2、開(kāi)發(fā)商：證據(jù)主要有認(rèn)購(gòu)書(shū)及東莞市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)買賣合同。開(kāi)發(fā)商主張他提供的是標(biāo)準(zhǔn)版本合同，由于購(gòu)房者自己原未按時(shí)簽訂合同，依法應(yīng)沒(méi)收定金;

我方代理詞

審判長(zhǎng)、人民陪審員：

孫榮翠(原告)訴東莞市中惠沁林山莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)被告)商品房預(yù)售合同糾紛一案，廣東淳鋒律師事務(wù)所依法接受孫XX的委托，指派本人擔(dān)任其委托代理人。本人通過(guò)調(diào)查取證了解案情和參加庭審調(diào)查，代理人現(xiàn)提出以下代理意見(jiàn)，供合議庭參考：

一、雙方簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，被告并沒(méi)有向原告展示或解釋過(guò)任何《商品房買賣合同》文本。

原告于2008年10月25日(周六)晚上來(lái)到被告開(kāi)發(fā)的中惠沁林山莊看房，被告的銷售人員黃鳳玲宣稱該房緊俏，地利如何優(yōu)勢(shì)，而且購(gòu)房者的子女在山莊內(nèi)的北大學(xué)校讀書(shū)，書(shū)學(xué)費(fèi)可享受七折優(yōu)惠等等。原告聽(tīng)信被告，表示想買此房，黃鳳玲勸說(shuō)當(dāng)晚交納定金，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，還說(shuō)由于時(shí)間太晚，其他事宜以后再說(shuō)，并沒(méi)有向原告展示或解釋過(guò)任何《商品房買賣合同》文本、銀行按揭條件及所需資料。原告先交付了定金貳萬(wàn)元，回頭在被告準(zhǔn)備好的《中惠沁林山莊(住宅)認(rèn)購(gòu)書(shū)》末尾處簽上了自己的名字便回家了。

《中惠沁林山莊(住宅)認(rèn)購(gòu)書(shū)》系被告單方擬訂，第二條第五款的內(nèi)容免除了售房者的義務(wù)，而加重了購(gòu)房者的義務(wù)，應(yīng)屬于無(wú)效條款。被告不能僅憑此條內(nèi)容而主張已盡了展示《商品房買賣合同》文本的義務(wù)。退一步講，即使被告已經(jīng)向原告展示《商品房買賣合同》文本，也沒(méi)有證據(jù)證明他向原告展示的《商品房買賣合同》文本與向法庭提交的合同文本是一致的。

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  • 簽訂購(gòu)房確認(rèn)書(shū)后能不能退定金
    正常情況下，是不能夠退還的，但是若符合下述情況，則可以退還：1、若開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)意向書(shū)規(guī)定期限內(nèi)將購(gòu)房者已認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售其他第三人而導(dǎo)致未能正式簽約的，應(yīng)雙倍返還購(gòu)房者定金。2、如果開(kāi)發(fā)商未取得有關(guān)商品房銷售之合法證件或者由于開(kāi)發(fā)商自身原因造成雙方不能簽署正式合同或者因此造成合同無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還購(gòu)房者之定金并承擔(dān)購(gòu)房者的損失。3、如果雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，而與認(rèn)購(gòu)意向書(shū)內(nèi)容無(wú)關(guān)，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。5、如果認(rèn)購(gòu)意向書(shū)關(guān)于價(jià)格、面積和戶型等主要條款未做約定或者約定不清，而雙方如果對(duì)此內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致造成正式合同不能簽署的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還購(gòu)房者定金。但是若開(kāi)發(fā)商具備商品房預(yù)售的法定條件，但購(gòu)房者拒絕簽訂商品房買賣合同，則購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求退還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條出
    2024-08-14
    206人看過(guò)
  • 團(tuán)購(gòu)房屋糾紛中的認(rèn)購(gòu)定金問(wèn)題
    【相關(guān)案例】重慶某信息公司受重慶某地產(chǎn)公司委托，就其開(kāi)發(fā)的一商品房小區(qū)組織團(tuán)購(gòu)。陳先生與該信息公司簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議，約定陳先生支付5000元團(tuán)購(gòu)費(fèi)，享受總房款8%的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，并與購(gòu)房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠累加計(jì)算。同日，陳先生、重慶某地產(chǎn)公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)買該小區(qū)房屋一套，并約定如參加團(tuán)購(gòu)，將享受購(gòu)房款折扣及費(fèi)用減免優(yōu)惠。簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議和認(rèn)購(gòu)書(shū)后，陳先生分別支付了團(tuán)購(gòu)費(fèi)以及認(rèn)購(gòu)定金。簽訂房屋買賣合同過(guò)程中，陳先生、重慶某地產(chǎn)公司就房屋價(jià)格計(jì)算方式產(chǎn)生分歧，雙方最終未訂立的商品房買賣合同。那么在未訂立的商品房買賣合同的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人交納的認(rèn)購(gòu)定金30000元是否應(yīng)該返還?【律師說(shuō)法】因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由致房屋買賣合同未訂立，購(gòu)房定金應(yīng)退還?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同
    2023-06-09
    442人看過(guò)
  • 簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》并支付購(gòu)房定金后定金能退還嗎
    定金符合法律規(guī)定的條件下是可以退的。因收受定金的一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；因給付定金的一方原因未能訂立商品房買賣合同的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。定金屬于債權(quán)的擔(dān)保，定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸邨l，債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、
    2024-04-21
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  • 認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂所引起的法律糾紛
    2005年3月1日，趙先生與某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就本市某處房屋簽訂了一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，雙方約定于2005年3月20日之前簽訂《商品房預(yù)售合同》；同日，趙先生向房產(chǎn)公司支付了定金人民幣5萬(wàn)元。當(dāng)趙先生依約前往訂立《商品房預(yù)售合同》時(shí)，發(fā)現(xiàn)所認(rèn)購(gòu)房屋的房型與先前房產(chǎn)公司描述的情況相差太遠(yuǎn)，交房期限也比先前承諾的期限要晚半年，雙方最終未簽預(yù)售合同，趙先生要求返還定金被房產(chǎn)公司斷然拒絕。法院認(rèn)為：買受人在交納定金之前，明知交納定金是為了簽訂主合同提供擔(dān)保，其本身就有義務(wù)先詳細(xì)了解主合同的內(nèi)容再交納定金，買受人在交納定金后，以主合同條款雙方無(wú)法達(dá)成一致為由，拒絕簽訂主合同，買受人未履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議的義務(wù)，定金不應(yīng)返還。本案中的情況不屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有關(guān)“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”的規(guī)定，最后判決
    2023-04-22
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  • 探討房屋買賣糾紛的賠償途徑
    房屋買賣糾紛的損害賠償方式如下：1、房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，其可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償；2、房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷，當(dāng)事人有損失的，按當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度予以分擔(dān)。房屋買賣糾紛訴訟要交的證據(jù)有哪些一、房屋買賣糾紛訴訟要交的證據(jù)有哪些1、房屋買賣糾紛訴訟要交的證據(jù)具體如下：（1）當(dāng)事人為法人的，應(yīng)提供法人資格證明及法定代表人身份證明，如需委托他人進(jìn)行訴訟的，應(yīng)提交授權(quán)委托書(shū)；（2）提供房屋出賣人的房屋所有權(quán)證和身份證明；（3）出賣共有房屋應(yīng)提交其他共有人是否同意的書(shū)面證據(jù)，出賣、出租房應(yīng)提供房客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面證據(jù)；（4）如已交款或鑒定的，應(yīng)提出交款的書(shū)面證明。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十六條證據(jù)包括：（一）當(dāng)事人的陳述；（二）書(shū)證；（三）物證；（四）視聽(tīng)資料；（五）電子數(shù)據(jù)；（
    2023-07-07
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#抵押擔(dān)保
北京
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    #定金
    詞條

    定金是在合同訂立房屋租賃定金糾紛或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。根據(jù)民法的有關(guān)理論，定金具有下列法律特征： 1、定金具有從屬性。定金隨著合同的存在而存在，隨著合... 更多>

    #定金
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    • 簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后，如果簽訂后的購(gòu)房定金，可以退嗎如何退定金定金
      臺(tái)灣在線咨詢 2022-03-24
      購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)以后，如果房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了購(gòu)房訂金，那么認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后的購(gòu)房定金處理分為四種情況： 1、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后購(gòu)房定金可以退嗎如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還;賣方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。 2、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后購(gòu)房定金可以退嗎如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓
    • 簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力是什么, 簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)與買賣合同有什么區(qū)別
      云南在線咨詢 2022-03-06
      簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力： 認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的
    • 預(yù)售房屋簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后不簽房屋買賣合同是否違約
      香港在線咨詢 2022-10-14
      出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
    • 簽訂房屋買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)買房人違約怎么辦
      西藏在線咨詢 2022-10-17
      看訂購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明商品房買賣合同的主要內(nèi)容沒(méi)有，沒(méi)寫(xiě)明的不怕他。要求退錢就行了。寫(xiě)明了的話，就沒(méi)辦法的，你不買了就是違約，定金不退的。你所述認(rèn)購(gòu)書(shū)的第一條，不能認(rèn)定符合下面的法律條款。商品房買賣合同的主要內(nèi)容在認(rèn)購(gòu)書(shū)中必需明確，具體。第一條的約定排除了法律規(guī)定的賣方主要義務(wù)，是無(wú)效的。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管
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      江蘇在線咨詢 2022-10-29
      一、怎樣簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)目前在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，許多開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求買方在正式簽訂《商品房預(yù)（出）售合同》前，先預(yù)付一筆購(gòu)房定金或訂金，與買方簽訂樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)或認(rèn)購(gòu)協(xié)議，對(duì)房屋買賣的基本事項(xiàng)進(jìn)行約定。相對(duì)于將要簽訂的房屋預(yù)（出）售合同（本約）來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一種“預(yù)約”，它產(chǎn)生法律效力的條件，應(yīng)該與合同生效的條件一致。如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的形式進(jìn)行銷售，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)