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一、無法過戶的房屋所有權(quán)人是誰

簽訂房屋買賣合同后，只是二者的買賣關系建立，合同有效，但是房屋所有權(quán)還沒發(fā)生變更，房屋還是歸賣方所有。

這種狀態(tài)直至產(chǎn)權(quán)變更登記，過戶后，房屋才歸買方所有。

二、手房不能過戶的情況

1、房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證

賣家無法提供房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買沒房產(chǎn)證的房子，要承擔很大風險，權(quán)利也沒有保障。

2、其他產(chǎn)權(quán)人不同意出售房產(chǎn)

如果房子有多個共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。即使完成了過戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。過戶時，必須要共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，有人來不了，要對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，盡可能降低毀約風險。

3、房產(chǎn)被查封

買被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復雜，有惡意的也有無意的。

原因可能是房價大漲，賣家與第三方合謀偽造債權(quán)債務關系，讓法院查封房產(chǎn)，使交易被迫中止；也可能是賣家出賣的房屋登記上屬于賣家，但由于是和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產(chǎn)。

原因很多，買家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會很長，房屋被查封期間無法過戶。

4、房產(chǎn)被抵押

現(xiàn)在房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)《民法典》，必須是無抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，才能辦理過戶。

所以，購買此類房子，買家需要先到銀行辦解押（所謂的“贖樓”）。如果房子還做了其他擔保欠款，買家必須還清擔保的錢，才能辦理解押。

5、房產(chǎn)為違規(guī)建筑

如果房屋有違建，按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理》規(guī)定，在違建拆除、恢復原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。

6、房產(chǎn)有租約

我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。

三、房產(chǎn)過戶注意事項

1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼）原件及復印件（加蓋公章），單位法定代表人辦證委托書（收件窗口領取），受托人身份證原件及復印件；

2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書；

3、若當事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受委托人需出具身份證原件及復印件；

4、房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)證明；

5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書；

6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。