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關(guān)于國有土地租賃的適用范圍，目前主要有三種觀點，一是國有土地租賃只適用于使用者原已使用的存量劃撥土地有償使用，對于新申請使用的建設(shè)用地則應(yīng)實行出讓；另一種觀點認(rèn)為由于土地租賃的年租金量小，適應(yīng)了一般企業(yè)的承受能力，因此，適用于收益或盈利水平較低的行業(yè)，而對于盈利水平較高的行業(yè)用地，則應(yīng)實行出讓；第三種觀點認(rèn)為，應(yīng)對現(xiàn)有劃撥土地全面征收年地租。其實對這三個觀點進(jìn)行分析，不難發(fā)現(xiàn)其結(jié)論均有偏頗之處。出讓、國家出租和國家以土地使用權(quán)作價出資或入股都是國有土地有償使用和有償供地的方式，三種方式應(yīng)當(dāng)是并列和互補的，并且相互之間的權(quán)能、法律關(guān)系和取得權(quán)利的代價應(yīng)當(dāng)是協(xié)調(diào)和均衡的，因此，國家也可以出租方式向使用者提供建設(shè)用地，而不應(yīng)僅局限于原行政劃撥地的有償使用，即使用者也可以向國家申請以租賃方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，然后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)（租地造屋權(quán)）。對于第二個觀點，既然地租是超額利益，則地租的高低就應(yīng)與使用者的盈利水平無關(guān)，只要有償使用方式之間的權(quán)能和利益是均衡的，那么對同一宗地而言，無論采用何種有償使用方式，使用者在一定時期內(nèi)交納的年地租、出讓金額或股息總額在理論上應(yīng)當(dāng)是相等的。實行國有土地租賃，盡管土地使用者需要一次性支付的地租量減少了，但由于每年均要交納，其在一定時期內(nèi)累計交納的地租總額現(xiàn)值并不會少于也不應(yīng)當(dāng)少于出讓土地使用者一次性支付的出讓金，否則，就是對土地所有者權(quán)益的侵害和形成各土地使用者之間新的不平等競爭，二者的區(qū)別僅僅在于國有土地租賃是按年交付租金，出讓是將未來若干年內(nèi)應(yīng)交納的地租在使用土地前一次性預(yù)先支付，因此不應(yīng)當(dāng)以使用者的盈利水平高低作為判斷是否采用國有土地租賃方式的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于第三個觀點，筆者認(rèn)為，誠然《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定除了國家機關(guān)用地、軍事用地等四類用地可以劃撥方式提供外，其他用地均應(yīng)有償使用，但也應(yīng)當(dāng)看到，我國實行無償用地幾十年，現(xiàn)有城市劃撥用地絕大多數(shù)是在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒布前形成的，根據(jù)法律上“從舊從輕”的原則，現(xiàn)有劃撥用地如果不發(fā)生改變，不應(yīng)強行要求立即實行租賃，只有原劃撥土地改變用途或轉(zhuǎn)讓后不再符合《劃撥用地目錄》的，才應(yīng)根據(jù)情況選擇出租或出讓等適宜的土地有償使用方式。

三種有償使用方式中，國家以國有土地使用權(quán)作價出資或入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入企業(yè)，土地使用權(quán)由企業(yè)持有，國家按出資額的大小，每年分享利潤或股息，這實際上要求國家參與企業(yè)經(jīng)營，并根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況取得土地收益，因此，對按照國家產(chǎn)業(yè)政策須由國家控股的關(guān)系國計民生和國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域或基礎(chǔ)性行業(yè)或大型骨干企業(yè)需要有償使用土地的，可以采用此種方式；而出讓和國家出租方式，應(yīng)當(dāng)是國有土地有償使用的主要方式，一般依法應(yīng)當(dāng)以有償方式供地的項目用地均可采用出讓或國家出租方式，但二者的適用范圍又略有不同。對于需要有償使用的臨時用地、已有利用方式與規(guī)劃不一致或和預(yù)期公益用地有沖突的土地，一般不適宜采用年期較長的出讓方式，而適宜采用按年（季度、月）出租方式，便于隨時調(diào)整土地利用；對于商品房開發(fā)等一次性獲取土地收益的用地，由于開發(fā)的目的是為了售賣，銷售之后要面臨成百上千的用戶，從管理和收取租金的成本上考慮，一般不適宜以租賃方式提供土地。

綜上所述，國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是對國有土地出讓的發(fā)展和補充。各地在深化土地使用制度改革過程中，應(yīng)在重點推行和完善國有土地出讓的基礎(chǔ)上，有計劃、有步驟地推行國有土地租賃，不得人為縮小土地租賃范圍，也不得擅自擴(kuò)大土地租賃和有償使用范圍。對于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應(yīng)維持劃撥，不實行有償使用，也不實行土地租賃；對因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實行租賃。對于使用者申請建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)活動的，凡進(jìn)行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的必須實行出讓，不實行國有土地租賃；進(jìn)行非經(jīng)營性開發(fā)活動依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可采用國有土地租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式。

四川省國有土地租賃辦法

第一條為了盤活國有土地資產(chǎn)，規(guī)范國有土地租賃行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《四川省中華人民共和國土地管理法實施辦法》，結(jié)合四川實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱國有土地租賃，是指縣級以上人民政府將國有土地在一定期限內(nèi)出租給土地使用者，由土地使用者支付租賃金的行為。

第三條在本省行政區(qū)域內(nèi)從事國有土地租賃活動，必須遵守本辦法。

第四條縣級以上人民政府授權(quán)所屬國土資源行政主管部門按照土地登記管轄級次具體負(fù)責(zé)國有土地租賃工作。

上級人民政府及其國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，加強對下級人民政府及其國土資源行政主管部門的國有土地租賃工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。

第五條國有土地租賃必須符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

第六條公民、法人和其他組織可以通過租賃方式取得國有土地使用權(quán)，但從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的除外。

通過租賃方式取得的國有土地使用權(quán)，不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。

第七條國有土地租賃可以采取協(xié)議方式。但商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地的租賃，必須采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式。

采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式租賃國有土地的，參照國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣、掛牌的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

第八條縣級以上國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同規(guī)劃、財政等部門提出國有土地租賃實施方案，報本級人民政府批準(zhǔn)。

租賃國有土地應(yīng)當(dāng)按照自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂國有土地租賃合同。國有土地租賃合同由縣級以上國土資源行政主管部門（以下簡稱出租人）與土地使用者（以下簡稱承租人）依照本級人民政府批準(zhǔn)的國有土地租賃實施方案簽訂。

國有土地租賃合同正式簽訂后，按照規(guī)定每季度逐級報省國土資源行政主管部門備案。

第九條國有土地租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃宗地的位置、面積、用途、租賃期限、租賃金標(biāo)準(zhǔn)、繳款時間、繳款方式、違約責(zé)任等主要內(nèi)容。具體格式由省國土資源行政主管部門規(guī)定。

第十條國有土地租賃期限不得超過法律、法規(guī)規(guī)定的出讓同類用途國有土地使用權(quán)的最高期限，商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地的租賃期限應(yīng)與建設(shè)投資規(guī)模相銜接。

第十一條以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式租賃國有土地的，租賃金按實際成交結(jié)果確定。以協(xié)議方式租賃國有土地的，租賃金由縣級以上國土資源行政主管部門會同財政、物價行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，結(jié)合用地性質(zhì)、租賃期限、地塊區(qū)位等因素確定，報本級人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第十二條出租人應(yīng)當(dāng)按照國有土地租賃合同約定的期限和條件交付土地。

承租人應(yīng)當(dāng)按照國有土地租賃合同約定的金額、期限和方式支付租賃金，并遵守國有土地租賃合同約定的其他義務(wù)。

第十三條承租人需要改變國有土地租賃合同約定的土地用途的，必須符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求，經(jīng)出租人同意，按照改變后的土地用途重新簽訂國有土地租賃合同。

第十四條在不改變國有土地租賃合同約定的權(quán)利與義務(wù)的前提下，承租人投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以后，經(jīng)出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)讓租賃的國有土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原承租人的權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)移給新承租人，并重新向出租人登記。承租人可以將租賃的國有土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物按照國家有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)租。

承租人可以將租賃的國有土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物依法抵押。

第十五條國有土地租賃期限屆滿前，出租人不得擅自收回租賃的國有土地。因社會公共利益需要或者根據(jù)城市規(guī)劃的調(diào)整變化必須提前收回的，須經(jīng)出租人本級人民政府批準(zhǔn)，并向社會公告。

租賃的國有土地被提前收回的，實施社會公共利益或者調(diào)整城市規(guī)劃的人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人使用國有土地的期限和開發(fā)利用國有土地的實際情況予以適當(dāng)補償。

第十六條國有土地租賃期限屆滿前，承租人與出租人協(xié)商一致，可以停止租賃國有土地，解除國有土地租賃合同。

第十七條承租人需要續(xù)租國有土地的，應(yīng)當(dāng)在國有土地租賃期限屆滿6個月前向出租人提出申請。除因社會公共利益需要收回的外，出租人應(yīng)當(dāng)同意續(xù)租。經(jīng)出租人同意并報本級人民政府批準(zhǔn)續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)重新確定租賃金，簽訂國有土地租賃合同。其中，商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地應(yīng)重新采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式確定承租人和租賃金；確需續(xù)租的，應(yīng)按同等地段當(dāng)時土地市場價格重新確定租賃金。

未按照規(guī)定申請續(xù)租或者續(xù)租申請未獲批準(zhǔn)的，出租人于國有土地租賃期限屆滿時無償收回租賃的國有土地，地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物有使用價值的，可以按照殘值予以適當(dāng)補償。

第十八條以劃撥方式取得的國有土地改變或者部分改變用途，單位將土地或其地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物用于經(jīng)營的，必須將該部份劃撥土地依法改為出讓或者租賃等有償使

用方式。未選擇出讓方式的，應(yīng)當(dāng)補簽國有土地租賃合同；拒絕補簽的，由國土資源行政主管部門按照租賃同類用途國有土地的租賃金標(biāo)準(zhǔn)收取租賃金。

第十九條承租人應(yīng)當(dāng)按照國有土地租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、金額、期限或者本辦法第十八條的規(guī)定繳納租賃金。租賃金直接繳入財政，納入預(yù)算管理。具體收繳管理辦法，由省財政行政主管部門會同省國土資源行政主管部門制定。

第二十條出租人未按照國有土地租賃合同的約定向承租人交付土地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。承租人可以解除國有土地租賃合同。

第二十一條承租人未按照國有土地租賃合同的約定或者本辦法第十八條的規(guī)定繳納租賃金的，出租人應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期繳納，逾期仍不繳納的，每逾期1日加收3的滯納金；逾期1年仍不繳納的，出租人報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)，可以采取強制措施或者解除國有土地租賃合同，收回租賃的或者劃撥的國有土地。

第二十二條承租人違反本辦法第十三條和第十四條第一款規(guī)定的，由縣級以上國土資源行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，出租人有權(quán)解除國有土地租賃合同，收回租賃的國有土地，并追究其違約責(zé)任。

第二十三條國土資源行政主管部門及其工作人員違反本辦法規(guī)定，濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的；或者經(jīng)上級機關(guān)備案認(rèn)為違反規(guī)定責(zé)令糾正而拒不糾正的，依法追究主要負(fù)責(zé)人和有關(guān)直接責(zé)任人的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條本辦法自2003年7月1日起施行。

2003年8月1日