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首先，預(yù)收商品房銷售款不及時申報納稅，在房地產(chǎn)企業(yè)中是個普遍問題。有的直接將款項記在較為隱蔽的“其他應(yīng)付款”賬上;有的將款項掛在“預(yù)收賬款”科目上，不申報或遲報;有的采取不入賬的手段，將款項匯到其他企業(yè)抵消欠款;還有的采取現(xiàn)金不記賬或推遲記賬，“坐支”現(xiàn)金。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)不論房屋是否已賣出，只要收到預(yù)收款，就視為收入已經(jīng)實現(xiàn)，據(jù)以征收營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商用加蓋本單位財務(wù)章的普通收據(jù)，以現(xiàn)金形式收取預(yù)購房款后，不是將其全部計入“預(yù)收賬款”再轉(zhuǎn)入“銷售收入”，而是將現(xiàn)金轉(zhuǎn)入個人賬戶，或投入再生產(chǎn)，使稅務(wù)機關(guān)難以全面掌握開發(fā)商的銷售和經(jīng)營業(yè)務(wù)的往來，不能使應(yīng)收稅款及時足額入庫。

筆者認為對商品房預(yù)售行為，應(yīng)采用“以票管稅”方式進行源泉控制。

可以通過印制和使用“銷售不動產(chǎn)專用收據(jù)”，加強對房地產(chǎn)開發(fā)商銷售情況的監(jiān)控。該收據(jù)為房地產(chǎn)開發(fā)商收付業(yè)主“預(yù)付定金”的憑據(jù)，開發(fā)商憑“收據(jù)”記載的金額計入“預(yù)收賬款”科目，待項目整體完工后，業(yè)主憑“收據(jù)”和剩余資金換取“銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”，開發(fā)商則將“預(yù)收賬款”科目轉(zhuǎn)入“銷售收入”。

在對商品房預(yù)售行為采用“以票管稅”進行源泉控制，使用“銷售不動產(chǎn)專用收據(jù)”時，要做好以下幾方面的工作：

一是在“專用收據(jù)”投入使用前，開展一次大規(guī)模的宣傳輔導(dǎo)工作，并對“專用收據(jù)”視同發(fā)票管理;

二是對使用“非正規(guī)收據(jù)”的進行嚴厲處罰;

三是加強與建委、土地規(guī)劃、城建部門的聯(lián)系，準確全面掌握開發(fā)商的投資項目、投資規(guī)模和資金投入等情況，進而掌握稅款征收依據(jù)。