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首先，永佃權(quán)的主體一方是土地所有人，另一方是租佃耕作人。在我國，農(nóng)地所有人是集體或國家，農(nóng)民是農(nóng)地的使用人，這符合永佃權(quán)的主體要求。其次，永佃權(quán)的客體與土地承包經(jīng)營權(quán)的客體完全一致，均為農(nóng)地。再次，永佃權(quán)的內(nèi)容是租佃，土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容是承包經(jīng)營，二者雖有差異，但在基本方面相同，如二者均為使用他人土地進(jìn)行耕作畜牧而取得收益，均須向土地所有人交納租金或承包費(fèi)，均準(zhǔn)許轉(zhuǎn)佃、轉(zhuǎn)包。也就是說，永佃權(quán)人和土地承包經(jīng)營權(quán)人對標(biāo)的物都有使用、收益和部分的處分權(quán)能，而土地所有人僅享有部分的收益和處分權(quán)能。

【正文】永佃權(quán)制是中國古代租佃制度的特色之一。水佃式的租田關(guān)系很早就為學(xué)術(shù)界所重視，不過卻存在著諸多的分歧和爭論，主要集中在永佃權(quán)的起源、永佃制租佃關(guān)系的基本特征、永佃權(quán)與佃農(nóng)的權(quán)利與義務(wù)、永佃制的進(jìn)步性與落后性等方面。（注：主要成果有：傅衣凌《明清農(nóng)時社會經(jīng)濟(jì)》，三聯(lián)書店1961年版：韓恒煜《試論清代前期佃農(nóng)永佃權(quán)的由來及其性質(zhì)》，《清史論叢》，第1輯；趙岡、陳鐘毅《中國經(jīng)濟(jì)制度史論》，臺北聯(lián)經(jīng)出版公司1986年版；楊國楨《明清土地契約文書研究》，人民出版社1988年版與《論中國永佃權(quán)的基本特征》，《中國社會經(jīng)濟(jì)史研究》，1988年第2期；羅雍《永佃權(quán)獻(xiàn)疑》，《爭鳴》，1989年第4期；楊周《永佃權(quán)試探》，《浙江師范大學(xué)學(xué)報(bào)》，1988年第2期；黎民《永佃權(quán)小議》，《平準(zhǔn)》5上；董蔡時《永佃制研究》，《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)》，1995年第2期；劉秋根《永佃權(quán)源于何時》，《晉陽學(xué)刊》，1991年第

實(shí)行土地國有化以后，在土地制度安排上就要解決好國家和農(nóng)民的關(guān)系問題。為了使農(nóng)村“家庭承包經(jīng)營制度”能夠真正得以穩(wěn)定，促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育，必須把農(nóng)民的土地“財(cái)產(chǎn)權(quán)”界定為完整的用益物權(quán)。建議采用國際通例，賦予農(nóng)民永佃權(quán)，即在土地國有的基礎(chǔ)上確立國家和農(nóng)民之間的永久性租佃關(guān)系。首先，家庭承包的“承包”和中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“長期穩(wěn)定”、“30年不變”既不規(guī)范，也不能使人放心?！俺邪眲t意味著“合同到期則另行安排”，“長期”又到底有多長?“30年不變”，那么30年以后呢?這種說不清楚的“物權(quán)制度”如何能有效率預(yù)期?這就啟發(fā)我們，必須賦予農(nóng)民在國有土地上的永久性的用益物權(quán)，也只有這樣，真正完善的土地流轉(zhuǎn)市場才能形成，土地抵押之類的“操作困難”才能成為不困難，農(nóng)民得到的“物權(quán)”才有可能完整。其次，永佃權(quán)作為用益物權(quán)的一種，已經(jīng)為當(dāng)今世界各市場經(jīng)濟(jì)國家普遍采用，是現(xiàn)代法學(xué)的規(guī)范提法和重要內(nèi)容，是一種

關(guān)于永佃權(quán)之名義，一般稱之為田面權(quán)，地主之所有權(quán)與之相對應(yīng)稱之為田底權(quán)，田底、田面之稱，江南各地，異名頗眾。計(jì)有大買、小買，賣租、頂首，田骨、田皮，民田、客田，小租、大租，田面、田根，上皮、下皮，大業(yè)、小業(yè)，大苗、小苗，糧田、質(zhì)田等數(shù)種。永佃權(quán)之基本特征亦即地主與佃農(nóng)相互間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，主要表現(xiàn)為如下幾方面：1、佃戶以繳納地租或押金形式獲取地主之土地用益物權(quán)。2、佃戶獲取自由佃作的權(quán)利并可自由退佃，地主無權(quán)干預(yù)對土地之直接經(jīng)營權(quán)，更不得隨意撤佃。此即民間著名之只準(zhǔn)佃辭東，不準(zhǔn)東辭佃;同時，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、繼承、贈與均不影響佃戶之土地用益物權(quán)，此即民間法諺所謂換東不換佃。3、佃戶之用益物權(quán)可自由處分，地主無權(quán)過問更不得向第三人追及。就民間習(xí)慣層面而言，土地用益物權(quán)不僅可以繼承，還可以出租、典賣或設(shè)定抵押。14此點(diǎn)使永佃權(quán)在占有、使用收益、處分之外，尚具有融資功能，為土地商品化開辟了更為

一、地役權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)地役權(quán)是指土地上的權(quán)利人(包括土地所有人、地上權(quán)人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的權(quán)利。例如：你在海邊有一塊平地，旁邊有一高樓，樓的主人給你一定的金錢，讓你在你的土地上三十年之內(nèi)不得建房，以滿足你觀海的需要，你同意并簽約。樓的主人對你的土地的權(quán)利就是地役權(quán)。地上權(quán)又稱借地權(quán)，是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物為目的而使用他人土地的權(quán)利。地上權(quán)是用益物權(quán)的一種。它因具有物權(quán)的性質(zhì)和物權(quán)的一切法律特征，而與作為債權(quán)的土地租賃區(qū)別開來。地上權(quán)設(shè)定、喪失和變更，非經(jīng)登記，不生效力。地上權(quán)還具有長期穩(wěn)定的特點(diǎn)。在地上權(quán)存續(xù)期間，地上權(quán)人有對土地的占有、使用和收益的權(quán)利，還有對地上權(quán)本身的處分權(quán)。例如：中國移動在你家的地上建了一個信號塔，那么中國移動就對這個信號塔享有地上權(quán)。典權(quán)是指房屋所有權(quán)擁有者有將其房屋典當(dāng)給

以目前之史料而觀之，永佃權(quán)制度于西方產(chǎn)生甚早。永佃權(quán)(Emphytesis)概念本來自于希臘語，足證遠(yuǎn)在古希臘時期永佃權(quán)已具原始雛形。1延至公元二世紀(jì)正式成為一種法律概念，優(yōu)士丁尼時期形成一種完備的制度并為后世所因襲。2有學(xué)者認(rèn)為永佃權(quán)制度萌芽于《漢穆拉比法典》，其時土地歸王室或公社占有，耕地則分配給各家使用，使用者以繳納賦稅或服勞役的方式取得土地使用權(quán)，該種權(quán)利可世襲。3中國永佃權(quán)最早始于何時目前學(xué)界尚無定論，但在唐中葉以后，隨著大地產(chǎn)的形成，土地用益物權(quán)本身獲得了歷史性進(jìn)步。人地資源的嚴(yán)重失衡必然帶來新的土地租佃關(guān)系，而遠(yuǎn)在三國時期農(nóng)村佃農(nóng)業(yè)已基本脫離人身性依附，取得了自由的人身權(quán)利。4如所周知，唐中葉以前之土地兼并主要是土地占有權(quán)之兼并，土地所有權(quán)屬于國家，租稅合一制度成為該種土地所有權(quán)之內(nèi)在支撐。唐中葉以后，土地私有化已成為普遍的社會趨勢，均田制之瓦解直接衍生了莊園制經(jīng)濟(jì)，同時佃農(nóng)

永佃權(quán)之歷史演進(jìn)過程說明封建大地產(chǎn)的規(guī)?；c佃農(nóng)人身自由化使用佃權(quán)制度產(chǎn)生、發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，而人、地關(guān)系的高度失衡又必然催生一種新的土地租佃關(guān)系，正是基于此使得永佃權(quán)具有了與其他民事契約關(guān)系不同的特質(zhì)。一般而言，永佃權(quán)制度之形成途徑或原因有以下幾種。1、農(nóng)民基于開墾地主之荒田或無主荒田而享有永久佃作之權(quán)利。以該種方式取得土地用益物權(quán)又可細(xì)分為兩類：一類是以租佃契約形式從國家或地主處取得土地用益物權(quán)，此類為常態(tài);另一類則是以競爭締約方式取得土地用益物權(quán)，此點(diǎn)足有可多者。就宋代而言，此類競爭性締約方式已然相當(dāng)發(fā)達(dá)，以招標(biāo)、投標(biāo)方式締結(jié)契約于當(dāng)時具有普遍性，以官方對土地經(jīng)營權(quán)之處分為例，宋徽宗宣和元年(1119)八月，朝廷對浙西州縣積水減退后的露出的田土采用實(shí)封投狀方式進(jìn)行招標(biāo)遠(yuǎn)年逃田、天荒田、草葑茭蕩及退灘沙涂等地，并打量地畝、立四至座、著望鄉(xiāng)村，每圍以千字號為號，置籍拘籍，以田鄰見納租課比

概念來自于希臘語，是一項(xiàng)他物權(quán)，是用支付租金的辦法長期永久地使用、收益、處分他人不動產(chǎn)的權(quán)利。永佃權(quán)制度使佃戶擁有長久使用土地的權(quán)利，不僅有利于土地的開發(fā)、利用，而且激發(fā)了永佃權(quán)人的生產(chǎn)積極性，較大地促進(jìn)了生產(chǎn)力的發(fā)展。用新型永佃權(quán)改造現(xiàn)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，具有較大的現(xiàn)實(shí)意義，是農(nóng)地制度改革的一種選擇（毛瑞兆等，2006）。一、創(chuàng)設(shè)新型永佃權(quán)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)及可行性新型永佃權(quán)是在承包經(jīng)營權(quán)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新權(quán)利，它在我國有著現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)及可行性。（一）政策基礎(chǔ)我國《土地管理法》規(guī)定：土地歸全民所有或集體所有。而國家和集體不能直接利用土地，必須通過農(nóng)民來實(shí)現(xiàn)土地價值及增值，所以在堅(jiān)持土地公有制前提下，在國家所有的土地上設(shè)立科學(xué)的用益物權(quán)－－新型永佃權(quán)是一種較好的選擇。1993年，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》中提倡承包期內(nèi)實(shí)行增人不增地，減人不減地的辦法；十五屆

一、創(chuàng)設(shè)新型永佃權(quán)的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)及可行性新型永佃權(quán)是在承包經(jīng)營權(quán)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新權(quán)利，它在我國有著現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)及可行性。（一）政策基礎(chǔ)我國《土地管理法》規(guī)定：土地歸全民所有或集體所有。而國家和集體不能直接利用土地，必須通過農(nóng)民來實(shí)現(xiàn)土地價值及增值，所以在堅(jiān)持土地公有制前提下，在國家所有的土地上設(shè)立科學(xué)的用益物權(quán)－－新型永佃權(quán)是一種較好的選擇。1993年，中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》中提倡承包期內(nèi)實(shí)行增人不增地，減人不減地的辦法；十五屆三中全會通過的決議中提出土地承包關(guān)系三十年不變、三十年以后也沒有必要再變，為土地新型永佃權(quán)化奠定了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。（二）現(xiàn)實(shí)需要1．土地資源優(yōu)化配置的需要。土地資源的優(yōu)化配置需要土地承包經(jīng)營權(quán)永佃權(quán)化。土地權(quán)利的期限、廣度和確定性是影響農(nóng)民是否對土地進(jìn)行長期投資的關(guān)鍵因素。黨的十五屆三中全會通過的決定明確指出：土地是農(nóng)業(yè)最基本的

這段內(nèi)容講述地役權(quán)的相關(guān)規(guī)定。地役權(quán)不能設(shè)定為長期，雙方當(dāng)事人可以商定地役權(quán)的期限，但該期限不能超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。地役權(quán)不能設(shè)定為長期。雙方當(dāng)事人可以商定地役權(quán)的期限，但該期限不能超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 地 役 權(quán) 登 記 規(guī) 定地役權(quán)登記規(guī)定是關(guān)于地役權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的法律法規(guī)。根據(jù)該規(guī)定，地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門申請地役權(quán)登記，并在自取得地役權(quán)之日起三十日內(nèi)辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。地役權(quán)登記規(guī)定對于地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅具有重要的意義。地役權(quán)的設(shè)立必須經(jīng)過登

目錄1緒論2歷史中土地制度考察.1羅馬法之永佃權(quán)制度2.2日爾曼法之土地制度2.3中國固有法之土地制度3學(xué)術(shù)界對歷史中土地制度的認(rèn)識偏差3.1歷史中土地制度的定性3.2永佃權(quán)式微的分析4構(gòu)建我國新型永佃權(quán)制度的必要性4.1我國現(xiàn)行農(nóng)地制度存在的問題4.2學(xué)術(shù)界為農(nóng)地制度改革提出的方案4.3我國農(nóng)地制度及農(nóng)村社會的現(xiàn)狀5構(gòu)建我國新型永佃權(quán)制度5.1新型永佃權(quán)制度的主體5.2新型永佃權(quán)制度的客體5.3新型永佃權(quán)制度的內(nèi)容結(jié)論1緒論目前，農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)引起了全社會的廣泛關(guān)注。三農(nóng)問題的核心是農(nóng)民，農(nóng)民利益的主要源泉是農(nóng)地。農(nóng)地制度即家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制（現(xiàn)稱為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)）作為啟動中國改革的鑰匙；作為解決中國糧食問題，使十多億中國人實(shí)現(xiàn)糧食基本自給的法寶，可謂是中國人民的偉大創(chuàng)舉。然而，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會變遷，此制度出現(xiàn)了一些亟待解決的問題。如何解決現(xiàn)行農(nóng)地制度的困境，法學(xué)界、社會

地上權(quán)與地上權(quán)、地役權(quán)的概念不同：地上權(quán)是因建筑物或者其他工作物占用國家或者集體土地的權(quán)利；地下權(quán)是在他人土地下埋設(shè)管道、電纜、修建地下設(shè)施的權(quán)利。如地鐵、隧道、人防工程等；地役權(quán)是為方便自己的土地而使用他人土地的權(quán)利。原因不同：地上權(quán)是土地劃撥、農(nóng)村建設(shè)用地、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出讓產(chǎn)生的；地下權(quán)是在土地下敷設(shè)管道、電纜、修建地下設(shè)施的行為，而地下權(quán)利是以地役權(quán)的存在為基礎(chǔ)的，地役權(quán)一般是建立地役權(quán)的契約，也是個人根據(jù)意志所做出的行為。地役權(quán)與地上權(quán)的比較都屬于用益物權(quán)。地上權(quán)是因建筑物或者其他工作物使用國家或者集體土地的權(quán)利；地役權(quán)是為自己的土地使用他人土地的權(quán)利。原因各不相同：前者是由于土地劃撥、農(nóng)村建設(shè)用地、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；后者是基于地役權(quán)的存在，一般是建立地役權(quán)的合同，也是個人依意志行為。前者是以固定年限為基礎(chǔ)的；后者是由于土地喪失、目的不能放棄、期限屆滿或

以地役權(quán)的行使方式或權(quán)利實(shí)現(xiàn)的時間是否繼續(xù)為標(biāo)準(zhǔn)，可以將其劃分為繼續(xù)地役權(quán)和非繼續(xù)地役權(quán)。前者指權(quán)利的行使無須每次都有地役權(quán)人的行為，而權(quán)利卻能不間斷地實(shí)現(xiàn)的地役權(quán)，道路與設(shè)施的存在本身就意味著權(quán)利人在持續(xù)地行使地役權(quán)。消極地役權(quán)一般均為繼續(xù)地役權(quán)。后者又稱間斷間斷地役權(quán)，是指權(quán)利的行使每次都需要由權(quán)利人實(shí)施一定的行為，否則無法實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的地役權(quán)。地役權(quán)人的義務(wù)：1、地役權(quán)人對供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的地點(diǎn)及方式為之，這樣使得通過地役權(quán)增加需役地價值的同時，不至過分損害供役地的使用。另外，地役權(quán)人因其行使地役權(quán)的行為對供役地造成變動、損害的，應(yīng)當(dāng)在事后恢復(fù)原狀并補(bǔ)償損害。2、地役權(quán)人對于為行使地役權(quán)而在供役地修建的設(shè)施，如電線、管道、道路，應(yīng)當(dāng)注意維修，以免供役地人因其設(shè)施損害而受到損害。另外，地役權(quán)人對于上訴設(shè)施，在不妨礙其地役權(quán)行使的限度內(nèi)，應(yīng)當(dāng)允許供役地人使用這些設(shè)置。

地役權(quán)的期限不能設(shè)置為永久，地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益的權(quán)利。他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地?！睹穹ǖ洹返谌倨呤l地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。