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“靜和”房產(chǎn)商攬下代售商品房“份外事”，還與購房者簽下了《包租協(xié)議》，好心辦壞事最終成為被告。討不到包租租金的購房者天津人王先生和關(guān)先生，與“靜和”房產(chǎn)商對簿公堂，獲得法院判決的支持可得到租金人民幣34800元。

地處上海市江寧路上的“和一大廈”，系“靜和”房產(chǎn)商幾年前開發(fā)的商品房。該大廈內(nèi)王先生和關(guān)先生名下的建筑面積196.49平方米的某室，原系案外人胡某以每平方米7100元單價，總價款139.5萬余元預(yù)購購得，該預(yù)購合同于2000年3月中旬，曾辦理了預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。2003年3月初，胡某與“靜和”房產(chǎn)商簽訂《授權(quán)委托書》，委托該房產(chǎn)商代將該房屋予以出售轉(zhuǎn)賣，期限至該系爭商品房買賣成交結(jié)束止。

2003年3月25日，天津的王先生和關(guān)先生根據(jù)“靜和”房產(chǎn)商在報刊上刊登的廣告，前往“靜和”房產(chǎn)商處洽談購房事宜。雙方達成了由王先生和關(guān)先生，以每平方米6600元的單價，總價為人民幣129.6萬余元的價格，買下這間196.49平方米的商品房。事后，在7天內(nèi)王先生和關(guān)先生支付了首期房款（含定金）共計64.8834萬元，還在房產(chǎn)商提供的《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》中的《本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上“甲方簽字”一欄簽了字，“靜和”房產(chǎn)商則代胡某在上述轉(zhuǎn)讓書上簽字。2003年4月1日，王先生和關(guān)先生還與“靜和”房產(chǎn)商簽訂一份《包租協(xié)議》，約定由“靜和”房產(chǎn)商包租該房屋，包租期限為2年，自2003年4月1日起計算，每月租金人民幣8842元，在每月20日前按已支付房價款的百分比支付租金。此后，因購買該房屋僅支付了一半房款，扣稅后每月實際付租金4176元至2004年7月20日。期間，因胡某未按約將該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移給王先生和關(guān)先生，曾引起訴訟到法院，最終法院依法判決胡某需繼續(xù)履行，由“靜和”房產(chǎn)商代其簽訂的《商品房預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》，到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。而與此同時，“靜和”房產(chǎn)商以訴訟為由停止支付租金至今。

2005年4月29日，王先生和關(guān)先生為討包租租金起訴到法院，訴稱要求“靜和”房產(chǎn)商履行《包租協(xié)議》支付從2004年7月21日起至2005年3月31日止的包租租金計人民幣34800元。而“靜和”房產(chǎn)商承認與對方簽訂過《包租協(xié)議》，但自己沒有收到過租用該房屋房客的租金或使用費，所以不應(yīng)當(dāng)支付包租租金。

審理中，法院查得“和一大廈”的大產(chǎn)證，在2003年4月29日已經(jīng)取得，房屋類型為辦公樓，但胡某至今未去辦理過小產(chǎn)證，原判決仍在執(zhí)行中。但法院判決后，“靜和”房產(chǎn)商未曾支付過包租期間的租金，上述房屋現(xiàn)仍由他人在承租使用。法院認為，通過《本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》天津的王先生和關(guān)先生，從“靜和”房產(chǎn)商手中取得了原胡某房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)，雙方又簽訂了《包租協(xié)議》，由“靜和”房產(chǎn)商包租2年。那么在包租的2年內(nèi)，無論該房屋有無人租賃，還是“靜和”房產(chǎn)商自己使用，作為“靜和”房產(chǎn)商都應(yīng)按照《包租協(xié)議》向王先生和關(guān)先生支付租金，遂一審判決支持了天津王先生和關(guān)先生的訴請。

【律師點評】

《包租協(xié)議》合法有效應(yīng)履約

3年、5年前的房產(chǎn)市場，絕不是之后的那么紅紅火火。作為個人消費者來購買辦公樓，其目的還是要出租的。盡管天津的王先生和關(guān)先生購買該系爭房屋，還未全額付清房款，但那是與該房屋預(yù)購者胡某之間交涉的問題，與“靜和”房產(chǎn)商簽訂的《包租協(xié)議》則是兩個不同的法律關(guān)系。

作為《包租協(xié)議》的本質(zhì)，是無條件的承擔(dān)風(fēng)險協(xié)議。一個“包”字包2年，解除了購買者天津的王先生和關(guān)先生的后顧之憂，這就是“包租”和“代租”之間的根本區(qū)別。當(dāng)今的社會提倡誠信為本，無論是房產(chǎn)商尋找出千條理由萬種借口，總不能在房產(chǎn)市場低迷的時候和房產(chǎn)市場高漲的時候，用兩種面孔對待消費者吧，否則難過法律這一關(guān)。