開發(fā)商不具備“兩證”逾期交房怎么辦
來源：法律編輯整理
時間： 2023-02-23 11:30:11
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房產(chǎn)開發(fā)商是否同時具備《新建住宅交付使用許可證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》，是認(rèn)定房屋交付的必要條件，也是認(rèn)定是否違約的關(guān)鍵。我們手頭有一較典型的開發(fā)商不具備“兩證”逾期交房、承擔(dān)違約責(zé)任的案例，供讀者參考。原告陸先生于1996年11月與某房產(chǎn)公司簽訂“還款贈房協(xié)議書”，協(xié)議約定，原告一次性支付人民幣87萬元，可于1997年1月取得建筑面積103平方米的1605室產(chǎn)權(quán)房一套。協(xié)議還約定，總房款87萬元的40％（34．8萬元）由被告開具收據(jù)，60％52．2萬元以原告的名字整存整取五年定期儲蓄。雙方約定，在存款期內(nèi)，原告不得提取，到期歸原告，如到期本金與利息不足87萬元，由被告補(bǔ)足。時至1997年11月，被告仍無法交房，雙方經(jīng)協(xié)商一致又簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定：房屋由1605室調(diào)換到建筑面積105．8平方米的1702室，超出部分面積按每平方米3400元計算，原告不再追究被告逾期交房的違約責(zé)任。同年11月，原告入住1702室，要求被告依法提供《新建住宅交付使用許可證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》并辦理藍(lán)印戶口，但被告一直推諉，交涉未果。原告遂委托律師向法院起訴。審理中，被告辯稱：補(bǔ)充協(xié)議原告已承諾不追究逾期交房的責(zé)任，且1996年簽約時，被告已取得商品房預(yù)售許可證，2000年也取得《新建住宅交付使用許可證》，不同意退房。法院認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議不再追究逾期交房的違約責(zé)任，顯然是指1605室，而不是調(diào)換后的1702室，被告1997年11月交房時尚未取得《新建住宅交付使用許可證》，并在本案審理結(jié)案時，被告仍未能取得該物業(yè)的《房地產(chǎn)權(quán)證》。被告理應(yīng)對其違約行為承擔(dān)法律責(zé)任。法院審理判決如下：
一、終止《還款贈房協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》；
二、被告在本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告房款34．8萬元，并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率支付利息；
三、支付原告50％裝潢費(fèi)；
四、原告支付被告（1997年11月—1998年8月）的房屋使用費(fèi)；
五、原告在本判決生效之日起十日內(nèi)，將1702室歸還被告。
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房產(chǎn)證開發(fā)商具有預(yù)售許可證基本就能辦理房產(chǎn)證的。房管部門辦理預(yù)售的前提是：開發(fā)商已交納土地出讓金，取得《國有土地使用證》（國土資源局負(fù)責(zé)）；已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局負(fù)責(zé)）；已辦理《施工許可證》（建設(shè)局負(fù)責(zé)）。除土地出讓金外，工程總投資已達(dá)到25％以上。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)符合哪些條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、申請房屋預(yù)售許可證條件是什么(一)、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)2023-04-03297人看過 -
不可抗力認(rèn)定開發(fā)商逾期交房需要審查其是否在合同約定的時間范圍內(nèi)交付房屋。經(jīng)催告在3個月合理期限內(nèi)交房的，買受人可以要求開發(fā)商賠償損失逾期時間部分的損失；經(jīng)催告在3個月合理期限內(nèi)不能按時交房且開發(fā)商沒有給出正當(dāng)理由的，買受人可以解除合同，一切損失由開發(fā)商承擔(dān)。開發(fā)商交房逾期的處理辦法是什么開發(fā)商交房逾期的處理辦法是：經(jīng)催告在合理期限內(nèi)交房的，買受人可以要求開發(fā)商賠償損失逾期時間部分的損失；經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不能按時交房且開發(fā)商沒有給出正當(dāng)理由的，買受人可以解除合同，一切損失由開發(fā)商承擔(dān)?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）2023-08-1581人看過 -
繼續(xù)履行一、購房人可以行使合同解除權(quán)。當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對方可以解除合同。解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)（當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外）。二、購房者要求支付違約金或者賠償損失。出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。開發(fā)商逾期交房起爭議開發(fā)商逾期半年交房，當(dāng)交房日到來時，業(yè)主想得到房間鑰匙得先簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議方能取房，對此，該小區(qū)眾多業(yè)主很是費(fèi)解，紛紛拒絕簽訂這份單方面協(xié)議。這事就發(fā)生在?？趪d東路海南某住宅小區(qū)。業(yè)主質(zhì)疑取房得簽免責(zé)協(xié)議這段時間，購買?？趪d東路海南某住宅小區(qū)的眾多業(yè)主，對開發(fā)商的交房規(guī)定很是不解。據(jù)購買了該小區(qū)2棟二樓、5棟七樓的業(yè)主2023-08-11176人看過 -
法律綜合知識一、開發(fā)商不延期怎么交房延遲交付房屋超過何種期限將需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任主要依據(jù)于當(dāng)事人雙方之間的事先約定。未能嚴(yán)格遵循約定的交房日期而需另行支付的款項(xiàng)，其計算時點(diǎn)應(yīng)從此類約定的結(jié)束日期的次日開始，怠于履行合同義務(wù)所承擔(dān)的違約金額則以價款的百分之零點(diǎn)零三至百分之零點(diǎn)零五為基準(zhǔn)不等。針對不同時間段的延遲狀況，可分為逾期未滿60天以及逾越該時限這兩大類別：首先，若在逾期未滿60天的情況下，開發(fā)商每日需按已實(shí)際支付給買方的購房價的千分之三給予買方賠償；其次，當(dāng)逾期達(dá)到了足足60天或者更長時間，買受人在此情形下有權(quán)根據(jù)具體情況選擇要求退還購房款及所有相關(guān)費(fèi)用，也就是解約處理。如果購買合同在這一刻被解除，那么開發(fā)商有責(zé)任自收到該等申請當(dāng)日起60個自然日內(nèi)將買房人所交付的全部購房款項(xiàng)無條件全部退還，同時還必須按照逾期超過60天的情況對違約金予以賠付?！吨腥A人民共和國民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履2024-07-15135人看過
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房產(chǎn)證一、開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證怎么辦按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。前述“規(guī)定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。開發(fā)商未按法律規(guī)定提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（一）出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；（二）出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料2023-02-27349人看過 -
一、開發(fā)商不具備交房條件用交物業(yè)費(fèi)嗎在實(shí)際操作中，管理費(fèi)自房源交付之時起即開始計收。因此，倘若發(fā)現(xiàn)所購房產(chǎn)存在質(zhì)量瑕疵或無法滿足交付標(biāo)準(zhǔn)，最為穩(wěn)妥的策略便是暫時擱置驗(yàn)收程序并避免簽署相關(guān)文件。在此過程中產(chǎn)生的任何相關(guān)費(fèi)用都將由建設(shè)方承擔(dān)支付責(zé)任。根據(jù)物業(yè)法明確規(guī)定：對于已經(jīng)竣工且屬于物業(yè)管理范疇內(nèi)，但尚未售出的物業(yè)，或者由于開發(fā)建設(shè)單位的原因?qū)е挛茨馨凑占s定時間交付給物業(yè)購買者的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)。《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。二、開發(fā)商不交房怎么處理若開發(fā)商未能按照約定交付房屋，我們可以采取以下可行的措施予以解決：第一，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及合同條款內(nèi)容，買方當(dāng)事人享有選擇權(quán)，既可選擇解除購房合同，也可要求開發(fā)商2024-07-04164人看過 -
不可抗力一、開發(fā)商怎么才算是逾期交房?開發(fā)關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)商的逾期交房，基本可從以下幾個方面判定：1、因建筑沒有完工而違反商品房買賣合同中的交房時間。2、不存在法律規(guī)定的不可抗力而違反買賣合同中的交房時間。3、因沒有取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》而違反買賣合同中的交房時間。4、出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力，而且《商品房買賣合同》中也約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，但開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)告知購房者。5、在交付房屋時，房屋沒有達(dá)到《商品房買賣合同》中約定的交房時所應(yīng)達(dá)到的使用條件，購房者拒絕收房而引起的延期交房(特別約定的，可以退房)。6、購房者和開發(fā)商在《商品房買賣合同》中有補(bǔ)充條款約定的，但因開發(fā)商沒有完成而引起的逾期交房。二、開發(fā)商逾期交房如何維權(quán)?1、審查相關(guān)證明材料交房時，購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明(即竣工驗(yàn)收備案表)等材料。實(shí)踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違2023-05-25269人看過 -
在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，開發(fā)企業(yè)對于交付房屋的義務(wù)并不僅僅是將鑰匙交予購房者，同時也需要提供相關(guān)的證實(shí)文件以供審閱，并且必須簽署關(guān)于房屋實(shí)際交割達(dá)成的書面協(xié)議，如交接單等等。在雙方簽訂的合同里，明確規(guī)定了若發(fā)生逾期交付房屋以及逾期辦理權(quán)屬證書兩種情況所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任，但是，此處卻又附加了如此條文：當(dāng)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)承擔(dān)因逾期交付房屋而產(chǎn)生的違約責(zé)任以后，那么在此之后再出現(xiàn)逾期辦理權(quán)屬證書的情況，開發(fā)企業(yè)則無需繼續(xù)承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。我們有必要審慎地判斷這個附帶條件是否構(gòu)成了開發(fā)企業(yè)逃避其按時辦理權(quán)屬證書這一重要義務(wù)的無效格式條款。因此，根據(jù)合同本身所載明的權(quán)利和義務(wù)，開發(fā)企業(yè)仍然需依照合同中的相關(guān)約定，對逾期交付房屋和逾期辦理權(quán)屬證書這兩項(xiàng)嚴(yán)重的違約行為承擔(dān)法定的賠償責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取2024-08-14211人看過
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法律綜合知識首先，對于開發(fā)商尚未取得全部五項(xiàng)證件的情形，建議對購房事宜謹(jǐn)慎考慮，這是為了避免因未來證照辦理出現(xiàn)問題而給您個人帶來財產(chǎn)上的重大損失；其次，若在選購房屋過程中，或是在不知情的情況下已經(jīng)支付款項(xiàng)并簽訂相關(guān)合同，但在得知開發(fā)商未取得完整證照之后，您有權(quán)選擇申請退房；最后，如果開發(fā)商未能積極配合處理相關(guān)事宜，您可以向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會進(jìn)行投訴，甚至通過法律途徑向開發(fā)商提起訴訟?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。2024-05-05294人看過 -
法律綜合知識一、具體商品房交房逾期怎么辦1、法律規(guī)定交房逾期了可以要求對方盡快的交房，交房逾期，購房者首先可以進(jìn)行催告，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)開發(fā)商仍未履行交房義務(wù)的，當(dāng)事人可以請求解除合同，購房者還可以要求開發(fā)商承擔(dān)返回雙倍定金等其他合同中約定的其他違約責(zé)任。2、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地2024-02-09301人看過 -
法律綜合知識開發(fā)商應(yīng)重視逾期交房的不利后果，逾期交房對于開發(fā)商來說是一個非常普遍的問題，但是許多開發(fā)商對此不以為然，認(rèn)為即使逾期交房也無所謂。在房地產(chǎn)市場形成的初期，購房人法律意識淡薄，雖然與開發(fā)商在購房合同中約定了交房時間，但遇到開發(fā)商逾期交房時一般也不追究其責(zé)任，合同中規(guī)定的逾期交房的違約責(zé)任形同虛設(shè)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律法規(guī)的逐步健全，購房人自我保護(hù)的意識大大加強(qiáng)，紛紛拿起了法律武器捍衛(wèi)自己的權(quán)益，但遺憾的是許多開發(fā)商至今還停留在原來的意識水平上，這就使雙方的糾紛日益尖銳。而且國家從人文角度出發(fā)也頒布了許多保護(hù)購房人的法律法規(guī)，對開發(fā)商的行為進(jìn)行了許多規(guī)范和懲罰，所以開發(fā)商必須慎重對待違約問題，嚴(yán)格遵守合同，嚴(yán)格遵守法律?，F(xiàn)在流行的商品房買賣合同中，對交房日期有著嚴(yán)格的規(guī)定，并且還有逾期交房的懲罰性條款，比如支付違約金或者退還全部房款并賠付利息等等。合同生效后就具有了法律效力，如果開發(fā)商違約2023-12-05466人看過 -
法律綜合知識一、開發(fā)商延期交房又不給違約金怎么辦開發(fā)商逾期交付房屋，又不支付違約金的，屬于合同違約糾紛，購房者可以向法院起訴開發(fā)商。《中華人民共和國民事訴訟法》第三條適用范圍人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。第一百一十九條起訴條件起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。二、逾期交房有哪些表現(xiàn)形式在諸多商品房預(yù)售合同案件中，大部分是因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的，開發(fā)商逾期交房的情況主要有以下五種情形：（一）開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證。主要是開發(fā)商在合同約定的交房日期未取得商品房預(yù)售許可證，致使房屋無法開工建設(shè)；或者違法建成了房屋，但因?yàn)椴荒芴峁┫嚓P(guān)文件而無法向購房者交房的現(xiàn)象。（二）2024-01-15131人看過
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債權(quán)人按照合同約定內(nèi)容處理,協(xié)商不成可以起訴到法院要求對方履行合同約定的內(nèi)容。如果開發(fā)商不購房合同備案登記,有可能是因?yàn)闆]有預(yù)售證或者其他手續(xù)不全,導(dǎo)致無法備案。如果是這種情況,可以申請退房,并要求開發(fā)商賠償損失。一、如果買房開發(fā)商破產(chǎn)了怎么辦原則上來說，購房者如果購買了房屋，卻遇到開發(fā)商破產(chǎn)，這種情況下購房者是可以退房的，因?yàn)殚_發(fā)商破產(chǎn)的原因，導(dǎo)致業(yè)主無法完全獲取房屋的全部權(quán)益，購房者按照相關(guān)規(guī)定辦理退房手續(xù)之后就可以退回房款了。債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人可以向人民法院提出對債務(wù)人進(jìn)行重整或者破產(chǎn)清算的申請。開發(fā)商破產(chǎn)后如果購買者全款購買房屋的，是可以擁有房屋所有權(quán)的，如果是交了首付款的，可以要求解除合同，返還首付款。二、開發(fā)商延期交房可不可以退房開發(fā)商延期交房購房者可以選擇退房，在購房者和開發(fā)商簽訂的購房合同后，如果約定的交房時間到后，開發(fā)商延期交房的，購房者先給開發(fā)商發(fā)催交的通知書，催2023-02-25150人看過 -
陶然湖景業(yè)主張女士向逾期未辦房產(chǎn)證的開發(fā)商———北京海騰房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司索要違約金。因兩個法院對事實(shí)的認(rèn)定不同，張女士的官司先輸后贏，最終得到了房價2%的違約賠償。昨天，終審法院———市一中院就該案向廣大業(yè)主提出具體維權(quán)建議。張女士買房時與開發(fā)商約定，在收房后的60日內(nèi)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證登記備案(只有開發(fā)商把這項(xiàng)工作做完后，業(yè)主才能開始辦理房產(chǎn)證)。開發(fā)商逾期不辦理，業(yè)主可得到2%房價的違約賠償。張女士在支付全部房款后，于2002年7月21日辦理了入住，之后由于開發(fā)商不能按時辦理房產(chǎn)證登記備案，張女士于2004年11月19日起訴至一審法院，要求開發(fā)商支付違約金1.7萬余元。一審法官認(rèn)為，張女士要起訴海騰公司支付違約金，須在60天備案期滿后的兩年內(nèi)提出(即2002年9月20日—2004年9月20日期間)。雖然張女士提出在入住后曾多次與開發(fā)商交涉，訴訟的起始時間應(yīng)從她最后一次與開發(fā)2023-06-10495人看過
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承諾是指受要約人同意接受要約的全部條件以締結(jié)合同的意思表示。承諾應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （1）承諾必須由受要約人作出； （2）承諾須向要約人作出； （3）承諾的內(nèi)容須與要約保持一致； （4）承諾必須在要約的有效期內(nèi)作出。... 更多>
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