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一、民間抵押房產(chǎn)借貸合法嗎

（一）評估風險。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當前可充當?shù)盅何锏馁Y產(chǎn)越來越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下，有的評估機構(gòu)不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

（二）租賃權(quán)對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照買賣不破租賃的原則，如果先租后抵，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產(chǎn)。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，信用社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。

（三）登記風險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權(quán)部門進行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時，信用社無法對抗第三人，權(quán)益得不到保護。

二是一物多押的風險。我國《民法典》規(guī)定：財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。借款人將房產(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

（四）優(yōu)先受償風險。

我國《民法典》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門進行抵押登記后，可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》45條第1款規(guī)定：第稅務機關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權(quán)這種私權(quán)力。

（五）抵押物價值風險。

由于市場經(jīng)濟的發(fā)展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產(chǎn)價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

（六）變現(xiàn)風險。

一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過起訴、評估、拍賣等幾個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現(xiàn)能力難度大，尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現(xiàn)想買卻不敢買的局面。

三是執(zhí)行難。由于一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經(jīng)營出現(xiàn)風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產(chǎn)，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買賣協(xié)議后便實際占有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執(zhí)行時卻效果不大，往往發(fā)生贏了官司輸了錢的情況。

二、民間借貸的最高利息是多少

利息是債務人向債權(quán)人支付的貨幣報酬，民法典規(guī)定的利息是貸款人給予借款人的一種物質(zhì)鼓勵。利率是在一定時期內(nèi)貸款人付給借款人的利息數(shù)與借款數(shù)的比例。利息=本金×天數(shù)×利率。我國法律規(guī)定，民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍。

雖然法律上有借貸利率最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍以及利息不得計入本金計算復利的規(guī)定，在實際操作中，民間借貸支付的利息往往高出這4倍的限定，尤其在貸款難的情況下，有些個人和中小企業(yè)由于對資金的需要使其同意支付高額利息來獲得貸款。在這里要提醒出借人注意，即便借款人同意，法律也不保護違反法律規(guī)定的利益。如果情節(jié)嚴重，還可能轉(zhuǎn)化為刑事犯罪。因此，民間借貸最高利息就是銀行同類貸款利率的4倍。

三、民間車輛質(zhì)押合同

（甲方）貸款方（質(zhì)押權(quán)人）

（乙方）借款方（質(zhì)押人）

為維護甲乙雙方利益，本著誠實信用，互惠互利原則，經(jīng)協(xié)商一致，根據(jù)《民法典》等法律、法規(guī)，立此合同，具體內(nèi)容如下：

（一）第一條

乙方將自己名下的汽車，牌照號為：，發(fā)動機號為：，大架號為：，向甲方作質(zhì)押。（約定該車輛于乙方收到甲方借款時，交由甲方占有）

乙方應提供汽車相關(guān)文件已提供文件打√

1、機動車登記證書

2、行駛證正副本原件

3、身份證原件

4、身份證復印件

5、車鑰匙（）把

6、保險

7、車船使用稅

8、購車發(fā)票

9、附加費原件（完稅證）

汽車內(nèi)一切其它物品乙方已清理干凈，質(zhì)押車輛內(nèi)乙方未清理物品，一律視作乙方放棄。

汽車外觀狀況

其它

第二條甲乙雙方自愿共同認定該車價值：元。質(zhì)押汽車已行駛里程數(shù)為：.

第三條乙方向甲方借款（人民幣）元，大寫：.

第四條借款用途：.

第五條借款利息、費用：借款壹拾日期利息%;叁拾日（月）利息%;綜合費用.借款同時繳清首期（月）利息、綜合費用。

第六條借款期限：自年月日起至年月日止。

第七條汽車質(zhì)押提前還款約定：拾天期者當日還款按%收取利息，即元，次日者按%收取利息，即元。二日以上者按100%收取利息;叁拾日（月）者，三天以內(nèi)按%收取利息，即元，十五天以內(nèi)按%收取利息，即元，十五日以上者按100%收取利息。

第八條還款方式：乙方先將借款本金、利息、綜合費用一次性交給甲方或?qū)F(xiàn)金打進甲方帳戶（卡上），再提車驗車。

（二）第九條保證條款：

1、乙方到期不能償還甲方的借款，甲方有權(quán)對質(zhì)押物進行處理，乙方到期如數(shù)償還了甲方的借款利息、綜合費用時，甲方將質(zhì)押物退還給乙方。

2、乙方必須按照借款合同的規(guī)定使用借款，不得挪作他用，不得用于非法活動。

3、乙方必須按照合同規(guī)定的期限償還乙方的借款本金、利息及綜合費用。

4、乙方違約，甲方變賣汽車所得價款超過雙方認定價值部分歸甲方所有;不足認定價值乙方須向甲方補齊至足以清償借款本息及綜合費用。

（三）第十條違約責任：

1、乙方未按本合同規(guī)定的時間償還本息和綜合費用、不辦理續(xù)期手續(xù)、不交納續(xù)期利息和綜合費用，則甲方有權(quán)處理質(zhì)押車輛，按雙方簽約時共同認定的價值出售汽車。若甲方暫未出售汽車，甲方享有質(zhì)押車輛的使用權(quán)、收益權(quán)。

2、甲方在車輛質(zhì)押期間，可以按每日10公里的車程行駛車輛以維護車輛或移庫。在每日10公里行程范圍內(nèi)汽車輕微刮蹭，甲方除負責恢復外，不負責其它賠償;質(zhì)押車輛在質(zhì)押期間出現(xiàn)交通事故，由保險公司及責任人賠償，且乙方有責任以車主身份負責處理事故，甲方不負責其它任何賠償。

3、甲方在質(zhì)押期間遺失車輛有關(guān)文件，由甲方支付費用，乙方配合補辦相關(guān)手續(xù)，甲方不負擔乙方誤工等其它損失。

4、甲方在質(zhì)押期間車輛被盜、燒毀、意外損壞，由保險公司賠償，甲方不負責任何賠償;沒有保險的車輛，甲乙雙方各承擔一半的損失（按雙方認定價值）

第十一條爭議的解決方式：甲乙雙方在履行本合同發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的可以向人民法院起訴。

甲方（質(zhì)押權(quán)人）乙方（質(zhì)押人）

年月日