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廣告主負(fù)主要責(zé)任。廣告發(fā)布機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。廣告主是為推銷(xiāo)商品或者提供服務(wù)，自行或者委托他人設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布廣告的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人。廣告主是廣告活動(dòng)的發(fā)起人和原動(dòng)力，因此廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。廣告主對(duì)自己推銷(xiāo)商品或者服務(wù)的真實(shí)情況是最了解的，由廣告主對(duì)廣告內(nèi)容真實(shí)性進(jìn)行把關(guān)是最直接和最有效的。但是由廣告主對(duì)廣告內(nèi)容真實(shí)性負(fù)責(zé)，主要是強(qiáng)調(diào)廣告主應(yīng)當(dāng)是廣告內(nèi)容的第一責(zé)任人，但是并不意味著其他廣告活動(dòng)主體對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性可以不負(fù)責(zé)任。新廣告法規(guī)定，廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者依據(jù)法律、行政法規(guī)查驗(yàn)有關(guān)證明文件，核對(duì)廣告內(nèi)容。對(duì)內(nèi)容不符或者證明文件不全的廣告，廣告經(jīng)營(yíng)者不得提供設(shè)計(jì)、制作、代理服務(wù)，廣告發(fā)布者不得發(fā)布；廣告代言人在廣告中對(duì)商品、服務(wù)作推薦、證明，應(yīng)當(dāng)依據(jù)事實(shí)，符合本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，并不得為其未使用過(guò)的商品或者未接受過(guò)的服務(wù)作推薦、證明。否者，均應(yīng)依法承

實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商宣傳手冊(cè)等廣告原則上為要約邀請(qǐng)，不具有要約的法律效力，但是開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主明確、具體、確定的意思表示，構(gòu)成要約。即使未在合同中載明亦應(yīng)視為合同的一部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力。一、售樓廣告有效力嗎《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。二、商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料性質(zhì)怎么界定對(duì)于商業(yè)廣告和宣傳資料，原則上一般應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請(qǐng)。若出賣(mài)人在商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中的說(shuō)明和允諾，符合以下三個(gè)條件的，即可視為要約：第一、該內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允

一、案情1999年至2000年，**工程公司在其樓書(shū)及北京青年報(bào)、**地產(chǎn)等報(bào)刊上宣傳其開(kāi)發(fā)的華輝苑小區(qū)，廣告的主要內(nèi)容包括：①小區(qū)配備有建筑面積達(dá)3.5萬(wàn)平方米的超大規(guī)模專(zhuān)有會(huì)所(含游泳館、保齡球館、餐飲娛樂(lè)、商務(wù)中心等設(shè)施);②5500平方米的超大車(chē)庫(kù);③7500平方米的綠地及中庭花園;④原裝進(jìn)口韓國(guó)現(xiàn)代電梯服務(wù);⑤外墻一至二層為仿花崗巖面磚;⑥首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面;⑦首層入口大廳免費(fèi)安裝樓宇對(duì)講系統(tǒng);⑧房屋室內(nèi)玻璃為雙層玻璃;⑨2.4萬(wàn)平方米小區(qū)總占地面積，總建筑面積近10萬(wàn)平方米。1999年11月20日，胡某與**工程公司簽訂了北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同。胡某購(gòu)買(mǎi)華輝苑小區(qū)一套建筑面積為135.11平方米的房屋，售價(jià)為每建筑平方米人民幣5499元。2000年8月11日，**工程公司向胡某交付了房屋。此后，胡某認(rèn)為**工程公司未能履行其在售樓廣告中的相應(yīng)承諾，與眾多業(yè)主一

據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，延期交付房地產(chǎn)項(xiàng)目的違約責(zé)任賠償標(biāo)準(zhǔn)是基于已支付的房產(chǎn)總價(jià)款總額按照固定百分比進(jìn)行計(jì)算，該比率范圍介乎百分之一至千分之一之間，然后再乘以違約天數(shù)即可得到最終結(jié)果。具體言之，若購(gòu)房合同中所簽署的協(xié)議明確規(guī)定了延遲交付房源的違約金事項(xiàng)，則該相應(yīng)金額應(yīng)嚴(yán)格遵照約定執(zhí)行；即使消費(fèi)者并未因此產(chǎn)生任何直接損失，亦不能作為開(kāi)發(fā)商解除責(zé)任的合法理由，除非開(kāi)發(fā)商能夠提供充足的免責(zé)證明材料。違約金的含義主要是指按照各方當(dāng)事人在合同中的約定或者依照法律規(guī)定，在一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約行為時(shí)，其必須向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)量的金錢(qián)作為補(bǔ)償。在此過(guò)程中，違約金的標(biāo)準(zhǔn)通常以現(xiàn)金方式體現(xiàn)，但當(dāng)事人亦可選擇其他形式的財(cái)產(chǎn)作為違約金的標(biāo)的物。當(dāng)然，在制定合同時(shí)，違約金的具體數(shù)額應(yīng)由各方當(dāng)事人通過(guò)平等協(xié)商確定。然而，值得特別強(qiáng)調(diào)的是，違約金的最高金額不應(yīng)超過(guò)當(dāng)事人因違約行為而實(shí)際承受的經(jīng)濟(jì)損失的百分之三十；若

一、開(kāi)發(fā)商售樓廣告違約嗎在銷(xiāo)售房地產(chǎn)業(yè)中，售樓廣告中所展示的內(nèi)容如未實(shí)現(xiàn)承諾，這便構(gòu)成了違約行為，須負(fù)擔(dān)相應(yīng)的違約賠償責(zé)任。因?yàn)檫@些售樓廣告往往針對(duì)將要出售的商品房及其周邊配套設(shè)施做出具體且詳細(xì)的說(shuō)明與承諾，這些說(shuō)明和承諾對(duì)于購(gòu)房者決定簽署購(gòu)房協(xié)議以及最終決定房?jī)r(jià)具有極大的影響力。因此，這些售樓廣告應(yīng)被視為購(gòu)房協(xié)議的一部分，當(dāng)開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行這些內(nèi)容時(shí)，理所當(dāng)然需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。二、開(kāi)發(fā)商惡意退訂違約嗎開(kāi)發(fā)商惡意退訂屬于違約。開(kāi)發(fā)商惡意退訂的賠償

1、擅自銷(xiāo)售商品房的法律責(zé)任(1)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷(xiāo)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。(2)未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，擅自銷(xiāo)售商品房的，責(zé)令停止銷(xiāo)售活動(dòng)，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。(3)違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得;收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2、一房二賣(mài)的法律責(zé)任在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3、銷(xiāo)售不合格房屋的法律責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。4、不協(xié)助辦理權(quán)屬登記的處罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬

在房地產(chǎn)業(yè)界中，若被判定為非法行為的＂開(kāi)發(fā)商返租商鋪＂這一做法，實(shí)則并非憑空捏造。這類(lèi)尤為常見(jiàn)的商業(yè)營(yíng)運(yùn)模式常常涉及到開(kāi)發(fā)商將精心策劃和設(shè)計(jì)的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，依照預(yù)先規(guī)劃好的方案，細(xì)分為多個(gè)獨(dú)立的、所有權(quán)歸屬于小業(yè)主的小型商鋪。然而，所有購(gòu)買(mǎi)了這些小商鋪的權(quán)益人，都必須簽訂一份由開(kāi)發(fā)商擬定的返租協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容明確規(guī)定，該商鋪將由開(kāi)發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理工作，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還需按照約定的期限，定期向小業(yè)主支付固定的租金作為回報(bào)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

在此情況下，若開(kāi)發(fā)商在其廣告推廣中做出了對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房?jī)r(jià)之確立具有顯著影響力的承諾，此應(yīng)被視為構(gòu)成了該買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)性條款。若開(kāi)發(fā)商未能依照廣告所述內(nèi)容履行相關(guān)義務(wù)，則購(gòu)房者有權(quán)依法追究其違約責(zé)任。對(duì)于此類(lèi)糾紛，購(gòu)房者可采取以下幾種方式尋求法律救濟(jì)：1．協(xié)商解決：購(gòu)房者首先應(yīng)積極與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，明確表達(dá)自身訴求并要求其嚴(yán)格遵守廣告承諾，或者采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施以彌補(bǔ)購(gòu)房者的損失。2．行政投訴：如協(xié)商無(wú)果，購(gòu)房者可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)提出投訴，請(qǐng)求其介入調(diào)解或展開(kāi)調(diào)查，以維護(hù)自身合法權(quán)益。3．法律途徑：若協(xié)商及行政投訴均無(wú)法解決問(wèn)題，購(gòu)房者可選擇向人民法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，具體包括但不限于賠償經(jīng)濟(jì)損失、退還已支付的購(gòu)房款項(xiàng)等?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范

銷(xiāo)售廣告和宣傳資料只是開(kāi)發(fā)商為了吸引買(mǎi)房的人而做的一種宣傳。如果廣告中的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，即使這些宣傳在未來(lái)沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)承擔(dān)責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)得非常清楚、具體和確定，這些內(nèi)容將對(duì)房?jī)r(jià)和買(mǎi)家是否購(gòu)房產(chǎn)生重大影響。即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該兌現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)承諾怎么辦開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)配套承諾應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商通過(guò)售樓廣告就商品房配套承諾所作說(shuō)明和允諾，由此對(duì)買(mǎi)受人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，開(kāi)發(fā)商違反該內(nèi)容時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)廣告法》第四條廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開(kāi)發(fā)商為了吸引買(mǎi)房人而做的一種宣傳，如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同中即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。但是對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買(mǎi)房產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容除外。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假?gòu)V告。廣告有下列情形之一的，為虛假?gòu)V告：（一）商品或者服務(wù)不存在的；（二）商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、銷(xiāo)售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，或者服務(wù)的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價(jià)格、銷(xiāo)售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符，對(duì)購(gòu)買(mǎi)行為有實(shí)質(zhì)性影響的；（三）使用虛構(gòu)、偽造或者無(wú)法驗(yàn)證的科研成果、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語(yǔ)等信息作證明材料的；（四）虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的；（五）以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的其他情形。開(kāi)發(fā)商的

根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，未獲得合法商品房預(yù)售許可證的商品房屋不得實(shí)施銷(xiāo)售活動(dòng)。若您遇到此類(lèi)問(wèn)題，首先可以與開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行穩(wěn)健且合理的商談協(xié)商；若溝通無(wú)果，您有權(quán)依照相關(guān)協(xié)議約定申請(qǐng)取消購(gòu)房合同或者索求賠償款。在雙方無(wú)法達(dá)成共識(shí)的情況下，建議您尋求法律援助，通過(guò)司法程序來(lái)解決爭(zhēng)議；同時(shí)，您還可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)進(jìn)行投訴和反饋?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

沖著小區(qū)樓房間距有50米、小區(qū)綠化率為50％的宣傳廣告，上海一些市民先后購(gòu)買(mǎi)名為靜安麗舍——恒輝閣（即靜安麗舍一期）的商品房入住。豈料兩年后開(kāi)發(fā)商又改變建筑方案，樓房的間距僅為30．4米。為此，38戶(hù)業(yè)主于2003年3月下旬以商品房預(yù)售合同糾紛提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商支付擅自改變小區(qū)規(guī)劃的違約金共約40萬(wàn)元。最近，上海市靜安區(qū)人民法院作出一審判決，要求開(kāi)發(fā)商分別賠償各業(yè)主違約金或損失數(shù)千元至數(shù)萬(wàn)元不等。這是上海首例因商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料不實(shí)，業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商賠償糾紛案。開(kāi)發(fā)商玩“縮地法”50米樓房間距變30米2000年、2001年間，上海某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將自己建造的靜安麗舍——恒輝閣房產(chǎn)對(duì)外預(yù)售。期間，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分別以1997年和2000年版《上海市商品房預(yù)售合同》，與購(gòu)房業(yè)主簽訂合同。在1997版合同中約定：開(kāi)發(fā)商不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，確

商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)(即不屬于合同條款)，但是開(kāi)發(fā)商就雙方開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約(及合同條款)。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。銷(xiāo)售宣傳廣告作為銷(xiāo)售商品行為之有效的一種手段，廣泛存在商品房交易市場(chǎng)。目前絕大多數(shù)商品房是通過(guò)宣傳廣告進(jìn)行促銷(xiāo)的。由于我國(guó)商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷(xiāo)售廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣(mài)人為獲得最大利潤(rùn)，在銷(xiāo)售時(shí)往往作出虛假，夸大不實(shí)宣傳，導(dǎo)致大量的糾紛出現(xiàn)。上述所說(shuō)的廣告是指商業(yè)廣告，包括媒體廣告，如報(bào)刊雜志上的印刷廣告，廣播電視廣告和招貼廣告;售摟書(shū)及各種宣傳材料;樣板房展示等等。說(shuō)明和允諾是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新聞媒體的廣告欄或自行印刷售房宣傳資料、設(shè)置戶(hù)外廣告、樣

一、開(kāi)發(fā)企業(yè)在以電臺(tái)、電視臺(tái)、報(bào)紙、戶(hù)外廣告牌、宣傳單張、車(chē)身廣告等方式發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告前(含各縣、市的項(xiàng)目在市區(qū)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告)，必須按規(guī)定把廣告內(nèi)容的式樣和有關(guān)資料報(bào)市建設(shè)局和市工商局備案審核。未經(jīng)備案審核，一律不得發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告。二、廣告內(nèi)容必須載明預(yù)售證編號(hào)全稱(chēng)和開(kāi)發(fā)企業(yè)。三、廣告內(nèi)容不得出現(xiàn)融資、升值、投資回報(bào)、返本銷(xiāo)售、售后包租和減免或贈(zèng)送若干年物業(yè)管理費(fèi)等廣告禁用語(yǔ)言。四、廣告內(nèi)容不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容。五、廣告中對(duì)價(jià)格的表述，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明是以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的單價(jià)或整套計(jì)價(jià)的總價(jià)和該價(jià)格的有效期限，不得出現(xiàn)以整套總建筑面積(含分?jǐn)偣妹娣e)計(jì)價(jià)的單價(jià)。六、廣告內(nèi)容中有最低價(jià)格的表述的，開(kāi)發(fā)企業(yè)要提供哪幾套具體房號(hào)的商品房保證以不高于該最低價(jià)格售出、否則愿意承擔(dān)一切責(zé)任的承諾書(shū)。七、廣告中有購(gòu)房送獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)品)或抽獎(jiǎng)內(nèi)容的，必須在廣告中注明送獎(jiǎng)金(獎(jiǎng)品)或抽獎(jiǎng)