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最高法院《解釋》第三條對(duì)商品房的銷售廣告和宣傳資料的行為性質(zhì)作了明確的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場，目前，大多數(shù)的商品房是通過宣傳廣告進(jìn)行促銷的。由于我國商品房市場管理機(jī)制尚不健全，對(duì)商品房銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，特別是相應(yīng)的民事責(zé)任制度的缺失，給開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)作出虛假、夸大不實(shí)的廣告宣傳留下了可乘之機(jī)，損害了消費(fèi)者的利益。最高法院這一解釋將使一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用不實(shí)廣告吸引顧客、兜售商品房的行徑得到有效遏止，有利于保護(hù)購房人的利益，最終將有利于房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。

審判實(shí)踐中，商品房銷售廣告中說明和允諾通常有以下幾種情形：

1.對(duì)商品房環(huán)境性質(zhì)量的陳述;

2.對(duì)商品房使用功能質(zhì)量的陳述;

3.對(duì)商品房美觀性質(zhì)量的陳述;

4.向購房人提供某些優(yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說明;

5.承諾“還本銷售”、“售后返租”等;

6.承諾為外地購房者辦理本地城市的戶口;

7.在廣告中允諾開發(fā)出售的商品房將配備管道煤氣、有線電視、遠(yuǎn)傳水表、進(jìn)口電梯等，但實(shí)際交房時(shí)并未配備這些設(shè)施或要求購房者另支付上述費(fèi)用等。司法解釋出臺(tái)之前的審判實(shí)踐中，商品房廣告中的許諾往往被認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，不會(huì)進(jìn)入合同而成為合同條款的一部分，當(dāng)然開發(fā)商也不必為其“承諾”承擔(dān)任何法律責(zé)任。實(shí)際上，購買人常常就是對(duì)商品房的廣告、宣傳的信任才決定進(jìn)行交易的，而開發(fā)商提供的這個(gè)不實(shí)信息，對(duì)交易有重大的影響，理應(yīng)擔(dān)責(zé)。司法解釋明確了開發(fā)商的廣告宣傳作為要約來處理之情勢，即使它們未納入合同，也仍然構(gòu)成合同的內(nèi)容，若開發(fā)商違背了承諾與說明，將承擔(dān)違約責(zé)任。審判實(shí)踐中，作為原告的購房者，只要能證明商品房銷售廣告是由開發(fā)商為該商品房銷售而作出的，并與所購商品房的實(shí)際不符，開發(fā)商就可能為此承擔(dān)違約責(zé)任。

案例一：某開發(fā)商發(fā)布一條廣告，稱其在某市近郊開發(fā)的房產(chǎn)-××廣場，不僅有1000多平米的停車場，還有數(shù)千平米的綠化帶。之后，由于該房產(chǎn)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，價(jià)格低廉，同時(shí)購房者看中了商品房周圍的停車場和綠化帶，房子出售情況出奇的好。但是，一年以后，停車場被停止使用，開發(fā)商在這一地塊上蓋起一棟新的商品房。又過一年，兩塊綠化帶也先后被改建為商品房。眾多購房者群起抗議，指責(zé)開發(fā)商惡意欺詐，起訴要求開發(fā)商退房并賠償損失。法院經(jīng)審理查明，開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)前已經(jīng)對(duì)該房產(chǎn)及停車場、綠化帶擁有土地使用權(quán)。