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先是委托辦理，法院房產(chǎn)拍賣不是房屋的產(chǎn)權(quán)人直接進(jìn)行房產(chǎn)交易，而是由拍賣行進(jìn)行委托拍賣，拍賣也要簽署委托拍賣合同，有委托書才能進(jìn)行房產(chǎn)交易，這是委托交易必須有的書面文件。其次就是拍賣行要對房產(chǎn)交易開始進(jìn)行準(zhǔn)備工作：

第一步要對拍賣的房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，這樣才能定出拍賣的低價，拍賣的低價不可以過高也不能過低，既要保證房屋產(chǎn)權(quán)所有人的利益，也要保證購買者的利益。

第二步就是確定拍賣的日期和拍賣的公告。再有就是對購房人的購買資格和購買條件進(jìn)行審核，購買房屋的人需要提交相關(guān)的證明和競買的保證金，競買保證金就像是商品房認(rèn)購書里面交付的保證金是一樣的，交易成功就劃入房款，交易失敗就退還給購房的人。

《民事訴訟法》第二百四十七條拍賣和變賣

財產(chǎn)被查封、扣押后，執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行法律文書確定的義務(wù)。被執(zhí)行人逾期不履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)拍賣被查封、扣押的財產(chǎn)；不適于拍賣或者當(dāng)事人雙方同意不進(jìn)行拍賣的，人民法院可以委托有關(guān)單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關(guān)單位按照國家規(guī)定的價格收購。

法院拍賣房子的流程

法院在執(zhí)行過程中，通過拍賣被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以實現(xiàn)債權(quán)的合法權(quán)益。

1、評估價格

評估價格是拍賣的前置程序。在對被查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)前，法院應(yīng)當(dāng)委托依法成立、具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)對其進(jìn)行價格評估。對評估結(jié)果，法院應(yīng)當(dāng)及時向執(zhí)行雙方當(dāng)事人送達(dá)評估報告。當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可向法院請求復(fù)議，法院再要求評估機構(gòu)進(jìn)行復(fù)議。

2、作出強制拍賣的決定

價格評估完成后，法院可組織執(zhí)行雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評估價格將被執(zhí)行人財產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。雙方當(dāng)事人對以物抵債不能達(dá)成一致的，法院應(yīng)作出強制拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)的決定。如果被執(zhí)行人要求自己自行變賣財產(chǎn)的，法院依照《執(zhí)行條例》第48條的規(guī)定，可以準(zhǔn)許，但應(yīng)當(dāng)監(jiān)督其按照合理價格在指定的期限內(nèi)進(jìn)行，并有效控制變賣的價款。在實際工作中，很少有被執(zhí)行人要求自己變賣財產(chǎn)的情況，《執(zhí)行條例》只擬定可以準(zhǔn)許，但不是應(yīng)當(dāng)。法院應(yīng)根據(jù)被執(zhí)行人財產(chǎn)狀況，和被執(zhí)行人的信譽程度，依職權(quán)做出決定。如準(zhǔn)許，被執(zhí)行人自行變賣，應(yīng)給其10日以內(nèi)的時間，同時，法院在得款后，才能將查封財產(chǎn)予以解除查封，確保申請人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。

3、確定和委托拍賣機構(gòu)

對拍賣機構(gòu)的選定，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定》（以下簡稱若干規(guī)定）和最高院作出的統(tǒng)一由法院技術(shù)處委托的規(guī)定辦理。拍賣上市公司的股份，應(yīng)嚴(yán)格按照《若干規(guī)定》的規(guī)定辦理。法院不應(yīng)依職權(quán)選定拍賣機構(gòu)。法院拍賣其它財產(chǎn)，首先應(yīng)采取當(dāng)事人主義。雙方不能達(dá)成一致的，法院再依職權(quán)選定拍賣機構(gòu)。

4、發(fā)布公告與展示標(biāo)的

拍賣機構(gòu)接受法院委托后，將嚴(yán)格按照法律的規(guī)定和合同的約定進(jìn)行拍賣公告和拍賣展示。對拍賣方案、拍賣公告等重大事項，拍賣機構(gòu)應(yīng)征求法院的意見，獲得法院的同意和積極配合。

5、確定拍賣保留價

在拍賣會召開之前，法院應(yīng)當(dāng)以評估價格為基礎(chǔ)確定拍賣保留價并告知拍賣機構(gòu)。拍賣保留價應(yīng)等于或低于評估價，不能超出評估價。拍賣保留價是拍賣成交的最低價限，拍賣的最高應(yīng)價低于保留價的，不得成交。如第一次拍賣無人競買，法院根據(jù)市場情況，確定再次拍賣的保留價。

6、舉行拍賣會

舉行拍賣會時，法院一般應(yīng)派員到場監(jiān)拍，并將拍賣情況記入筆錄；拍賣機構(gòu)亦可邀請公證員到場進(jìn)行公證。拍賣成交的，由拍賣機構(gòu)與買受人簽訂成交確認(rèn)書，并即時錢物兩清，或按合同的約定分期付款。競買人分期付款的，應(yīng)得到法院的同意。

7、確認(rèn)拍賣結(jié)案

對拍賣結(jié)果，法院應(yīng)依法進(jìn)行審查，審查發(fā)現(xiàn)拍賣機構(gòu)，與競買人之間或者競買人相互之間惡意串通，并給他人造成損害的情形，將依法裁定拍賣無效；若審查未發(fā)現(xiàn)上述情形，則應(yīng)確認(rèn)拍賣結(jié)果。拍賣結(jié)果確認(rèn)后，法院應(yīng)配合拍賣機構(gòu)將拍賣標(biāo)的交付買受人。拍賣的標(biāo)的是動產(chǎn)的，由拍賣機構(gòu)直接交付給買受人，是不動產(chǎn)或特定動產(chǎn)的，由法院負(fù)責(zé)將拍賣標(biāo)的占有人清除，并辦理變更登記手續(xù)。