房產(chǎn)律師風(fēng)險(xiǎn)提示——訂立房屋買賣居間協(xié)議應(yīng)注意的法律問題
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時(shí)間： 2023-06-10 21:52:30
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)買賣居間合同房屋中介中介費(fèi)用定金條款稅收房產(chǎn)律師
賣房方和購房方通過中介公司介紹，達(dá)成購買意向的，中介公司均會(huì)在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》簽訂前，要求雙方先行簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》或類似協(xié)議。
簽訂這類協(xié)議的主要目的，在交易條件尚未完全達(dá)成一致或尚不具備簽訂正式合同的全部條件時(shí)，由其中一方（通常是買受方）先行提出大致的交易條件。若對(duì)方能夠接受并簽署，則視為雙方對(duì)交易條件基本達(dá)成一致。在約定期限或條件具備時(shí)，雙方即按照約定簽訂合同。
房產(chǎn)律師建議，簽訂房產(chǎn)中介舉薦合同時(shí)，注意以下問題：
首先，購房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號(hào)等。如果購房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊(cè)登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號(hào)名不副實(shí)，應(yīng)立即停止交易，向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)法。
其次，在合同中明晰中介費(fèi)用所包含的項(xiàng)目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)外，其余的所謂墊資費(fèi)、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)等等都屬于黑收費(fèi)。同時(shí)根據(jù)《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣，租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定：居住房屋買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)不超過成交價(jià)的2%。
其三，在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)支付，但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就付哪一步的中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)。注意居間合同要求一次性支付中介費(fèi)用或只介紹買、賣雙方認(rèn)識(shí)就全額收取中介服務(wù)費(fèi)。
其四，要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條款。如果是對(duì)方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對(duì)己不利霸王條款，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。
其五，買賣過程中各期支付金額、期限及方式等；稅收、相關(guān)費(fèi)用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費(fèi)用承擔(dān)；該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項(xiàng)內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。另外，若涉及車位問題，也需由雙方進(jìn)行明確約定。
相關(guān)法律問題：
1、如何識(shí)別中介人員資質(zhì)？
2、看房費(fèi)、跑腿費(fèi)、墊資費(fèi)是否中介合法收費(fèi)？
3、如何約定中介費(fèi)支付條件？
4、什么樣的格式合同條款屬于霸王條款？
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房屋買賣協(xié)議簽訂房屋買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有：產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)人應(yīng)符合一致；買賣雙方身份應(yīng)屬實(shí)；房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意、不侵犯優(yōu)先購買權(quán)可以進(jìn)行正常過戶；買賣合同中關(guān)于交易時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格、方式和違約的約定應(yīng)當(dāng)明確等。一、二手房買賣合同怎么簽？關(guān)于二手房交易合同，怎么簽這個(gè)問題，有以下幾點(diǎn)需要注意：第一、房屋產(chǎn)權(quán)證和手續(xù)是否齊全，如沒有房產(chǎn)證；二、出賣人與房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人是否一致；三、是否為產(chǎn)權(quán)人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)；四、繼承的仍然登記在被繼承人名下的房產(chǎn)，需要繼承人先辦理繼承公證；第二、抵押及出租情況：已經(jīng)抵押登記的房屋，需要征得抵押權(quán)人同意，才能轉(zhuǎn)讓；對(duì)于已經(jīng)出租且租期未滿的房屋，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。與他人簽訂的房屋買賣合同，不影響租賃合同的效力，對(duì)于未到期的租賃合同，相應(yīng)的變更了新的產(chǎn)權(quán)人為出租人；第三、明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任；第四、明確付款時(shí)間和方式；第五、過戶時(shí)間、交房時(shí)間要明確；第六、物2023-06-23158人看過 -
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《定金協(xié)議》是買賣房產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分，它通常于買賣雙方簽訂正式買賣合同之前簽訂。由于《定金協(xié)議》約定的內(nèi)容直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的交易要件及交易細(xì)節(jié)，因此它的簽訂也尤為重要。那么實(shí)踐中簽訂《定金協(xié)議》要注意的基本要點(diǎn)有哪些呢？1、定金協(xié)議要有明確的買賣雙方、具體的成交房屋地址、成交價(jià)格、定金數(shù)額、成交條件、違約責(zé)任，以及簽訂正式買賣合同的期限。2、定金的最高數(shù)額為買賣成交價(jià)的20％，超過該比例的視為預(yù)付購房款。例如：成交價(jià)為100萬的房產(chǎn)，定金的最高比例為20萬元，如果買方支付超過20萬購房款的，則超過部分為預(yù)付購房款。已支付的定金及預(yù)付款在買賣雙方簽訂正式買賣合同后即轉(zhuǎn)為購房款。3、定金協(xié)議的生效標(biāo)準(zhǔn)以賣方實(shí)際收到為準(zhǔn)。即買賣雙方簽訂《定金協(xié)議》，若買方未向賣方支付定金的，則該《定金協(xié)議》仍然不生效，賣方收到買方支付的定金后《定金協(xié)議》生效。例如：買賣雙方在《定金協(xié)議》中約定買方應(yīng)向賣方2023-06-1076人看過 -
一、簽訂房屋拆遷協(xié)議應(yīng)該注意哪些問題？1、拆遷方提出的獎(jiǎng)勵(lì)期問題許多拆遷方為了讓被拆遷者更快的簽約往往會(huì)規(guī)定一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)期限，在這個(gè)期限里簽約的業(yè)主可以多得到一些補(bǔ)償。但事實(shí)上拆遷方提出多個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償遞減的情況并不常見，后簽約的業(yè)主們往往能得到更多的補(bǔ)償。雖然如此，現(xiàn)在的拆遷方大多只規(guī)定一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)期了。2、回遷安置房的選擇拆遷方往往會(huì)告訴被拆遷者如果先與他們簽約就能優(yōu)先選擇回遷安置房，這也就意味著被拆遷者可以選到相對(duì)更好的房子。但事實(shí)上并非如此，對(duì)于拆遷方來說，為了追求更高的經(jīng)濟(jì)利益，他們往往會(huì)在被規(guī)劃為回遷安置房的土地上建部分的商品房以供銷售。而開發(fā)商會(huì)先將較差的戶型賣出，相對(duì)來說比較好的戶型往往會(huì)等到最后。所以，問題的關(guān)鍵在于能選到什么樣的房子而不在于能不能選到房子，不存在拆遷之后，房主無法安置的問題。3、簽約中注意談判地位和合同細(xì)節(jié)簽約中被拆遷者應(yīng)該注意的就是自身的談判地位和合同的細(xì)節(jié)等等2023-02-2596人看過
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一個(gè)售樓小姐曾說，你要是相信賣房者對(duì)你說的話，那你只會(huì)上當(dāng)，因此只能把他們的話當(dāng)作真實(shí)的謊言。買房本需得小心，小心你買到了高價(jià)房，更得小心的是，因?yàn)槟愕馁I房的決策錯(cuò)誤，你的買房成本突然加大許多。買房風(fēng)險(xiǎn)之一：不能物盡其用，買房成本更大梅花準(zhǔn)備買婚房了，她的姐妹都是大房，甚至有一個(gè)姐妹嫁給暴發(fā)戶，買的是別墅。為了面子，她準(zhǔn)備買一套160多平方米的大戶型房子。梅花的提議，遭到了男友的反對(duì)。男友分析，這樣一套在市中心的房子，至少需要100萬元。而他們經(jīng)濟(jì)有限，雙方父母都在市內(nèi)，都有房子居住，不存在和小兩口擠住一起的情況，所以沒必要買那么大房子。大房子不但價(jià)格昂貴，讓兩人當(dāng)上房奴，房子也會(huì)有很多空置面積，利用不上。利用不上的面積，實(shí)際就是提高了買房的成本。梅花想想男友的話很有道理，因此，最終決定買一套80平方米左右的兩室一廳。提醒：買房，可以多考慮使用率。只要粗略一算，你就會(huì)被使用率對(duì)房價(jià)的巨大影2023-06-1094人看過
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二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈(zèng)予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。一般來講，二手房買賣時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較高，法律問題比較多，原因是二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資?；蛘呤琴I了以后，根據(jù)市場(chǎng)情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營，所以在談房價(jià)時(shí)，價(jià)格走勢(shì)較高。在購買時(shí)買賣雙方并沒有什么大的爭(zhēng)議，二手房買賣順利完成。誰知2023-06-10388人看過 -
(1)攜帶資料：①買賣雙方帶《身份證》原件以及復(fù)印件，代理人應(yīng)攜帶《身份證》和《委托書》。②賣方帶《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》《產(chǎn)權(quán)界定卡》(商品房無《產(chǎn)權(quán)界定卡》)原件。婚后共同財(cái)產(chǎn)出售另帶《結(jié)婚證》原件，個(gè)人房屋出售另帶《單身證明》原件。(2)需買賣雙方或代理人親自到場(chǎng)辦理過戶事宜如在此之前沒有到房管部門檢驗(yàn)過該房產(chǎn)有關(guān)證件的真實(shí)性或檢驗(yàn)時(shí)間間隔超過房管部門規(guī)定的檢驗(yàn)結(jié)果有效期，應(yīng)先到房管部門的核證窗口檢驗(yàn)相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件的真實(shí)性后再辦理過戶手續(xù)。(3)稅費(fèi)項(xiàng)目：①賣方需負(fù)擔(dān)主要稅費(fèi)項(xiàng)目為營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、交易服務(wù)費(fèi)、土地出讓金(經(jīng)濟(jì)適用房和房改房);②買方需負(fù)擔(dān)主要稅費(fèi)項(xiàng)目為契稅、交易服務(wù)費(fèi)、過戶費(fèi)、工本費(fèi)。因政策變化，稅費(fèi)項(xiàng)目及數(shù)額會(huì)經(jīng)常變化，具體征收項(xiàng)目及數(shù)額請(qǐng)向當(dāng)?shù)胤抗懿块T咨詢。③買賣雙方可協(xié)商稅費(fèi)負(fù)擔(dān)數(shù)額、方式。雙方簽訂《買賣協(xié)議》應(yīng)注意哪些問題?(1)、要明確房屋售價(jià)以2023-05-03266人看過
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不可抗力簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議的注意事項(xiàng)：（一）、如委托人需要保密要做出居間人的保密約定在簽訂居間合同時(shí)，若委托人要求居間人不得將其姓名或商號(hào)、名稱告知對(duì)方。（二）、支付報(bào)酬的條件只有當(dāng)居間人促使合同成立時(shí)，居間人才能要求委托人支付報(bào)酬。（三）、居間活動(dòng)費(fèi)用承擔(dān)的問題當(dāng)居間人促成合同成立時(shí)，居間活動(dòng)的費(fèi)用由居間人來負(fù)責(zé)。青島市房屋買賣居間協(xié)議＜p＞編＿＿號(hào)：＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞簽訂地點(diǎn)：＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞簽訂時(shí)間：＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞合同雙方當(dāng)事人：＜／p＞＜p＞委托人甲（出賣人）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞【營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【身份證號(hào)】：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞【法定代表人】【本人】：＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞＜p＞委托代理人：＿＿＿＿＿＿2023-07-08438人看過 -
購買期房后能退。購買期房的法律風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)：1、開發(fā)商的情況很難把握；2、市場(chǎng)情況和價(jià)格難以預(yù)測(cè)。購買的未來房屋可以退還，但應(yīng)滿足以下情況：1。商品房銷售合同內(nèi)容與認(rèn)購書內(nèi)容不同；2、開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)和證書；3、開發(fā)商單方面變更計(jì)劃；4、抵押貸款未獲批準(zhǔn)；5、先賣后抵，一房二賣或先抵后賣；6、面積誤差；7、質(zhì)量缺陷；8、拆遷補(bǔ)償安置房屋；9、延誤交付；10、逾期許可。購買期房的人如何才能退房期房退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。所謂約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。如果雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購房人能證明該條件成立的，則一般情況下購房者能達(dá)到退房的目的。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房人可以退房的條件。法定退房條件綜合起來主要包括以下幾種：（一）購房合同無效購房合同無效的常見情形有：（1）開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn)，如開發(fā)商未取得預(yù)售許可即與購房人簽訂2023-07-06364人看過
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格式合同又稱定式合同、定型化契約、量販契約，它是以合同一方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)已能預(yù)見當(dāng)事人雙方未來關(guān)系的主要內(nèi)容，并且已對(duì)各種具體化、特定化的事項(xiàng)，加以預(yù)擬的格式文書為表現(xiàn)形式。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事... 更多>
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房屋買賣合同的法律風(fēng)險(xiǎn)提示西藏在線咨詢 2025-01-14在房屋買賣合同中,以下情況屬于無效合同的情形: (一)一方利用欺詐或脅迫手段訂立合同,損害國家利益。 (二)雙方惡意串通,損害國家、集體或第三者利益。 (三)一方以合法形式掩蓋非法目的。 (四)該行為損害社會(huì)公共利益。 (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定。根據(jù)《民法典》第146條,行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為是無效的。而以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,則需要依照相關(guān) -
在簽訂房屋買賣合同時(shí)，在確定房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)應(yīng)注意哪些問題和法律風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)灣在線咨詢 2022-02-05一、需要準(zhǔn)備的證明材料。 購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效： 1)香港地區(qū)：經(jīng)國 -
買賣二手房應(yīng)注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn), 買賣二手房應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些河北在線咨詢 2022-03-22購買二手房，應(yīng)注意下列法律風(fēng)險(xiǎn)： 1.交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。即出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人同意而自行賣房。比如，夫妻一方瞞著對(duì)方出售房屋;不通知產(chǎn)權(quán)共有人私自賣房等。 2.交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議;房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的;房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕 -
簽訂房產(chǎn)買賣《協(xié)議》需注意的幾個(gè)問題貴州在線咨詢 2022-10-26《定金協(xié)議》是買賣房產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分，它通常于買賣雙方簽訂正式買賣合同之前簽訂。由于《定金協(xié)議》約定的內(nèi)容直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的交易要件及交易細(xì)節(jié)，因此它的簽訂也尤為重要。那么實(shí)踐中簽訂《定金協(xié)議》要注意的基本要點(diǎn)有哪些呢1、定金協(xié)議要有明確的《定金協(xié)議》是買賣房產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分，它通常于買賣雙方簽訂正式買賣合同之前簽訂。由于《定金協(xié)議》約定的內(nèi)容直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的交易要件及交易細(xì)節(jié)，因此 -
購買農(nóng)村房屋需要注意哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，買賣農(nóng)村房屋需要注意哪些問題安徽在線咨詢 2022-03-24房屋買賣的過程中，建房涉及的情況多種多樣，需要具體情況具體分析。比如，購買自建房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)一、房產(chǎn)可能是違法建筑村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書，常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書?，F(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ?，根本沒有合法建造的手續(xù)。在實(shí)踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如
