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民法典規(guī)定,房屋物權(quán)雖然以登記為準(zhǔn),但房屋的交易并不以房屋登記為生效要件,所以沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房可以買(mǎi)賣(mài)。

一、購(gòu)房合同簽訂與備案哪個(gè)重要？

備案合同是在房管局登記備案過(guò)的,購(gòu)房合同與備案不一致的情況下以備案為準(zhǔn)。你可以要求開(kāi)發(fā)商更改合同,使兩者一致。房屋是備案或買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的。備案效力與合同效力是兩個(gè)不同的法律概念，備案效力即是法律確認(rèn)了物權(quán)所有人，合同效力是法律對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的確認(rèn)并以此為依據(jù)可以依法取得物權(quán)的權(quán)利。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂一般就有效，但這個(gè)有效合同是個(gè)債權(quán)合同，存在得不到房屋，只能請(qǐng)求出賣(mài)人返還價(jià)款、賠償損失。但房屋買(mǎi)賣(mài)合同一旦備案登記，就有了物權(quán)的性質(zhì)，買(mǎi)房人可以請(qǐng)求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同并得到房屋物權(quán)。所以，購(gòu)房合同與備案都是有效的，但效力不同。

二、未領(lǐng)取房產(chǎn)證書(shū)的房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎

《城市房地產(chǎn)管理法》中雖規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《民法典》的規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，合同才屬無(wú)效。城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。所以說(shuō)，還沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的房屋，其實(shí)也是可以轉(zhuǎn)讓的，也就是允許對(duì)這樣的房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。但此時(shí)并未發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，即從法律意義上來(lái)說(shuō)，房屋還是屬于賣(mài)方的，對(duì)買(mǎi)方而言需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。

三、用房屋預(yù)告登記證明還能買(mǎi)賣(mài)嗎

辦理房屋預(yù)告登記證明后，不能再次買(mǎi)賣(mài)房屋。預(yù)告登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件尚未成就時(shí)，為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)由請(qǐng)求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)進(jìn)行的預(yù)先登記。預(yù)告登記將債權(quán)通過(guò)登記的方式記載下來(lái)并予以公示轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)物權(quán)、具有排他性的法律效力，可以阻擋他人物權(quán)。