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定金分兩種、立約履約各不同

陳-敏律師認(rèn)為：“購房定金條款”是否屬于霸王條款，不能一概而論，需看清定金的性質(zhì)和認(rèn)購書的條約。

如果定金條款的內(nèi)容是“在約定的時(shí)間（或期限之前），認(rèn)購人未前來簽訂《商品房買賣合同》的，定金不予退還”，那么該定金屬于“立約定金”。這種定金條款要求認(rèn)購人必須在約定的時(shí)間前來與發(fā)展商協(xié)商、簽訂正式的買賣合同（注意：不是履行買賣合同），同時(shí)也約束發(fā)展商在簽訂正式買賣合同之前不能就業(yè)主已認(rèn)購的房屋與其他人簽訂《認(rèn)購書》。這種條款讓合同雙方均享有一定的權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，應(yīng)該說是公平、合理的，不屬于霸王條款。

但是目前，各樓盤的《認(rèn)購書》中定金條款的內(nèi)容不盡相同，發(fā)展商做的手腳就在里面。有些《認(rèn)購書》中的定金條款為：“在約定的時(shí)間（或期限之前），認(rèn)購人未前來簽訂《商品房買賣合同》或不同意發(fā)展商擬訂的《商品房買賣合同》條款的，定金不予退還”；或者“在約定的時(shí)間（或期限之前），認(rèn)購人未前來簽訂《商品房買賣合同》或未交首期房款的，定金不予退還”。這樣的條款從字面上的理解，已經(jīng)不是“立約定金”條款，而是“履約定金”條款。這些條款在正式的《商品房買賣合同》尚未協(xié)商簽訂的情況下，就要求認(rèn)購人履行合同，可被視為霸王條款。

為了避免無謂的訟爭以及訴訟風(fēng)險(xiǎn)，購房者最好不要輕易簽訂有“履約定金”條款的《認(rèn)購書》，如果已經(jīng)簽訂，就應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購書》簽訂之日起一年內(nèi)到法院起訴撤銷該定金條款。相反，如果《認(rèn)購書》中的定金只是立約定金，購房人就可以放心地簽約、落定。即使將來不能達(dá)成《商品房買賣合同》，只要購房人對合同不能達(dá)成沒有過錯(cuò)，定金仍可退還?！墩J(rèn)購書》中的定金究竟是立約定金，還是履約定金，是一個(gè)非常專業(yè)的法律問題，購房人最好還是聘請律師代為審查《認(rèn)購書》內(nèi)容，以便決定是否簽訂《認(rèn)購書》，或是否在簽訂《認(rèn)購書》后起訴撤銷定金條款。