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近期以來，業(yè)界各種各樣的研討會(huì)關(guān)注的不外乎三個(gè)層面的問題，第一是行業(yè)問題，即市場(chǎng)趨勢(shì)，行業(yè)發(fā)展；第二是項(xiàng)目問題，產(chǎn)品性能，科技進(jìn)步；在這兩者之外，還有一層即公司問題。公司管理經(jīng)營漸成大家關(guān)注的重點(diǎn)，你這個(gè)公司如何能辦得不僅今天賺錢，而且可以持久發(fā)展，比較好地保持競(jìng)爭(zhēng)力。我們經(jīng)過一段時(shí)間的思考和研究，提出了房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，分成了幾種類型，每一種類型我們會(huì)提出一些案例和一些典型的公司。

開發(fā)公司模式

1、房屋開發(fā)模式

該模式又分三種類型。

第一種類型為沃爾瑪模式。比較典型的是萬科模式，在不同城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個(gè)總部強(qiáng)勢(shì)控制，有計(jì)劃地在郊區(qū)連鎖開店，該模式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非?？?，萬科今年?duì)I業(yè)額估計(jì)可以超過40億元，會(huì)打破近五年來一個(gè)地產(chǎn)公司年銷售額最高不超過30億這樣一個(gè)紀(jì)錄。

第二種類型為百貨公司模式?，F(xiàn)在的華潤(rùn)置地是這個(gè)模式，即在同一個(gè)地域，各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品多樣化，像一個(gè)百貨公司高中低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓。這種百貨公司模式比較多的見于過去城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來的開發(fā)公司和國內(nèi)很多綜合性的大型國營開發(fā)公司。

第三種類型為精品店模式。這是萬通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高端市場(chǎng)進(jìn)行精品店經(jīng)營，我可能賣的車是勞斯萊斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價(jià)格高，所以營業(yè)額較高。萬通今年銷售額會(huì)超過20億元，主要集中于高端產(chǎn)品。

2、土地開發(fā)模式

一種是陸家嘴模式，即一個(gè)整體公司以經(jīng)營土地為主，通過規(guī)劃，成片出讓，同時(shí)與開發(fā)結(jié)合，主要是綜合金融、貿(mào)易、商業(yè)等業(yè)態(tài)。陸家嘴每年的營業(yè)額實(shí)際上很少，但利潤(rùn)很高，主要是土地出讓的收益非常大。

一種是天津開發(fā)區(qū)模式，即工業(yè)土地的開發(fā)模式，由于經(jīng)營的土地主要是工業(yè)區(qū)，城市機(jī)能較差，所以工業(yè)區(qū)土地價(jià)值的增值幅度和它收益情況比陸家嘴要差得多，但該模式也是國內(nèi)惟一一個(gè)，甚至是主要的一個(gè)靠土地經(jīng)營的工業(yè)區(qū)賺錢的一個(gè)企業(yè)。

3、混合開發(fā)模式

混合開發(fā)的模式又分成兩種。一種是縱向重疊的混合開發(fā)模式，即現(xiàn)在傳統(tǒng)的開發(fā)公司采取的模式，從拿地一直到物業(yè)管理縱向重疊起來，所有環(huán)節(jié)你自己都要做，這樣功能上就不夠?qū)I(yè)化，公司內(nèi)部管理上又互相重疊。在廣東，甚至有相當(dāng)多的企業(yè)還有自己的設(shè)計(jì)院、建材公司、施工建設(shè)公司。

另外一種，是交叉混合開發(fā)模式，典型案例是珠江和合生創(chuàng)展，該模式使拿土地和開發(fā)房子、建房子有適當(dāng)?shù)膭澐?。珠江大片的拿地，但是合生?chuàng)展幾乎不自己拿地，只做房屋。這樣交叉起來，同時(shí)又是一個(gè)老板，在北京、上海和廣東有大量的開發(fā)，去年他們也將近有30億元的銷售。這種方式能夠避免什么？按照第一種混合模式，如果你是十萬平方米的項(xiàng)目大概要三到五年才可完成，如果是三十萬平方米以上要五到七年可開發(fā)完，因?yàn)槟闶强v向混合，你從拿地開始一直到做完，那么合生和珠江的方式，使得每一個(gè)公司的財(cái)務(wù)周期都縮短到三年左右的時(shí)間。財(cái)務(wù)周期的縮短，使公司對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性比較好。

房屋（物業(yè)）經(jīng)營模式

一種是專業(yè)物業(yè)的經(jīng)營。比如一些物業(yè)經(jīng)營公司，和沃爾瑪有一個(gè)戰(zhàn)略合作，它走到哪兒我只是做一個(gè)專業(yè)物業(yè)出租給它，隨著沃爾瑪在全國開店，我的物業(yè)成為一種專業(yè)物業(yè)，配合沃爾瑪來收取租金回報(bào)，這樣一種專業(yè)物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)經(jīng)營當(dāng)中比較有意思的一種方式，一般特點(diǎn)是客戶穩(wěn)定，但是資金回報(bào)并不是很大。

一種是混合物業(yè)的經(jīng)營。比如香港置地，他們擁有香港中環(huán)42％的物業(yè)，每年收取的租金5億美元，所以香港置地幾乎沒有開發(fā)在香港，主要是出租經(jīng)營，每年保持穩(wěn)定的租金收益。

一種是開發(fā)與經(jīng)營混合的商業(yè)模式。典型如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與新鴻基。新鴻基的收益1／3來自于租金收益，其余是開發(fā)性收益；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中每年大概有兩億元左右租金收益，它占比例較小，其余是開發(fā)性收益。另外，還有在北京南區(qū)比較活躍的香港新世界，開發(fā)和出租經(jīng)營是混合交叉在自己的公司當(dāng)中一起進(jìn)行。

在香港上市的嘉里公司出租收益甚至要超過開發(fā)收益，所以它在香港市場(chǎng)的股票也不錯(cuò)，另外臺(tái)灣遠(yuǎn)雄公司也采取這種模式，相當(dāng)一部分靠出租收益，同時(shí)有少量的開發(fā)作為產(chǎn)業(yè)支出。

房地產(chǎn)的服務(wù)模式

中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估，是較常見的形式。

其次是物業(yè)管理。我們現(xiàn)在理解的物業(yè)管理多數(shù)為狹義概念，美國的市場(chǎng)服務(wù)公司實(shí)際上是把它作為一種資源的支持系統(tǒng)來服務(wù)，把物業(yè)管理拓展成一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)，包括軍營管理，工廠的后勤系統(tǒng)管理，醫(yī)院的病房管理以及像天津開發(fā)區(qū)的行政大樓管理，這就是把物業(yè)管理作為廣義的一個(gè)拓展。

第三種是房屋制造服務(wù)。像日本大和，以房屋的定制收取服務(wù)費(fèi)的方式，還有美國的科爾公司，通過項(xiàng)目管理、工程管理獲取大量的服務(wù)性收入。

還有一種模式，是萬通開發(fā)出的獨(dú)立住宅定制與服務(wù)系統(tǒng)，今年進(jìn)入盈利時(shí)期。

不動(dòng)產(chǎn)金融公司的商業(yè)模式

目前較受關(guān)注的是美國的REIT模式，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托模式，使大眾分散的資金通過信托方式集合成一個(gè)公司，最后通過稅收減讓促進(jìn)民間的投資來參與，然后他們拿到這筆錢再投入長(zhǎng)期物業(yè)，從而獲得穩(wěn)定收益。

此外，還有不動(dòng)產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)基金、債券方式、股票方式等等都是通過金融方式來參與不動(dòng)產(chǎn)的投資。

一個(gè)公司選擇何種商業(yè)模式，決定了對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性。在行業(yè)興起初期，一種單純的混合開發(fā)模式和百貨公司模式會(huì)占主導(dǎo)地位，等到房地產(chǎn)進(jìn)入到相對(duì)穩(wěn)定階段，開始以經(jīng)營和開發(fā)混合的模式為主，甚至是分裂出單獨(dú)的經(jīng)營公司，等到房地產(chǎn)非常成熟的時(shí)候，金融投資的模式開始逐漸地增加，另外定制服務(wù)類的商業(yè)模式，開始成為一個(gè)主導(dǎo)商業(yè)模式，隨著行業(yè)的不斷演變，實(shí)際上我們的開發(fā)模式是要逐漸縮小范圍，而金融性投資和服務(wù)性投資模式漸成為一個(gè)主導(dǎo)商業(yè)模式，目前盛行的開發(fā)公司不可萬歲，行業(yè)越發(fā)展，越成熟，簡(jiǎn)單開發(fā)商業(yè)模式的生存空間是越小。