未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的合同效力分析
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-06-10 19:33:19
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未經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的效力
2007年2月，原告甲與被告乙簽訂房屋租賃合同，約定甲將坐落于某休閑廣場一門面租賃給乙，租賃期限從2007年3月至2012年2月，租金按年交付，前三年為每年43800元，后三年為每年46800元。合同簽訂時(shí)，被告向原告支付第一年的房租23800元。
乙承租后自己經(jīng)營一部分店面，將另外大部分店面轉(zhuǎn)租給了第三人周小秋經(jīng)營。2007年5月28日，乙以書面形式用特快專遞告知原告門面轉(zhuǎn)租。同年5月31日，原告甲也用書面形式通知被告乙，告知被告門面不得轉(zhuǎn)租。后原、被告經(jīng)協(xié)商未果，原告起訴至法院，訴請確認(rèn)被告與第三人的轉(zhuǎn)租合同無效并解除原、被告的租賃合同。
法庭上，被告乙辯稱，合同約定轉(zhuǎn)租門面只需通知原告，并不需要征得原告的同意。在2007年5月3日，被告已口頭通知了原告轉(zhuǎn)租門面，5月27日又書面通知了原告。因此不同意終止與原告的合同，與第三人的轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)繼續(xù)有效。
法律上，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本案被告乙未征得原告甲的同意私自將承租的門面轉(zhuǎn)租給第三人，被告與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效。原告為此要求解除與被告乙之間的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С?。被告提出合同約定轉(zhuǎn)租只要通知了原告即可與法相悖，法律有關(guān)租賃合同明確規(guī)定轉(zhuǎn)租須征得出租人同意。且被告轉(zhuǎn)租在前，通知原告在后。被告提出在2007年5月3日口頭通知了原告轉(zhuǎn)租事宜，因無證據(jù)證實(shí)不予支持。據(jù)此，法院作出上述判決。
相關(guān)法律：
承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)
承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意(法律要求一般要書面形式的同意)。轉(zhuǎn)租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務(wù)的，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的，出租人可終止合同。因此解除承租人與第三人的轉(zhuǎn)租合同是出租人的法律權(quán)。
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租客未經(jīng)房東同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效。法律規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，可以在六個(gè)月內(nèi)提出異議，請求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。即出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道后，有六個(gè)月的期限來行使解除權(quán)或者請求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。轉(zhuǎn)租合同的基本效力（一）房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。（二）房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為效力待定。（三）房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未經(jīng)房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實(shí)后，雖反對房屋轉(zhuǎn)租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)有效?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇鶙l承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出2023-07-25422人看過 -
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根據(jù)《民法典》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。未經(jīng)出租人同意房屋轉(zhuǎn)租有沒有效未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租是否有效，需根據(jù)出租人的態(tài)度確定。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人知道合同未終止的，轉(zhuǎn)租行為有效。如果出租人一直不知道房屋轉(zhuǎn)租的行為，那么房屋轉(zhuǎn)租的行為是有效的。承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。2023-08-1797人看過
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承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。房屋轉(zhuǎn)租條件1.租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。2.租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式，當(dāng)事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。3.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。4.出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。5.房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，辦理備案需要2023-05-04489人看過 -
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這段內(nèi)容講述的是轉(zhuǎn)租需要得到租賃人的同意。如果租賃人同意,承租人方可進(jìn)行轉(zhuǎn)租。如果租賃人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人正在轉(zhuǎn)租,在六個(gè)月內(nèi)沒有提出異議,那么就視為租賃人同意轉(zhuǎn)租。但是,如果租賃人明確表示不同意,承租人就不能進(jìn)行轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租需要得到租賃人的同意。一旦租賃人同意,承租人方可進(jìn)行轉(zhuǎn)租。或者,如果租賃人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人正在轉(zhuǎn)租,在六個(gè)月內(nèi)沒有提出異議,那么就視為租賃人同意轉(zhuǎn)租。但是租賃人明確表示不同意的，承租人不能轉(zhuǎn)租。 轉(zhuǎn)租租賃人同意的具體條件是什么？根據(jù)我國《民法典》第七百零六條規(guī)定，轉(zhuǎn)租租賃人同意的具體條件包括以下幾點(diǎn)：1. 轉(zhuǎn)租租賃人應(yīng)將租賃物的權(quán)屬證書、房屋建筑面積測量報(bào)告等有關(guān)權(quán)屬證明材料交付給承租人。2. 轉(zhuǎn)租租賃人應(yīng)保證租賃物符合安全、衛(wèi)生等要求，不得危害承租人和第三人的利益。3. 轉(zhuǎn)租租賃人應(yīng)合理確定租金，不得損害承租人的合法權(quán)益。4. 轉(zhuǎn)租租賃人應(yīng)明確租賃物的用途，不得2023-08-28347人看過 -
未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的合同無效。但是在承租人與次承租人之間，該轉(zhuǎn)租合同有效。并且次承租人有權(quán)根據(jù)轉(zhuǎn)租合同，請求承租人就無法履行合同主要義務(wù)而承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一、房屋轉(zhuǎn)租具體需要什么條件房屋轉(zhuǎn)租需要滿足條件如下：1、轉(zhuǎn)租終止日期，不得超過原合同的終止日期；2、承租人在轉(zhuǎn)租前，必須征得出租人同意；3、雙方應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，可以與第三方共同訂立，也可以在出租人的同意下由承租人與轉(zhuǎn)承租人雙方簽訂。需要注意的是，如在合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，并且出租人也不同意轉(zhuǎn)租的情況下，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。二、二房東租房合法嗎在經(jīng)過房東同意或租賃合同中允許轉(zhuǎn)租約定的情況下，二房東轉(zhuǎn)租是合法的。出租人知道或應(yīng)該知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)沒有提出異議，以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不會支持該請求。由此可知，就算未經(jīng)過房東同意，只要符合條件，就不會違法。三、轉(zhuǎn)租房屋的租金歸誰首先，對于合法轉(zhuǎn)租2023-02-22428人看過 -
恢復(fù)原狀未經(jīng)出租人同意不能裝修出租屋，有此種情況的，可能要承擔(dān)相關(guān)的賠償損失。我國法律規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。但是承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。一、租房子損壞東西超出押金范圍怎么辦自然老化的應(yīng)房東出錢，人為搞壞的租客出。超出部分由租客自行墊付。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。二、請問非法轉(zhuǎn)租問題應(yīng)該如何處理1、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。2、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。3、2023-03-21130人看過
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優(yōu)先購買權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但是優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響?！睹穹ǖ洹返谄甙俣鍡l【所有權(quán)變動不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第七百二十六條【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。第七百二十七條【委托拍賣情況下房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。第七百二十八條【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可2023-06-15329人看過
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#合同無效
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確認(rèn)合同無效的情形有： 1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，從而損害國家利益的； 2、惡意串通，損害國家、集體或者是第三人利益的； 3、以合法形式掩蓋非法目的的； 4、損害社會公共利益的；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。 合同無效是指合同... 更多>
#合同無效
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2023-12-23
#合同無效
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合同法第224條:承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出新疆在線咨詢 2023-05-041、發(fā)生合同糾紛問題：需要按照合同約定處理，協(xié)商不成，可訴訟處理。 2、違約的可按照下列規(guī)定處理《民法典》第五百七十七條違約責(zé)任當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 第五百七十八條預(yù)期違約責(zé)任當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。 -
未經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租效是怎么樣的浙江在線咨詢 2023-11-19未經(jīng)出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的行為是不具有法律效力的，但是出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個(gè)月內(nèi)未提出異議，主張解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 -
承租人轉(zhuǎn)租房屋未經(jīng)出租人同意是否有效浙江在線咨詢 2022-12-01未經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租是否有效，可分下列三種情形： (一)房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，依此訂立的合同依法有效; (二)房屋承租人未經(jīng)房屋出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，房屋出租人在知道該事實(shí)后，雖表示反對房屋轉(zhuǎn)租，但在一年內(nèi)未與承租人解除原租賃合同的，視為認(rèn)可轉(zhuǎn)租行為，該房屋轉(zhuǎn)租合同同樣有效; (三)房屋承租人未取得房屋出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，在房屋
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轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意應(yīng)如何處理河南在線咨詢 2023-07-05未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同的效力根據(jù)《民法典》第七百一十六條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同。” -
未經(jīng)房主同意租住的未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租的房子，是否有效云南在線咨詢 2022-04-29您和上一個(gè)租戶簽訂的是房屋的租賃合同，而且是房屋的轉(zhuǎn)租合同。按照法律的規(guī)定，租客在對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的時(shí)候必須要獲得房東的同意，沒有獲得房東同意的屬于非法轉(zhuǎn)租。您和租客在沒有獲得房東同意下簽訂的合同是無效的，不屬于違約。因?yàn)檫`約的前提是您和對方之間存在合同有效的合同，您和對方簽訂的合同因?yàn)闆]有經(jīng)過房東的同意所以是無效的。因?yàn)榉靠臀唇?jīng)房東同意擅自與您簽訂了轉(zhuǎn)租合同，那么房東隨時(shí)有權(quán)要求與房客解除租賃合同
