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房屋抵押后，抵押人如果是債務(wù)人的，債務(wù)人要處置房屋，需要經(jīng)債權(quán)人同意，如果抵押人是第三人的，債務(wù)人無(wú)權(quán)處置房屋。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百零六條【抵押財(cái)產(chǎn)的處分】抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

一、訂立房屋買賣合同后，賣方又將房子抵押了怎么辦

根據(jù)是否辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)買方可以主張以下權(quán)利：

(一)、已經(jīng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)

雙方訂立房屋買賣合同后，已經(jīng)正式辦理過(guò)戶手續(xù)的，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記制度，現(xiàn)在買方掌握房屋所有權(quán)。又因?yàn)橘I方擅自抵押房子，導(dǎo)致買方遭受利益損失的，賣方屬于無(wú)權(quán)處分涉及侵權(quán)，買方可以主張侵權(quán)損害賠償。

(二)、尚未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)

首先，賣方擅自將房子做抵押，并且雙方已經(jīng)訂立買賣合同，那么賣方的行為屬于違約，需對(duì)買方承擔(dān)違約責(zé)任。并且，買方可以按約定主張違約金。

其次，根據(jù)賣方有以下違約行為，買方可以要求解除、撤銷房屋買賣合同或宣告合同無(wú)效：

1、訂立房屋買賣合同后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給他人；

2、訂立房屋買賣合同后，賣方又將該房屋賣給他人；

3、賣方故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供了虛假商品房預(yù)售許可證明；

4、賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5、賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)賣給他人，或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

6、賣方與他人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買方無(wú)法取得房屋。