租客不交租金又不搬走的處理辦法如下： 1、按照簽訂的租賃合同約定處理。租客不交房租是否構成合同約定的違約情形，房東是否可以據(jù)此解除合同，合同解除后如何返還房屋及結算有關費用； 2、若沒有簽訂書面合同或者合同沒有約定前述問題的，則房東可依留置權處理。即在第三人見證下打開門鎖，將租客物品放置一處或搬離房屋后存管。等租客返回結算有關費用后再將其物品返還； 3、如果是惡意欠租，則可按照合同約定，行使收回房屋的權利，按照新的規(guī)定，住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同，你的房屋承租人發(fā)生拖欠租金三個月，你須履行催告的義務，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租賃合同。關于損失部分，因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。 4、新的規(guī)定對出租人享有的解除權進一步進行了明確，如未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結構，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復原狀的；另外，經(jīng)營用房承租人累計六個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個月內(nèi)仍未支付的，出租人可解除租賃合同。必要時可以報警，但因涉及民事糾紛問題，所以最好請執(zhí)法機關介入，承租人在占有、使用房屋時，最基本的義務就是按合同交納租金。這同時也是出租人通過出租行為獲取收益，行使收益權的表現(xiàn)。 5、提起訴訟處理。 一、房屋租賃糾紛主要有以下情形： 1、租金違約糾紛； 2、損害賠償糾紛； 3、裝修費用糾紛； 4、房屋租賃房屋共有人的合法權益損害糾紛。 二、違約金的計算如下： 1、違約金的計算往往依據(jù)雙方所簽署的協(xié)議之約定，當違約方拒絕承擔違約責任時，法院可以根據(jù)生效裁判文書所確定的違約金計算方法予以執(zhí)行； 2、通常，雙方可以明確約定違約金的具體數(shù)額，也可以約定一定的比例。 綜上所述，租客不肯交房租又不愿意搬離的，可以根據(jù)合同是否有約定處理，也可以協(xié)商處理，還可以訴訟方式處理。房屋租賃糾紛的形式是多種的。違約金的計算方式一般是通過約定確定的。