土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件一、對附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的質(zhì)疑根據(jù)法理，財產(chǎn)權(quán)一經(jīng)合法取得，只要不損害他人利益或公共利益，權(quán)利人盡可自由處分，不受阻礙，因為處分權(quán)本身就是財產(chǎn)權(quán)的一部分。具體到土地使用權(quán)，權(quán)利人取得土地使用權(quán)后，可以自己開發(fā)利用該土地，也可以轉(zhuǎn)讓該土地給他人使用，何須人為以投資或開發(fā)進度為條件設置障礙對于成片開發(fā)的土地，因出讓的目的在于使成片土地獲得初步開發(fā)、使生地變成熟地、為引進項目和作進一步開發(fā)提供條件，故要求成片土地在適度開發(fā)以形成工業(yè)用地或其它建設用地條件后方可轉(zhuǎn)讓，似可理解。但對于宗地而言，用于房屋建設工程的出讓合同已經(jīng)載明其開發(fā)用途和開發(fā)期限等，無論如何轉(zhuǎn)讓，出讓合同的約束仍對用地人有效，為什么一定要投資25%以上才能轉(zhuǎn)讓呢限制土地炒賣可能是設置轉(zhuǎn)讓條件的主要動因，但現(xiàn)在看來顯然是下錯了藥。因為炒地之風盛行不是源于土地開發(fā)的程度問題，而是源于一級市場的管理問題，是一級市場與二級市場存在過大的升值空間的問題。實踐證明，在已經(jīng)將拍賣作為主要出讓方式的地區(qū)，由于土地使用權(quán)在一級市場的價格與在二級市場的價格基本相當，土地炒賣因無暴利可圖而得到有效抑制，所以打擊土地炒賣的當務之急是限制協(xié)議出讓，推廣拍賣出讓，而不是設置轉(zhuǎn)讓條件、硬性要求完成投資25%以上后方能轉(zhuǎn)讓。極端的事例并不鮮見，即發(fā)展商在繳付出讓金、取得土地使用權(quán)證后因資金原因無力繼續(xù)開發(fā)，又因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定未完成投資總額的25%而無法將土地轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，雖雙方有意，卻法律無情，土地資源因此得不到有效利用，市場流通因此受到阻礙。當然，房屋預售時雖也涉及預售房屋占用范圍的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但因出售的標的是房屋，法律為保護購房人的利益要求預售房必須達到一定的建設條件有合理性，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條關(guān)于預售的商品房、其投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上、并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期的規(guī)定并無不妥。值得注意的是，《城市房地產(chǎn)管理法》中的“轉(zhuǎn)讓”是廣義的“轉(zhuǎn)讓”，其范圍應包括買賣、贈予和其它合法方式如作價入股、繼承等，其中贈予是沒有對價的，繼承可以是法定的，作價入股的目的可能就是為了實現(xiàn)前期投資包括前期25%的投資，如果硬性要投資25%之后才能贈予、繼承或作價入股，既不必要，也不可能。因此，籠統(tǒng)地規(guī)定屬于房屋建設工程的土地使用權(quán)應在完成開發(fā)投資總額的25%以上后才能轉(zhuǎn)讓是不準確和不合理的。二、繳清土地出讓金繳清土地出讓金是土地使用權(quán)得以轉(zhuǎn)讓的前提條件，此規(guī)定見于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(一)款。按理，依出讓合同繳交出讓金是通過出讓取得土地使用權(quán)的對價，沒有繳清出讓金，就不能取得土地使用權(quán)證，沒有取得土地使用權(quán)證，就不能認為受讓人取得了土地使用權(quán)。當事人未取得土地使用權(quán)，如何能轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)但在實務中，地方政府為支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或其他原因，常常同意發(fā)展商分期繳付出讓金，在出讓金繳清前，先向發(fā)展商核發(fā)土地使用證，在此情況下用地人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，恐難以其未繳清出讓金為由否認其轉(zhuǎn)讓行為的效力，因為：1、繳付出讓金是出讓合同設定的義務，依合同之相對性，出讓合同載明的權(quán)利與義務只對合同的當事人有約束力，不能用來對抗第三人。政府不能以用地人未繳清出讓金為由來對抗轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人。2、土地使用權(quán)證一經(jīng)核發(fā)，其登記資料亦依法公示，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人有充分理由對公示予以信賴，而無任何義務查知轉(zhuǎn)讓人是否已經(jīng)繳清出讓金，查知其擁有土地使用權(quán)即可。因此，用地人未繳清土地出讓金，但已取得土地使用權(quán)證的，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同的效力應當支持，政府可依出讓合同向轉(zhuǎn)讓人追繳出讓金。對于劃撥土地使用權(quán)，用地人雖有土地使用權(quán)證，但因未辦理出讓手續(xù)和繳納土地出讓金，其轉(zhuǎn)讓時應報有審批權(quán)的政府審批，以確定辦理出讓手續(xù)或繳納土地出讓金等相關(guān)事宜。