商品房預(yù)售,是指發(fā)展商將尚未建成、取得大產(chǎn)證的商品房預(yù)先出售給承購人,由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格,發(fā)展商辦理大產(chǎn)證后取得小產(chǎn)證的房屋買賣形式。商品房預(yù)售條件由于商品房預(yù)售對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著重要的作用,客觀上要求用法律對其加以規(guī)范和引導(dǎo)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十六條的規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件: (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。 (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 (3)按提供的預(yù)售商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 (4)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。上海市商品房預(yù)售條件上述四個條件是發(fā)展商預(yù)售商品房最起碼的要求,隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,上海、廣東等地已經(jīng)在此基礎(chǔ)上提高了商品房預(yù)售的準(zhǔn)入門檻。以上海為例,1997年6月1日實施,2000年9月20日修正的《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十二條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:①土地使用權(quán)以出讓方式取得,已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金;②土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;③取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證;④取得商品房的建設(shè)工程施工許可證;⑤商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);⑥已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期,并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃;⑦已經(jīng)與上海市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)(以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu))簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議⑧已經(jīng)制定房屋使用公約,并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。其中,第⑤項的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由市房地資源局?jǐn)M訂,報上海市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。根據(jù)上海市房地資源局?jǐn)M訂并經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,7層以下(含7層)的商品房項目,應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂;8層以上(含8層)的商品房項目,應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)2/3以上(不得少于7層)。相對而言,就商品房的預(yù)售條件來講,上海的規(guī)定比國家和建設(shè)部的規(guī)定更為嚴(yán)格,這與上海房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展是密切相關(guān)的。對于購房者來說,商品房預(yù)售的條件越是嚴(yán)格,則購買期房的風(fēng)險也就相應(yīng)降低。