一、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押 購房者購買前可向當(dāng)?shù)赝恋刭Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因為現(xiàn)實中,很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況,這將對購房人構(gòu)成法律障礙,影響購房人的順利購房。 二、仔細(xì)審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件 1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障,所以至關(guān)重要。 商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括:立項批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對于開發(fā)手續(xù),應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注,有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán),沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán),而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。 2、注意查看賣方的“一照”、“兩書”、“五證” 1.“一照”:即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。 2.“兩書”:即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。 3.“五證”:即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。 三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序 大多購房者購房需要貸款。因此,向銀行申請貸款時,最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策,從而使貸款的申請能夠順利被批準(zhǔn)。 1、一般來說,向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明,或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務(wù)報表等材料,可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。 2、如果通過中介公司辦理貸款,同樣需要把好貸款關(guān),不能輕信中介公司的貸款承諾。 四、注意訂立新房買賣書面協(xié)議時部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的 1、合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn),一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則,發(fā)生糾紛時,便成為雙方解決爭議的依據(jù)。 2、現(xiàn)實交易中,開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定,不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中,強(qiáng)加給購房者接受。要明確一點,正式簽訂商品房買賣合同的時候,對于商品房買賣合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。 五、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體 1、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房,逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任,但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任,一般違約金額都不多,因此,購房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。 2、同時,還應(yīng)該約定: 1)規(guī)劃、設(shè)計的變更致使購房者解除購房合同,開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息,還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。 2)由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證,購房者要求退房退款時,開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。 3)加重開發(fā)商違約責(zé)任,使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。 六、新房買賣書面協(xié)議附件須重視 1、合同附件是合同的有效組成部分,與合同主文條款具有同樣的法律效力。 2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用說明書等,對于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。 可見,這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對待合同主文,對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。 七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料 商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請,不視為合同的條款,但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。