摘要：購房人與開發(fā)商因購房糾紛產(chǎn)生的“退房”、還貸期間“轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)”、期房期間與開發(fā)商協(xié)商“換房”，這些變更房屋產(chǎn)權(quán)的情況均會影響購房人對銀行貸款合同的履行，按揭房產(chǎn)權(quán)變貸成為越來越多購房人關(guān)注的焦點。在此，我們請律師就其法律問題和辦理辦法給予解答。 大部分的購房人都不知道貸款購買的房屋是不是可以轉(zhuǎn)讓，根據(jù)中國人民銀行《個人 住房按揭貸款辦法》的規(guī)定，在按揭期的房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。那么，房屋轉(zhuǎn)讓時，購房人也就是貸款人怎么辦理相關(guān)的變貸手續(xù)呢? 首先，轉(zhuǎn)讓應(yīng)事先通告按揭銀行。根據(jù)“擔(dān)保法”第四十九條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。通知銀行一方面是貸款合同的要求，另一方面也是變貸手續(xù)得以進行的基礎(chǔ)，因為房產(chǎn)證在銀行手里，房屋的轉(zhuǎn)讓都需要房產(chǎn)證。 接下來，在通知銀行后，如果受讓人也需要通過貸款來購買房屋，則需要銀行委托律師事務(wù)所對受讓人進行貸款審查。受讓人符合要求后，銀行會與受讓人簽訂貸款合同。此時，值得注意的是，銀行與房屋出賣人簽訂的貸款合同并未解除。根據(jù)有些銀行的操作經(jīng)驗，銀行會與出賣人和受讓人簽訂附屬合同，約定出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)完全過戶到受讓人處，并見證房屋買賣雙方簽訂的買賣合同真實有效，貸款合同才能完全解除，同時銀行與受讓人的貸款合同正式生效。 最后，出賣人、受讓人與銀行委托的律師需同時到房地產(chǎn)交易中心辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將房產(chǎn)證更名，然后將房產(chǎn)證交由銀行進行收押。 房屋轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的按揭變更手續(xù)相對簡單，主要涉及的是房產(chǎn)按揭人的改變，在實際操作程序中易于執(zhí)行。其間所產(chǎn)生的相應(yīng)費用，除合同約定的費用外，大多是由買賣雙方共同承擔(dān)。相比之下，退房所引發(fā)的按揭解除卻手續(xù)煩瑣。 當(dāng)購房人與開發(fā)商決定退房時，根據(jù)“合同法”第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”因此，購房合同的解除會帶來很多問題。 由于購房合同與貸款合同有必然聯(lián)系，按揭貸款合同的簽訂直接取決于購房合同的簽訂，因此，購房合同解除就需要貸款合同同時解除。但在實際操作中，因為購房人簽訂兩份合同的對象是不同的，就會出現(xiàn)時間間隔。通常，由于購房人向銀行申請的貸款是直接劃給開發(fā)商的，故購房人需要先行通知銀行，接著與開發(fā)商簽訂協(xié)議，約定購房合同解除后，開發(fā)商必須限期將購房人的貸款劃還給銀行。然后，購房人與開發(fā)商到房地產(chǎn)管理部門辦理退房手續(xù)，并與銀行到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押注銷登記。 最后，購房人與開發(fā)商解除購房合同時，如果是基于開發(fā)商的原因而導(dǎo)致退房的，購房人還要向開發(fā)商索取相應(yīng)費用，以達到法律要求的恢復(fù)原狀，這些費用可以包括： 1.由購房人與開發(fā)商在簽署購房合同時直接交付的購房款，包括定金; 2.購房人簽訂合同實際產(chǎn)生的費用，如印花稅、外地人在京購房的稅費等。 一般來講，很多購房人認為其貸款產(chǎn)生的律師費、保險費及先期還貸所交的利息也應(yīng)由開發(fā)商賠付，筆者認為是不妥的。貸款行為并非購房所發(fā)生的必要行為，貸款合同雖產(chǎn)生于購房合同之后，但購房的付款方式完全是由購房人來選擇，律師費、保險費是貸款人獲得銀行貸款所必須支付的成本，而利息也是由貸款行為產(chǎn)生的所應(yīng)該支付給銀行的。因此，這些費用理應(yīng)由貸款人承擔(dān)。 理清了這些費用解除了購房合同后，銀行將要求開發(fā)商退還貸款人的貸款，并將已經(jīng)收回的本金退還給貸款人，同時與購房人解除貸款合同，完成按揭的解除。 了解以上兩種情況的手續(xù)辦理過程后，對于同開發(fā)商換房而辦理改變貸款合同的手續(xù)就容易理解了。 期房期間，由于開發(fā)商對貸款人有擔(dān)保義務(wù)，銀行對變更抵押物所負擔(dān)的風(fēng)險也較小，因此一般情況下，購房人即貸款人如果同開發(fā)商已經(jīng)協(xié)商好更換所購房屋，只需要同銀行協(xié)商改變貸款抵押物，辦理相應(yīng)的手續(xù)就行了。在同銀行辦理手續(xù)之前，在變更過程中開發(fā)商先要為購房人更換的房屋做預(yù)售登記，待所有與變更房屋有關(guān)的手續(xù)辦理好后，銀行才會將抵押物變更，修改貸款合同。此外，期房階段如果用于貸款抵押的房屋已經(jīng)做了房屋的期權(quán)登記，還需要到房地產(chǎn)管理局辦理更改抵押物的登記。 總的來說，抵押物變更導(dǎo)致的按揭貸款合同變更，手續(xù)還是很復(fù)雜的，在整個操作中，涉及的問題有購房合同的改變、貸款合同改變、抵押合同改變、抵押登記變更或撤銷、預(yù)售登記的變更、房產(chǎn)證變更、貸款利息的算法等等，對于普通購房人來說很難在很短的時間內(nèi)完全辦理好所有手續(xù)。因此，當(dāng)出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)變更的情況后，建議購房人請專業(yè)律師來協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)會更為便捷。

《中華人民共和國公司法》第七十一條有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。 股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。 經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。 公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。