首先定義上有所區(qū)別：商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)商獨立開發(fā)出來的一種產(chǎn)品，以市場的買賣關(guān)系來實現(xiàn)其使用價值，是一種完全的市場經(jīng)營行為。因此商品房的消費(fèi)群體較為廣泛，沒有限制。而消費(fèi)群體廣泛、沒有限制。而集資房則是由單位、社會團(tuán)體組織、住宅合作社來組織建設(shè)，重點是為了解決其既定范圍內(nèi)中低收入家庭的住宅問題，采取的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。 　　其次是在土地使用權(quán)上有所區(qū)別：商品房所取得的是出讓土地使用權(quán)，而集資房取得的則是劃撥土地使用權(quán)。所以在集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應(yīng)向政府有關(guān)部門補(bǔ)交土地出讓金。而集資房是改變了住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，政府、單位、職工個人三方面來共同承擔(dān)建房的成本，由多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而非市場購買來實現(xiàn)直接分配的一種房屋。 　　最后在手續(xù)申辦上有所區(qū)別：一般商品房的土地都是出讓用地，主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式取得；而集資房的土地主要是通過政府劃撥方式取得的劃撥土地，而且會減免相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)申辦手續(xù)過程不同于一般商品房建設(shè)的申辦手續(xù)過程。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。