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民法典第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。本條則對(duì)這一所有權(quán)的具體權(quán)能作出規(guī)定，即業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。按照這一規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的;也可以依法出租，獲取收益;還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友問的親情與友情;或者在自己的專有部分上依法設(shè)定負(fù)擔(dān)，例如為保證債務(wù)的履行將屬于自己所有的住宅或者經(jīng)營性用房抵押給債權(quán)人，或者抵押給金融機(jī)構(gòu)以取得貸款等;還可以將住宅、經(jīng)營性用房等專有部分出售給他人，對(duì)專有部分予以處分。

業(yè)主的專有部分是建筑物的重要組成部分，但與共有部分不可分離，例如沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主不可能出入自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分;沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主無法使用自己的居室、經(jīng)營性用房等專有部分。因此，建筑物的專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，故業(yè)主對(duì)專有部分行使所有權(quán)應(yīng)受到一定限制。對(duì)此，本條規(guī)定，業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，業(yè)主對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲(chǔ)藏、存放易燃易爆危險(xiǎn)等物品，危及整個(gè)建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。國外立法例在這方面也有很多規(guī)定，例如《日本建筑物區(qū)分所有法》第二百零八條第(一)項(xiàng)規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人不得為對(duì)建筑物之保存有害的行為，或其他有關(guān)建筑物之管理或使用違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的行為。《德國住宅所有權(quán)法》第二百一十三條第(一)項(xiàng)規(guī)定，各住宅所有權(quán)人于不違反法律或第三人權(quán)利的范圍內(nèi)，得自由處理特別所有權(quán)內(nèi)的建筑物部分，如予以居住、使用、租賃或以其他方式予以利用，并排除他人之干涉。

專有所有權(quán)的行使須受以下限制：

(1)保護(hù)建筑物的使用目的;

(2)保護(hù)建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、牢固及安全;

(3)保護(hù)建筑物美學(xué)上的外觀;

(4)保護(hù)其他住宅所有權(quán)人的安全、安靜及住宅環(huán)境秩序;

(5)維護(hù)善良風(fēng)俗、習(xí)慣及住宅居民的作息和名譽(yù)