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建筑住房在德國的最高法律是《建筑法》，此外，有相應(yīng)的涉及土地保護、環(huán)境規(guī)劃、建筑設(shè)計師投入、保修期等種種法律和實施條例，幾乎沒有什么漏洞

建筑公司的售房計劃書，是必須提交政府建筑局備案、有法律約束力的文件

在德國出售住宅，沒有“建筑面積”的概念，只有“居住面積”

建筑商必須對一切不動產(chǎn)繼續(xù)保修五年，對電梯、地下停車庫門等動產(chǎn)，則由生產(chǎn)廠家保修兩年

在德國買房子是一件大事，又是一件相當(dāng)復(fù)雜的事，絕不像在超級市場拎起一口袋土豆交錢走人那么簡單。我在從波恩遷往柏林時，在柏林買了房子，經(jīng)歷了一次買房子的全過程，跟公證人、建筑公司、房產(chǎn)經(jīng)紀人、建筑監(jiān)理、政府房地產(chǎn)部門、稅務(wù)局打了無數(shù)交道，簽署了一厚沓文件，才算住進了房子。最近，我又訪問了這家建筑公司銷售部門的人士，詳細了解了一番這個以法網(wǎng)嚴密而著稱的國家在建設(shè)和銷售私有住宅方面的規(guī)定。限于篇幅，我僅就有關(guān)的方面略作介紹。

建筑住房在德國的最高法律是《建筑法》，在此之下，有相應(yīng)的涉及土地保護、環(huán)境規(guī)劃、建筑設(shè)計師投入、保修期等種種法律和實施條例，幾乎沒有什么漏洞，重要事項一目了然。建筑公司面對購房者的第一步，也是最重要的是售房計劃書。這可不是一般的宣傳品，而是必須提交政府建筑局備案、有法律約束力的文件。如果建筑公司在建設(shè)過程中違背諾言，它是要吃官司的。

我至今保留的這份建筑計劃書的內(nèi)容，除了對地點、環(huán)境的說明外，重點是各住戶的居住面積、戶型分割、地下停車庫及地下儲藏室的面積及分割，以及室內(nèi)設(shè)備的標準的說明。附帶說一句，德國在出售住宅時，從來沒有“建筑面積”這個概念，只有“居住面積”。給我印象深刻的是多達35條，包括從外墻的質(zhì)地、顏色直到浴室水管材料的詳細說明。試舉一例?！霸∈以∨杓s為170厘米長，質(zhì)材為上釉鋼板，安裝在保暖的支架上……洗手盆質(zhì)地為潔具專用陶瓷，寬約63厘米，排水管及水龍頭組件為鍍鉻金屬，廁所水箱安裝在墻內(nèi)……”又如電氣系統(tǒng)的安裝，“廚房燈頭一只，電爐接頭一只，洗碗機插頭一個，冰箱插頭一個，吸油煙機插頭一個，備餐臺插頭兩個……”又如對地面用材的說明，“臥室、客廳、走廊和儲藏室地面為合成纖維地氈，價格為40馬克一平方米，廁所和廚房為瓷磚，材料價格為50馬克一平方米。居住房間和過道可依用戶要求改鋪地板，費用增加部分自負”等等。對用戶的特殊要求可以在何等條件下滿足，也都有說明。這是因為，所有的設(shè)備都包括在以面積為單位的售價之中。

住宅開始動工后，建筑公司就通過廣告、房產(chǎn)經(jīng)紀人等開始出售房屋。購房者在洽購時可以提出自己的改建要求，例如打通非承重墻，或修改原定設(shè)備。同時，在同等價格下，建筑公司提供幾種顏色不同的瓷磚、地磚、地板供顧客選擇。如果顧客中有親戚朋友擅長室內(nèi)裝修，也可以自己干，購房價格當(dāng)然會低一些。但這畢竟是極少數(shù)。此外，改建的范圍也是有限制的，不能以為這是自己的住房就可以隨心所欲。例如，我當(dāng)時希望在廚房的外墻上打洞，接上排油煙管。建筑公司告訴我，外墻屬于本住宅樓的集體財產(chǎn)，任何改動都必須經(jīng)住戶大會決議通過，因此不能滿足我的要求。又例如，中國國內(nèi)常見的各家各戶裝防盜門，在德國是不允許的，但可以從自己的住宅內(nèi)為門加防盜鎖。理由是，公用面積部分必須一致，材料和樣式都一樣。在這方面，德國另有法律管著。

對于購房者來說，價格和住宅標準之間的保證是《房產(chǎn)經(jīng)紀人及住宅承建人條例》。這個規(guī)定確定了購房者在各個不同建筑階段的付款比例，以防建筑商在收款之后以次充好，或其他損害購房者的行為。按規(guī)定，土方工程開始之后，付首批房款（全部購房價的20％），此后分12個階段付清。例如毛坯建設(shè)完成后，付40％；房頂和排雨槽管完成后付8％，暖氣管道安裝完畢后付3％，窗戶及玻璃裝好后付10％……最后一筆3.5％的款項則存在公證人處，購房者在確認一切缺陷都排除后，才付給承建人。在此期間，購房者可以聘請獨立的建筑監(jiān)理人審查各項目，提出改善清單，要求承建人改進，排除缺陷。而所有這些程序，都寫在購房者和承建人談妥的由國家公證人制定并簽字的購房合同中。因此，在德國，按圖紙出售住房是允許的，也是常見的，好地段的售房廣告一見報，經(jīng)常是短期內(nèi)就已經(jīng)銷售一空。能保證最終得到滿意的住房的關(guān)鍵是上述對承建人強制的法定義務(wù)的規(guī)定及監(jiān)督機制。

就監(jiān)督來說，在各個階段都有技術(shù)監(jiān)督協(xié)會派專家審查，房子蓋好后，政府建筑局要來驗收。政府監(jiān)督的內(nèi)容主要是按照國家的工業(yè)標準和相應(yīng)的法律，如保暖法、隔音法、噪音法等，審查是否合格。

同樣，在住宅交工、住戶已經(jīng)入住后，建筑商必須對一切不動產(chǎn)繼續(xù)保修五年，對諸如電梯、地下停車庫門等動產(chǎn)，則由生產(chǎn)廠家保修兩年。

在德國當(dāng)然也有個別騙子或皮包公司行騙，收取了購房者購房款后宣布“破產(chǎn)”，或建筑質(zhì)量低劣，不符合要求等事實。因此，報紙、電視等媒介經(jīng)常以典型案例提醒購房者在購房前，向消費保護者組織咨詢，了解承建人的義務(wù)和自己的權(quán)利，謹防上當(dāng)。

摘自《中國房地產(chǎn)報》2003.08.18江建國