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一、房地產(chǎn)增值稅是怎么繳納的

2016年5月1日起實(shí)行營(yíng)改增，取消營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)始征收增值稅。新的稅費(fèi)政策規(guī)定是滿2年住房過(guò)戶免除5％增值稅?！蛾P(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》規(guī)定：

1、個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅。

2、個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

3、個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅。

二、房地產(chǎn)增值稅稅率一般是多少

營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11％；生活服務(wù)行業(yè)一般納稅人（年應(yīng)稅服務(wù)銷售額500萬(wàn)元及以上）的稅率是6％。小規(guī)模納稅人適用3％的征收率。房地產(chǎn)增值稅的征收范圍：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在境內(nèi)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目。

自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，也屬于銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用＂銷售無(wú)形資產(chǎn)＂稅目中的自然資源使用權(quán)。

三、房地產(chǎn)增值稅的計(jì)算方式

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－增值額×速算扣除系數(shù)。增值稅的征收方式：

1、核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1％征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)為500000×1％＝5000元。

2、減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。