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房屋買賣遇到定金糾紛，要根據(jù)具體的情況來決定。定金合同糾紛作為民事糾紛，雙方可以通過協(xié)商的方式進(jìn)行解決，協(xié)商失敗的，可以采取訴訟的手段進(jìn)行處理。買方付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照合同中的定金罰款處理，如果買家違約的話，賣家可以要求雙倍支付定金，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

二手房定金糾紛引出疑問遇到惡意反悔怎么辦

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)上海站sh．focs．cn2005年09月09日1152

來源：新聞晨報(bào)

由于市場的變化，在二手房買賣中，常常會有付了定金后，上家卻反悔不愿賣房的事情發(fā)生。更有賣房方與買家簽訂了定金協(xié)議，收了幾十萬元的定金，房子鑰匙也交給了下家，卻以尚未簽訂買賣合同為由反悔，碰到這樣的房東，買房人應(yīng)該怎么辦？而買賣成交了，中介公司因?yàn)樽约旱氖杪?，未在委托協(xié)議上加蓋公章，買賣方以此為由拒絕支付中介費(fèi)，這樣的做法合法嗎？我們就二手房交易中有關(guān)定金和中介費(fèi)用的問題，精選了兩則相關(guān)案例，并請靜安法院的李鴻光法官作出精到的點(diǎn)評，給正在進(jìn)行類似的二手房買賣的買、賣、中介三方一些參考和啟示。

中介合同漏蓋章中介費(fèi)險(xiǎn)泡湯

二手房中介公司接受委托，為售房人出售200余萬元的房屋覓得了買家，但雙方約定的房屋買賣總價(jià)款1％居間服務(wù)費(fèi)，卻遲遲未兌現(xiàn)，究其原因是在二手房中介《出租出售委托協(xié)議》上，沒有加蓋公章。而沒有加蓋公章的緣由是雙方通過電傳傳真方式簽署的，由此引發(fā)中介公司把售房人告上法院。

張女士名下有一套坐落在本市富民路的產(chǎn)權(quán)房打算出售，便口頭委托上海一家二手房中介公司具體操辦。之后，雙方通過傳真方式簽署了《出租出售委托協(xié)議》，約定居間服務(wù)報(bào)酬為房屋買賣總價(jià)款的1％，于房屋出售人與買房人簽訂買賣合同時(shí)一次付清。去年11月，張女士就與買房人韋先生簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)認(rèn)定為208萬元。但在合同第一條漏寫經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間介紹的內(nèi)容，在合同附件六上也沒有填寫經(jīng)紀(jì)公司（章）及經(jīng)紀(jì)人姓名。賣家由此拒絕支付中介費(fèi)，終被中介方告上法庭。

雙方觀點(diǎn)

張女士認(rèn)為，所有的合同中介公司都沒有蓋過章，證明雙方不存在合同關(guān)系。根據(jù)房屋買賣格式合同特別告知，凡委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司提供居間介紹等服務(wù)的，應(yīng)在合同附件中寫清居間公司的名稱、經(jīng)紀(jì)人等相關(guān)資料。而該中介公司經(jīng)辦人拿不出經(jīng)紀(jì)人證書，是屬于自動放棄傭金，不愿支付1％的居間報(bào)酬。

中介公司認(rèn)為，由于買賣合同公證后，直接到房地產(chǎn)交易中心辦理交易手續(xù)，中介公司未來得及蓋章，故房屋買賣合同中關(guān)于居間的內(nèi)容被劃去了，但這并不影響張女士的房屋交易成功，也不能否定中介公司為張女士所提供的居間服務(wù)。張女士早就與買房人辦妥了房產(chǎn)過戶手續(xù)，中介公司愿意適當(dāng)減少收取居間費(fèi)用，變更為1．6萬元。

法院觀點(diǎn)

法院認(rèn)為，在二手房中介公司與張女士簽訂的《出租出售委托協(xié)議》上，雖然中介公司沒有加蓋公章，但協(xié)議實(shí)際履行人是該二手房中介公司和張女士雙方。該協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容也不違反法律、法規(guī)，那么作為張女士就應(yīng)按該協(xié)議支付居間報(bào)酬價(jià)款。中介公司在履行義務(wù)的同時(shí)，沒有損害張女士的利益，由于中介公司自愿減少居間報(bào)酬，法院一審判決支付了二手房中介公司的訴請，判決由售房人張女士支付中介公司居間報(bào)酬1．6萬元。

中介公司做每一筆中介業(yè)務(wù)時(shí)，與售房人訂立《出租出售委托協(xié)議》，是中介公司的基本行為，豈能漏蓋中介公司公章呢？中介公司應(yīng)引以為戒，把事后法律保護(hù)，變成事前的自我主動保護(hù)，關(guān)鍵的一點(diǎn)是嚴(yán)格照章辦事，中介公司經(jīng)紀(jì)人必須要公開持證上崗。如此才能把公司的主要精力，投入到正常的業(yè)務(wù)工作中去，合法地去贏得更多的利潤。

《定金協(xié)議》效力如何？

先簽訂房屋轉(zhuǎn)讓《定金協(xié)議》，再簽訂房屋《買賣合同》，這是滬上二手房交易的一種流程操作順序。但簽署了《定金協(xié)議》后，賣家要反悔不愿再履行簽訂房屋《買賣合同》，究竟是履行《定金協(xié)議》，還是履行雙方房屋轉(zhuǎn)讓合同呢？近日，本市靜安法院對一起這樣的糾紛作出一審判決，由賣家王先生在10日內(nèi)與買家忻女士簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并至房產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

2004年10月24日，忻女士與王先生簽訂了一份《定金協(xié)議》，約定王先生將自己名下的萬航渡路某號一處169．10平方米的房屋，以人民幣206萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給忻女士。雙方還約定了該房屋的定金為41．2萬元，預(yù)付房款103．8萬元，其余房款待忻女士取得產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入王先生賬戶。若忻女士反悔則沒收定金；若王先生反悔則雙倍支付定金。當(dāng)天，王先生把房屋鑰匙及住宅使用說明書、質(zhì)量保證書等入戶資料交給了忻女士，忻女士也將145萬元支付給了王先生。

2005年3月8日，區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理了王先生辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的申請，并于3月15日核準(zhǔn)發(fā)證。3月20日，王先生給中介公司發(fā)出書面《通知》，讓中介公司轉(zhuǎn)告忻女士，由于種種原因，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要雙方另行協(xié)商等等。5天后，忻女士與丈夫起訴到法院，訴稱王先生因房價(jià)上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓裝修和入住。請求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續(xù)履行，賠償沒有及時(shí)入住的經(jīng)濟(jì)損失。

雙方說法

忻女士認(rèn)為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價(jià)款、付款時(shí)間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等房屋買賣合同所應(yīng)當(dāng)具備的具備條款，其實(shí)質(zhì)是一份將王先生取得小產(chǎn)證作為所附條件的買賣合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了70％的房款，房屋也在自己的實(shí)際使用中。

王先生則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，買賣合同至今未簽訂過，上述房產(chǎn)還不具備轉(zhuǎn)讓的法定條件。強(qiáng)調(diào)在2004年10月24日，自己尚未取得小產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓的法定條件。

法院觀點(diǎn)

看待合同的性質(zhì)不能僅僅看合同的名稱，而應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。

因此，該《定金協(xié)議》已涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是王先生尚未取得房屋的小產(chǎn)證，這才冠以定金協(xié)議之名。特別是在簽約當(dāng)天，忻女士除了支付定金外，還支付了大部分購房款，王先生也把房屋交付給忻女士使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)王先生已在2005年3月15日取得了房屋小產(chǎn)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，遂作出了繼續(xù)交房于忻女士的一審判決。

法官點(diǎn)評

既然是《定金協(xié)議》，為什么法院要判買賣合同成立呢？這里主要看該《定金協(xié)議》的實(shí)質(zhì)和具體內(nèi)容，從該案件中我們可發(fā)現(xiàn)，名稱是定金協(xié)議，可涉及房產(chǎn)的交付，產(chǎn)權(quán)過戶等定金之外的內(nèi)容，基本是滿足了房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。

在這份《定金協(xié)議》中，雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，王先生作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任的手段，達(dá)到惡意撕毀合同的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實(shí)信用原則來履行合同。從法院判案的角度出發(fā)，既要符合法律，又要兼顧雙方當(dāng)事人的利益，正確把握案件的事實(shí)，來運(yùn)用法律制裁違約者。對忻女士提出的所謂經(jīng)濟(jì)損失，法院認(rèn)定王先生在簽署《定金協(xié)議》時(shí)，就把房屋交付給了她，再提賠償同樣難以支持。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十二條：

對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。