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購買商品房時產(chǎn)生購房定金糾紛怎么辦？

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-25 08:26:20 161 人看過

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是我國法律關(guān)于買房定金的總括條款。

對于期房，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費者在簽訂商品房買賣合同之前，應當查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》，就是我們常說的“五證”。“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，而且消費者還要注意看一下《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍是否是所要購買的樓盤。

如果開發(fā)商沒有《商品房銷售(預售)許可證》而向社會發(fā)售房產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定：“賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為無效?！碑斒氯丝梢赃x擇以下方式維護權(quán)利：

1、直接請求開發(fā)商返還已繳納房款，退還定金；

2、向法院提起訴訟，請求法院認定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款；

3、起訴申請認定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

一、房屋內(nèi)部認購協(xié)議是否具有法律效力

部分開發(fā)商進行商品房銷售時，可能通過與購房者簽訂內(nèi)部認購協(xié)議、優(yōu)惠認購表以及誠意金合同等方式進行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節(jié)省一部分購房款的同時，買到理想的房屋，于是，在沒有進行深入思考與對開發(fā)商進行認真考察的情況下，就與開發(fā)商簽訂了購房者簽訂內(nèi)部認購協(xié)議、優(yōu)惠認購協(xié)議或者誠意金協(xié)議。但是，這幾種協(xié)議是否具備法律效力，實踐中，房屋內(nèi)部認購協(xié)議能得到法律保護嗎？

第一種情況，開發(fā)商在未取得商品房預售許可證，且在起訴前仍未取得預售許可證的情況時，打著“內(nèi)部認購”的旗號向購房者發(fā)出優(yōu)惠認購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內(nèi)部認購協(xié)議。如果購房者明知開發(fā)商未取得商品房預售許可證還與其簽訂內(nèi)部認購協(xié)議，那么在其權(quán)益受到侵害時是很難得到法律的保護；如果是開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證而進行銷售的，購房者的權(quán)益收到侵害時，開發(fā)商是要承擔責任。

在購房者明知開發(fā)商沒有預售許可證而與其簽訂內(nèi)部認購協(xié)議時，由于該協(xié)議內(nèi)容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規(guī)定，因此，按照《民法典》的相關(guān)規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，以及《城市商品房預售管理辦法》第六條：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售之規(guī)定，該協(xié)議應該被認定無效。在購房者與開發(fā)商因該協(xié)議發(fā)生糾紛時，購房者的合法權(quán)益是很難得到法律的保護，只能要求開發(fā)商返還已付購房款，且其購房目的將無法實現(xiàn)。在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得預售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議雖然可能被確認合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

第二種情況，開發(fā)商已經(jīng)取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內(nèi)部認購的銷售方式，與購房者簽訂內(nèi)部認購協(xié)議。對于這種情況，法律是認可該內(nèi)部認購協(xié)議的法律效力。如果因開發(fā)商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但是該認購協(xié)議內(nèi)容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協(xié)議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權(quán)益。購房者可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

第三種情況，開發(fā)商在未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得預售許可證的情況時，其與購房者簽訂的認購協(xié)議，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”之規(guī)定，可以認定該內(nèi)部認購協(xié)議為商品房買賣合同。

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