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二手房買賣中啥叫買賣不破租賃？

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-24 19:54:40 63 人看過

買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。簡單來說就是，如果某租客已經(jīng)租下了一套房屋，在承租期內(nèi)即使房東將房子賣掉，也不影響租賃合同的履行，租客有權繼續(xù)居住使用房屋至合同期限屆滿。

并不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況，是不該原則限制的：

1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租賃物所有人被宣布破產(chǎn)，法院在依法處置破產(chǎn)財產(chǎn)導致租賃物權利主體變更時，通常也被認為不適用買賣不破租賃。

一、法院查封的財產(chǎn)能否適用買賣不破租賃？

在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權對私權的干預和救濟。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現(xiàn)債權，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產(chǎn)的處分權。因此，被查封的財產(chǎn)，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。執(zhí)行債務人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

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