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在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋預(yù)售合同僅屬于一種合同形式，其所涉及的當(dāng)事人尚未實(shí)際獲得對(duì)該房屋的所有權(quán)。因此，在通常情況下，各大銀行并不愿意接受以預(yù)售合同作為抵押物進(jìn)行貸款申請(qǐng)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有效的《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十四條之規(guī)定，為了確保債務(wù)的順利履行，債務(wù)人或第三方可以通過(guò)不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有方式，將特定財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人。若債務(wù)人未能按照約定履行到期債務(wù)，或者出現(xiàn)了雙方事先約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的特定情形時(shí)，債權(quán)人此時(shí)便有權(quán)針對(duì)該項(xiàng)抵押資產(chǎn)，優(yōu)先受償相應(yīng)的權(quán)益金額。在此條款中，我們將債務(wù)人為抵押人，而債權(quán)人則系指抵押權(quán)人，由他們提供作為抵押的財(cái)產(chǎn)，這種財(cái)產(chǎn)即視為抵押財(cái)產(chǎn)。《中華人民共和國(guó)民法典》第三百九十四條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵

商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造出售的，為獲取利潤(rùn)，必須向社會(huì)公開(kāi)進(jìn)行，使房屋社會(huì)化，才能使房屋成為商品房。有些項(xiàng)目在預(yù)售期間并未銷(xiāo)售完，開(kāi)發(fā)商取得房屋所有權(quán)證后繼續(xù)銷(xiāo)售，仍以期房的名義銷(xiāo)售，簽訂期房買(mǎi)賣(mài)的格式合同，應(yīng)該是合法的行為。這種行為在事實(shí)上不會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)什么損害，因此可以簽訂預(yù)售的格式合同。相關(guān)法律知識(shí)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第七條開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證的前提下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)法進(jìn)行簽署的。在我國(guó)的法律制度中明確規(guī)定了，商品房預(yù)售必須遵循以下幾個(gè)必要條件：首先，開(kāi)發(fā)商需交付全部的土地使用權(quán)出讓金，從而取得相應(yīng)的土地使用權(quán)證書(shū)；其次，開(kāi)發(fā)商還需要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；再次，按照所提供預(yù)售的商品房來(lái)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入到開(kāi)發(fā)建設(shè)中的資金必須達(dá)到整個(gè)工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度以及竣工交付的具體日期；最后，開(kāi)發(fā)商還需要向縣級(jí)以上的人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記手續(xù)，并成功獲得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管

在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付房屋后滿約90天內(nèi)進(jìn)行相關(guān)手續(xù)的辦理工作。期房的含義是指開(kāi)發(fā)商自取得商品房預(yù)售許可證之日起至最終獲得房地產(chǎn)權(quán)證（即所謂的“大產(chǎn)證”）止，在此期限之內(nèi)的商品房均可被視為期房。消費(fèi)者在這個(gè)階段選擇購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽署預(yù)售合同以明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

現(xiàn)售與預(yù)售合同所涵蓋的差異包括但不限于以下幾點(diǎn)內(nèi)容：首先，即銷(xiāo)售條件上的不同。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)商需投入其開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的資金，占到整體工程總投資額的比例需達(dá)到了25％及以上，然而，對(duì)于商品房現(xiàn)售，則需要商品房屋已經(jīng)順利通過(guò)了相應(yīng)的竣工驗(yàn)收程序。其次，其面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度亦有所區(qū)別。如在預(yù)售合同時(shí)期，可能因?yàn)槟承┎豢深A(yù)測(cè)的因素，例如自然災(zāi)害或政策變更等，使商品住宅無(wú)法按照預(yù)期順利建造或交付完成，從而導(dǎo)致購(gòu)房者實(shí)際上未能完全獲取商品住宅的所有權(quán)，由此可見(jiàn)，與現(xiàn)售商品房相比，預(yù)售商品房帶給購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。此外，這兩種類(lèi)型的合同的交房時(shí)間也有所不同。預(yù)售商品房的交房時(shí)間，通常情況下都是在雙方在合同中約定的期限內(nèi)，待商品住宅修建完成后再進(jìn)行交房流程；然而，對(duì)于現(xiàn)售商品房來(lái)說(shuō)，交房過(guò)程非常便捷，只需在簽訂完合同之后，即可立即辦理交房事宜。關(guān)于商品房現(xiàn)售的具體條件，主要

若購(gòu)房協(xié)議已進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)簽約，則可在房地產(chǎn)管理局查詢得到相關(guān)信息。網(wǎng)絡(luò)簽約等同于在房屋管理部門(mén)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)協(xié)議注冊(cè)備案，并在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公開(kāi)公示，這不僅能有效防止開(kāi)發(fā)商做出一房二賣(mài)的不良行為，更屬于一項(xiàng)重要的行政管理措施，然而卻不可替代正式的過(guò)戶手續(xù)。如果該購(gòu)房合同未完成網(wǎng)絡(luò)簽約流程，但已經(jīng)在房管局進(jìn)行了備案登記，仍然可以在相應(yīng)機(jī)構(gòu)中進(jìn)行查詢。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案，如今購(gòu)房合同都是實(shí)行網(wǎng)上備案。

部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在預(yù)售后未能完全銷(xiāo)售完畢，開(kāi)發(fā)商在獲得房屋所有權(quán)證書(shū)之后，仍然以期房的形式進(jìn)行銷(xiāo)售活動(dòng)，并按照現(xiàn)行規(guī)定簽訂具有法律效應(yīng)的期房買(mǎi)賣(mài)格式合同。此舉在實(shí)際操作中并未對(duì)購(gòu)房者造成實(shí)質(zhì)性損害，因此可以根據(jù)實(shí)際情況考慮簽署相應(yīng)的預(yù)售合同。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第七條開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容

一、現(xiàn)場(chǎng)勘查與現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的區(qū)別用來(lái)描述的活動(dòng)對(duì)象不同（勘查主要是用來(lái)描述以礦產(chǎn)資源勘探為目的的調(diào)查活動(dòng)，勘察主要是用來(lái)描述工程勘答測(cè)活動(dòng)行為）；調(diào)查客體的存在性質(zhì)不同（勘察調(diào)專(zhuān)查的對(duì)象是客觀事實(shí)上明確存在的東西，勘查調(diào)查的對(duì)象卻不一定存在）；目的和結(jié)果不同（勘察是要獲得已客觀存在的事實(shí)，勘查不一定有想得到的結(jié)果）?，F(xiàn)場(chǎng)勘察和現(xiàn)場(chǎng)勘查用來(lái)描述的活動(dòng)對(duì)象不同：勘查主要是用來(lái)描述以礦產(chǎn)資源勘探為目的的調(diào)查活動(dòng)，而勘察主要是用來(lái)描述工程（地質(zhì)）勘測(cè)活抄動(dòng)或?qū)κ掳l(fā)現(xiàn)場(chǎng)和事發(fā)過(guò)程進(jìn)行調(diào)查取證的行為。現(xiàn)場(chǎng)勘察和現(xiàn)場(chǎng)勘查調(diào)查客體的存在性質(zhì)不同：勘察調(diào)查的對(duì)象是客觀事實(shí)上明確襲存在的東西，而勘查調(diào)查的對(duì)象卻不一定存在?，F(xiàn)場(chǎng)勘察和現(xiàn)場(chǎng)勘查目的和結(jié)果不同：勘察是要獲得已客觀存在的調(diào)查對(duì)象的量的大小，質(zhì)的優(yōu)劣或客觀事實(shí)，如工程（地質(zhì)）勘測(cè)就是要獲取地基的承載力、地下水位的高低、土的滲透系數(shù)等，以便為知工程設(shè)計(jì)提供地

李小姐：我通過(guò)廣告看中某開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的一處樓盤(pán)，決定用多年的積蓄按揭付款購(gòu)買(mǎi)商品房，我知道現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)住房，開(kāi)發(fā)商必須要具備《商品房預(yù)售許可證》，但不知如何查詢所購(gòu)買(mǎi)的住房是否取得預(yù)售許可證？浙江錢(qián)江律師事務(wù)所李培偉律師：商品房的形象進(jìn)度達(dá)到一定程度時(shí)，方可辦理預(yù)售許可證，《杭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》第十四條規(guī)定：多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上；高層建筑已完成地面以下的主體工程。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房買(mǎi)的是一種權(quán)益，而權(quán)益合法與否的關(guān)鍵之一在于該項(xiàng)目有沒(méi)有五證，而五證的終結(jié)就是《商品房預(yù)售許可證》，因?yàn)闆](méi)有前四證，在正常情況下，開(kāi)發(fā)商也不可能從相關(guān)的主管部門(mén)取得《商品房預(yù)售許可證》。如何查詢所購(gòu)買(mǎi)的住房是否取得預(yù)售許可證，李小姐可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：（1）直接向市房管局或省建設(shè)廳了解物業(yè)的預(yù)售批準(zhǔn)情況。（2）要求開(kāi)發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》。但須留意的是，有《商品房預(yù)售許可證》，

商品房預(yù)售合同中的違約金規(guī)定是否合理，答案是肯定的。在合同簽署生效之后，倘若有任何一方發(fā)生了違約行為，那么另一方有權(quán)追究其違約責(zé)任，可通過(guò)以下幾種方式來(lái)妥善處理：首先，可以采取補(bǔ)救措施進(jìn)行挽回；其次，則需向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)的違約金；最后，如果給對(duì)方造成了實(shí)際損失，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。具體的執(zhí)行方案應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同條款的相關(guān)規(guī)定來(lái)確定。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。

預(yù)售合同無(wú)疑具備法律約束力。根據(jù)我國(guó)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十條以及第五百零二條明確規(guī)定，對(duì)于采用合同書(shū)書(shū)面形式確立的合意，在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章確認(rèn)后便具有合同的效力。只要是依法成立的合同，自成立之日起即刻生效。然而，若法律、行政法規(guī)規(guī)定該類(lèi)合同需經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)、登記等手續(xù)方能生效，則應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀畻l當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。

當(dāng)租賃房屋在租約期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)情況下，承租人有權(quán)要求房屋新的所有人按照原先簽訂的租賃合同繼續(xù)履約，對(duì)此，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)明確表示了支持立場(chǎng)。然而，存在以下特殊情況或經(jīng)由租賃雙方事先達(dá)成過(guò)特別協(xié)議的，可排除上述規(guī)定適用范圍：首先，若房屋在出租之前已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，且由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變更；其次，房屋在出租前已被人民法院依法查封的。依據(jù)此條款第二項(xiàng)規(guī)定，若房屋在被查封之后再行出租，則房屋新的所有人無(wú)需承擔(dān)繼續(xù)履行租賃合同的責(zé)任。在此種情況下，房屋承租人的合法權(quán)益可以依照本解釋第八條的規(guī)定向房屋出租人進(jìn)行主張，包括解除租賃合同等措施。法律解釋之所以作出如上規(guī)定，主要是考慮到房屋承租人在租賃過(guò)程中應(yīng)對(duì)所租賃房屋的狀況負(fù)有必要的注意義務(wù)，同時(shí)也是為了保障抵押權(quán)人的抵押物權(quán)以及維護(hù)司法權(quán)威性。當(dāng)然，若租賃雙方存在惡意串通行為，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其租賃合同無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第七百

在進(jìn)行房屋交易過(guò)程中，如果購(gòu)買(mǎi)者未能取得房產(chǎn)證，但是僅與出讓人簽署了合同，那么這份合同同樣具備法律效力。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的明文規(guī)定，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)和消滅等行為，若須按照法律要求進(jìn)行注冊(cè)登記，則該項(xiàng)權(quán)力的產(chǎn)生、歸屬、轉(zhuǎn)移以及廢止自其在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記薄上得以記錄之日起確立。在此基礎(chǔ)上，如果協(xié)議雙方就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅事宜達(dá)成共識(shí)并簽署合同，除非法律另有明確規(guī)定或雙方另有特別約定，否則自合同正式生效之時(shí)起即刻生效；即便尚未完成物權(quán)登記手續(xù)，也不會(huì)對(duì)合同本身的有效性產(chǎn)生任何影響。《民法典》第二百一十四條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！睹穹ǖ洹返诙僖皇鍡l當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效

在執(zhí)行預(yù)售合同的簽署程序時(shí)，不強(qiáng)制要求同步締結(jié)正式的房屋購(gòu)買(mǎi)合同。此類(lèi)預(yù)售合同主要運(yùn)用于商品房預(yù)售階段，待預(yù)訂房產(chǎn)完工并實(shí)際交付出售后，若買(mǎi)家已全部履行完畢房?jī)r(jià)款項(xiàng)義務(wù)，便可依法辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)手續(xù)。反之，針對(duì)商品房現(xiàn)房交易的情況（指業(yè)已順利通過(guò)竣工驗(yàn)收并成功獲取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的商品房），我們將采用更為專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的商品房銷(xiāo)售臺(tái)賬作為管理與操作工具?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。